Nombre de français songent à se constituer un patrimoine immobilier. Or, de par sa nature, faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement se révèle souvent coûteux. Néanmoins, certaines mesures facilitent cet investissement. En effet, il est souvent évoqué la location comme moyen de financer une acquisition immobilière. Ainsi, les mensualités du crédit souscrit pour acheter le bien seront, au moins pour partie, remboursées par les loyers versés chaque mois. Encore, il sera possible, sous certaines conditions, de bénéficier de la loi Pinel. En effet, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, ce qui constitue un nouvel avantage pour favoriser l’acquisition de biens immobiliers. De plus, il est possible d’allier ces avantages avec la création d’une SCI.
En effet, la SCI est une forme de société très plébiscitée dès lors qu’il s’agit de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Cette société permet une transmission d’un patrimoine immobilier dans des conditions privilégiées. Ainsi, il sera possible de faire donation des parts d’une SCI à ses enfants. Ces donations se feront sans frais jusqu’à un certain montant. Au résultat, il est possible de transmettre la propriété des immeubles à des enfants sans payer de droits de donation. Toutefois, parvenir à un tel résultat prendra du temps. En effet, il n’est possible de donner, en franchise d’impôt, que pour 100 000€ de parts sociales par période de 15 ans.
Ainsi, il est possible de cumuler les avantages de la SCI et loi Pinel. Néanmoins, il conviendra de répondre à certaines conditions. En effet, loi Pinel et SCI ne s’accordent que si des conditions sont réunies. Alors, il convient de s’intéresser aux conditions de la loi Pinel et SCI.
Sommaire
I/ Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux loi Pinel
II/ Loi Pinel : avantages-inconvénients
I/ Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux loi Pinel
A) SCI et loi Pinel : les conditions propres à la SCI
Tout d’abord, l’alliance loi Pinel-SCI n’est possible qu’une fois la société créée. Alors, il conviendra de passer par toutes les étapes obligatoires pour créer une SCI. Or, une fois la société créée, il faudra prendre garde à ce qu’elle remplisse certaines conditions. Ainsi, pour bénéficier de la loi Pinel, la SCI devra obligatoirement être soumise à l’impôt sur le revenu.
En effet, la SCI est dite transparente. Ainsi, ce sont les associés qui sont directement imposés pour les bénéfices de la société. Or, pour bénéficier de la loi Pinel, il faudra que la SCI soit transparente. Encore, la combinaison d’une SCI et loi Pinel impliquera une répartition de la réduction d’impôt entre les associés. En effet, une SCI ne peut pas être créée seul. Néanmoins, la mise en commun des moyens peut permettre de réaliser un investissement plus aisément. Alors, la contrepartie sera que la réduction d’impôt sera divisée entre les associés, en fonction de leur détention du capital social.
Enfin, les associés devront s’engager à conserver leurs parts sociales pour toute la durée de la location.
B) Loi Pinel SCI : les conditions liées à l’immeuble
La loi pose des conditions devant être respectées pour bénéficier de la réduction d’impôt. Ainsi, l’investissement des associés de la SCI devra porter sur un bien immobilier présentant certaines caractéristiques. En effet, il devra s’agir :
- D’un logement à construire, lequel devra être achevé dans les 30 mois de la délivrance du permis de construire ;
- Ou, d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement. Les travaux devront être achevés dans les 30 mois de la signature du contrat donnant la propriété du bien à l’investisseur ;
- Ou, d’un logement acheté neuf ;
- Encore, il pourra s’agit d’un logement en cours de réhabilitation. En effet, ce logement non décent le deviendra suite aux travaux.
En outre, la réduction d’impôt ne sera accessible que si le logement se trouve dans certaines zones définies. De plus, le logement faisant l’objet de l’investissement devra répondre à certaines exigences de performance énergétique.
C) Loi Pinel SCI : les conditions liées au locataire et à la location
Pour bénéficier de la réduction d’impôt loi Pinel, les bailleurs devront trouver un bailleur répondant à certaines conditions. Ainsi, le locataire devra avoir un revenu inférieur à certains seuils. Or, ces seuils dépendront de la zone géographique où se trouve le logement en location.
La location devra se faire « nue ». Ainsi, il ne sera pas possible de louer un meublé pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel. De plus, il devra s’agir de la résidence principale du locataire.
Encore, le bail devra s’inscrire dans la durée. En effet, le contrat de bail devra prévoir une durée entre 6 et 12 ans. Le taux de la réduction d’impôt dépendra de cette durée. En outre, il convient de noter qu’un bail devra être conclu dans les 12 mois suivant la fin des travaux sur l’immeuble.
Enfin, le loyer sera contrôlé. En effet, la loi Pinel vise à encourager l’investissement locatif, mais également à ce que des biens soient proposés à la location à des prix accessibles. Ainsi, la réduction d’impôt ne sera acquise que si le loyer ne dépasse pas un certain montant.
II/ Loi Pinel : avantages-inconvénients
A) Les avantages de la loi Pinel
Un avantage de la loi Pinel et SCI est de favoriser l’investissement locatif. En effet, la réduction d’impôt vient ajouter à l’effet de levier de l’investissement locatif. Ainsi, en plus de rembourser leur investissement par la perception des loyers, notamment s’ils doivent faire face aux mensualités d’un crédit contracté pour réaliser l’investissement, les investisseurs en loi Pinel paieront moins d’impôts.
Encore, les avantages fiscaux loi Pinel sont accessibles même en cas de location à un proche. Ainsi, il est possible de louer à un enfant, ou à un parent proche. En effet, il suffit que le locataire ne soit pas membre du foyer fiscal des bailleurs.
Ainsi, les avantages fiscaux loi Pinel permettent de réaliser un investissement avec un apport initial faible. En effet, la loi Pinel SCI favorise l’investissement en ayant recours au crédit bancaire. Les loyers perçus permettront de rembourser le prêt. Ainsi, il sera possible d’acheter le bien avec un faible apport initial : l’argent viendra du crédit bancaire. Or, l’alliance loi Pinel SCI favorise cette situation. En effet, dans le cas d’une SCI, il y aura deux associés. Ainsi, les capacités financières de chacun des associés seront regroupées au sein de la SCI, ce qui pourra favoriser l’obtention d’un prêt bancaire.
Encore, plus l’investissement s’inscrit dans la durée, et plus la réduction d’impôt sera importante. En effet, le taux de la réduction d’impôt augmente en fonction de la durée de location. Ainsi, il est de :
- 12% si la location est prévue pour 6 ans ;
- 18% si la location est prévue pour 9 ans ;
- 21% si la location est prévue pour 12 ans.
B) Les inconvénients de la loi Pinel
Néanmoins, le dispositif de la loi Pinel présente certains inconvénients. Tout d’abord, son bénéfice est conditionné au strict respect des conditions d’obtention de la réduction d’impôt.
Encore, l’investissement en loi Pinel ne peut pas dépasser, par an, 300 000€, pour deux biens immobiliers maximum.
Pour finir, la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel comptera dans le plafonnement global des avantages fiscaux. En effet, le plafond est fixé à 10 000€ par an.
