Transfert de propriété : quels sont les risques et comment s’en prémunir ?

Vous avez peut-être déjà entendu l’expression de « transfert de propriété » sans jamais réellement la comprendre ? Cette notion juridique se rencontre notamment dans le cadre d’un contrat de vente. Lorsque deux personnes, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur la vente d’un bien, s’opère alors un transfert de propriété. Des questions peuvent dès lors être soulevées. A quel moment s’opère réellement le transfert de propriété ? Quelles sont les conséquences de cette opération ? Et surtout, quels sont les risques et inconvénients à éviter ? Dans cet article, nous vous apportons tous nos éléments de réponse à ce sujet !

Sommaire :

I/ Transfert de propriété, c’est quoi ?
II/ Transfert de propriété et transfert des risques

I/ Transfert de propriété, c’est quoi ?

Le transfert de propriété, le transfert des risques et le contrat de vente

Transfert de propriété code civil : article 1583 du code civil 

L’article 1582 du code civil prévoit que “la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer”. De plus l’article 1583 du même code ajoute que cette vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”.

Autrement dit, le transfert de propriété est un effet du contrat contrat de vente. Lorsqu’un vendeur et un acheteur sont d’accord sur la chose et sur le prix, il s’opère automatiquement un transfert de propriété. En principe, le fait qu’un accord de volonté soit trouvé suffit à transférer la propriété de la chose, sans qu’une condition de livraison soit nécessaire ou qu’un paiement du prix soit effectué. 

Il existe cependant certaines exceptions qui vont conduire à retarder ce transfert de propriété, selon le type de contrats passés. A ce titre, dans le cadre des ventes de choses de genre, c’est uniquement l’individualisation de la chose qui conduit à un transfert de propriété (individualisé un article dans un stock, par un marquage ou un pesage par exemple. 

Dans le cadre des ventes de choses futures, le transfert de propriété et des risques n’a pas lieu, car la chose n’existe pas au moment où le contrat est passé. 

Il est également possible de prévoir contractuellement des aménagements.  Ainsi, de nombreuses clauses peuvent convenir d’un transfert retardé ou anticipé (chose à fabriquer).  C’est par exemple le cas de la clause de réserve de propriété qui retarde le transfert de propriété.  D’autres clauses vont dissocier les transferts de propriété et le transfert des risques (notamment lorsqu’une livraison comporte des risques). 

Dans quel cas parle-t-on de transfert de propriété ? 

La notion de transfert de propriété est dépendante de la notion de vente. Effectivement, un contrat de vente est un accord de volonté par lequel un vendeur transfère la propriété d’un bien à un acheteur en contrepartie du versement d’une somme d’argent. 

Pour qu’un contrat de vente soit correctement admise en droit, il faut vérifier : 

• Que le consentement des parties (acheteur et vendeur) ne soit pas vicié et que les parties soient capables juridiquement de contracter (majeur, etc.). 
• L’objet du contrat (la chose) sur laquelle porte la vente doit exister dans le commerce, être déterminée ou déterminable et être licite. 
• Le prix de la chose doit être déterminé ou déterminable. 
• Enfin, le transfert de propriété doit se faire au moment de la formation du contrat de vente (l’accord de volonté) et non au moment de la remise effective de la chose et du prix restitué. 

Il faut également prendre en considération le fait qu’un transfert de propriété engendre dans le même un temps un transfert des risques. 

Transfert de propriété marchandise : quels sont les risques ? 

Nous l’avons vu, ce principe de transfert de propriété peut conduire à engendrer des conséquences juridiques qu’il est toutefois possible d’anticiper. Le transfert de propriété emporte le transfert des risques liée à la chose. 

Le transfert de propriété et le transfert des risques : qu’est-ce que c’est ? 

Le transfert des risques est en principe lié à la propriété. Par conséquent, si la propriété est transférée au moment d’un accord de volonté, vous pouvez supporter les risques alors que vous ne possédez pas la chose. 

La notion de risque correspond aux conséquences liées à la perte de la chose (destruction, dommage, etc.). 

Néanmoins, le propriété de la chose et les risques peuvent être indépendants lorsqu’un vendeur a été mis en demeure de livrer la chose ou encore qu’une condition suspensive a été prévue. 

Le transfert des risques peut donc être contractuellement déplacé et se faire avant le transfert de propriété, par le biais d’une clause de transfert des risques insérée dans le contrat de vente.

A) Transfert de propriété et contrat de vente

Pour revenir sur le transfert de propriété en lui-même, il faut bien comprendre qu’il s’agit de l’objet même d’un contrat de vente. La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Deux personnes s’accordent sur le fait que la propriété du bien vendu soit transférée du vendeur à l’acheteur.

Le Code civil prévoie que la vente est réputée parfaite entre les parties, et par conséquent, la propriété est acquise par l’acheteur « dès qu’il y a accord sur la chose et le prix ». Ainsi, la propriété est transférée à l’acheteur au moment de l’accord. C’est le cas, même si la chose n’a pas encore été livrée ou même payée. Seul l’acheteur en aura désormais la pleine jouissance. En contrepartie de cette propriété, il verse un prix.

B) Quand intervient réellement le transfert de propriété d’un bien ?

Pour faire suite au paragraphe précédent, selon le Code civil, « dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ». Ainsi, en principe, le transfert de propriété est immédiat et s’opère dès la conclusion du contrat de vente. Il faut toutefois qu’une condition soit remplie : que les deux parties se soient accordées sur le prix de la chose. L’acheteur devient alors propriétaire du bien.

Il est toutefois possible de différer ce transfert de propriété à un moment ultérieur. Plusieurs raisons peuvent justifier ce choix. Par exemple, l’acheteur a payé mais veut conserver la possibilité de se rétracter si le bien ne lui convient pas. Ainsi, le transfert de propriété n’intervient pas avant l’expiration d’une certaine période. Aussi, le Code civil cite trois principales raisons pouvant justifier le « retard » du transfert de propriété :

1. La volonté des parties ;
2. La nature des choses ;
3. L’effet de la loi.
   

C) Transfert de propriété : la possibilité de le différer

Ainsi, comme le sous-entend la première raison évoquée, un vendeur peut décider de différer le transfert de propriété en l’intégrant dans ses Conditions Générales de Vente (CGV). Dans ce cas, le vendeur reste propriétaire du bien jusqu’à ce qu’il parvienne entre les mains de l’acheteur. Aussi, pour que la livraison soit valide, l’acheteur doit accepter de recevoir le bien. Les CGV peuvent également prévoir un droit de réserve ou un délai de rétractation durant lequel l’acheteur peut changer d’avis et retourner le bien. Le vendeur sera donc resté propriétaire de celui-ci durant ce laps de temps.

Une autre raison qui peut pousser le vendeur à vouloir différer le transfert de propriété du bien est la volonté de se prémunir contre les impayés. Ainsi, il peut choisir d’insérer dans le contrat de vente ou dans ses CGV une clause de réserve de propriété qui reportera le transfert de propriété du bien jusqu’au complet paiement par l’acheteur.

II/ Transfert de propriété et transfert des risques

S’il est essentiel de comprendre la notion de transfert de propriété pour toute personne souhaitant acquérir un bien, c’est notamment car ce transfert entraîne également un transfert des risques. En effet, le Code civil prévoie clairement que « le transfert de propriété emporte transfert des risques ».

De quels risques peut-il s’agir ?

A) Quels sont les risques ? 

La conclusion d’un contrat de vente et le transfert de propriété qui s’opère en même temps peut faire peser différents risques sur le nouveau propriétaire.

• Les risques lors de la livraison

Dans un premier temps, il peut s’agir des risques liés au voyage du bien. Cela concerne notamment le risque de casse. Si les parties ne diffèrent pas le transfert de propriété et que la chose se casse durant son transport, c’est sur l’acheteur que pèsera ce risque. Il peut également s’agir du risque de non-délivrance du bien (un colis perdu par exemple) ou de retard de livraison.

• Les risques post-livraison

Dans un deuxième temps, d’autres « risques » existent à la suite de la conclusion d’un contrat de vente. En effet, le propriétaire d’un nouveau bien peut être confronté à la découverte de vices cachés. Il faut cependant dissocier ces risques des premiers types de risques évoqués. En effet, le type de protection dont peut bénéficier l’acheteur diffère ici radicalement. Dans le cas présent, la principale protection dont il pourra user contre le vendeur sera la Garantie des  Vices Cachés, prévue à l’article 1641 du Code civil.

• Transfert de propriété et cession de parts sociales

La question du transfert de propriété est également pertinente à propos d’une cession de parts sociales SCI, notamment. Les litiges à propos des vices cachés et autres défauts faisant suite à la conclusion d’une vente ou d’une cession se retrouvent notamment dans le secteur de l’immobilier. Aussi, si vous avez la moindre question à propos de votre cession de parts sociales SCI, n’hésitez pas à contacter Legalvision qui saura vous assister.

B) Quelles garanties et prévention des risques ? 

Comme mentionné dans le paragraphe précédent, l’acheteur d’un bien bénéficie de certaines garanties découlant de la conclusion d’un contrat de vente. Que vous soyez vendeur ou acheteur, voici les informations essentielles à connaître.

• La Garantie des Vices Cachés

Tout vendeur est tenu de la garantie des vices cachés. Celle-ci vise à prémunir l’acheteur contre les « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Par exemple, on peut parler de vice caché à propos d’un ordinateur qui cesse de fonctionner après plusieurs utilisations. En apparence, le produit semblait conforme, mais après plusieurs usages, il a révélé l’existence d’un vice caché.

Les conditions pour mettre en œuvre cette Garantie des Vices Cachés sont prévues aux articles 1641 et suivants du Code civil. Pour résumer, trois conditions principales doivent être réunies :

1. Il doit s’agir d’un vice caché. Le vice ne doit pas être apparent lors de la réception du bien ;
2. Le vice doit être inhérent à la chose et la rendre impropre à son usage. Il doit y avoir un défaut, un dysfonctionnement qui provient de la chose elle-même et non d’un facteur externe ;
3. Le vice doit être antérieur à la vente, et plus précisément au transfert de propriété.

• La Garantie Conformité 

Cette garantie ne peut être mise en œuvre que par un consommateur. Ainsi, un acheteur professionnel ne peut pas s’en prévaloir contre le vendeur du bien. Selon le Code de la consommation, le vendeur a l’obligation de livrer un bien conforme au contrat conclu avec le consommateur. Par conséquent, il répondra des défauts de conformité existant lors de la délivrance du bien. 

Aussi, cette garantie peut être renforcée contractuellement. En effet, le Code indique que le vendeur répondra également « des défauts de conformité résultant de l’emballage, des instructions de montage ou de l’installation lorsque celle-ci a été mise à sa charge par le contrat ou a été réalisée sous sa responsabilité ».

Vous êtes intéressés par la cession ou l’acquisition de parts sociales dans une SCI ? Vous avez cependant des questions quant au transfert de propriété ? Contactez nos juristes ! Ils sont là pour vous assister dans votre projet et vous aiguiller sur les formalités à accomplir.