Immobilier : investir en SCI ou SCPI de bureaux ?

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Il est notamment fréquent de voir une SARL se transformer en SAS. Cette transformation a pour avantage de ne pas faire disparaître la personnalité juridique de la société et d’obliger à la création d’une nouvelle. Elle permet d’alléger la procédure. Néanmoins, pour valablement changer de forme de société, il faut suivre une procédure que nous allons vous détailler. 

Qu’est-ce qu’une transformation de société ? Pourquoi changer une SARL/SCI en SAS ? Quelles sont les formalités à respecter pour effectuer une transformation de société ? Léonor répond à vos interrogations et vous accompagne dans l’accomplissement de vos formalités juridiques. 

Sommaire : 

La transformation d’une société : de quoi parle-t-on ? 

Pourquoi transformer sa société en SAS ? 

Quelles sont les démarches liées à la transformation de votre société ? 

La transformation d’une société : de quoi parle-t-on ? 

Changer de forme juridique d’une société va nécessiter de respecter un grand nombre de formalités. Ces démarches vont varier en fonction de la forme de la société d’origine et de la nouvelle société que vous souhaitez créer. 

Par transformation d’une société, il faut comprendre un changement de la forme juridique de votre entreprise en tant que personne morale. Néanmoins, cette transformation ne fait pas disparaître la personnalité juridique de la société, ce qui est déterminant pour la continuité de votre activité et ce qui allège la procédure. 

En d’autres termes, transformer une société, c’est le fait de passer d’un type de société à un autre, telle que le passage d’une SCI ou d’une SARL à une SAS. 

Attention : si vous passez d’une EURL à une SARL, il ne s’agit pas ici de transformation. En effet, l’EURL et la SARL ont la même forme juridique (une société à responsabilité limitée, composée ou non de plusieurs associés). 

Pourquoi transformer sa société en SAS ? 

Tout d’abord, il faut rappeler que la transformation a avant tout comme avantage de pouvoir changer de forme de société sans pour autant faire disparaître l’existence juridique de l’entreprise. Cela vous permet de modifier le fonctionnement de l’entreprise tout en évitant une rupture de votre activité et une lourdeur procédurale. 

Concrètement, vous allez donc pouvoir conserver votre numéro de SIREN de votre société, son patrimoine et profiter de la continuité des contrats en cours. 

Quel est l’intérêt de passer d’une SARL à une SAS ? 

La transformation d’une SARL en SAS offre globalement plus de flexibilité dans la gestion de votre société. La SAS offre une plus grande liberté quant à l’organisation du fonctionnement de l’entreprise. Elle permet également au dirigeant de bénéficier d’un statut social plus avantageux. 

En effet, les dispositions statutaires sont plus librement amendables. Par conséquent, la gestion des affaires sera largement facilitée par cette forme de société. 

C’est notamment le cas concernant les votes pour décider de l’arrivée de nouveaux associés dans l’entreprise. Alors que la SARL impose l’agrément de tous les associés, les statuts de la SAS peuvent prévoir uniquement des règles de majorité simplifiée. Les cessions d’actions sont également facilitées, ce qui permet d’intégrer de nouveaux investisseurs. 

Attention : dans certains contrats, il est prévu une clause d’agrément en cas de transformation. Dans ce cas, il faut demander au cocontractant son approbation.

Pourquoi transformer une SCI en une SAS ? 

Si la création d’une SCI permet notamment d’optimiser la gestion des biens immobiliers, il faut tout d’abord rappeler qu’une SAS peut également convenir à ce type de projet. 

De plus, la création d’une SAS est recommandée si l’activité de l’entreprise va avoir un but commercial. La SCI prévoit une responsabilité illimitée de chaque associé, ce qui ne permet pas de protéger le patrimoine personnel des détenteurs des parts sociales. 

A titre d’exemple, si vous souhaitez vous dirigez vers la location de bien meublée qui est assimilée à une activité commerciale, il est donc pertinent de transformer sa SCI en SAS qui permet ce type d’activité. 

Les avantages liés à la création d’une SAS 

La SAS ou la SASU en cas d’associé unique offre de nombreux avantages, notamment : 

• De bénéficier d’une souplesse dans la rédaction des statuts pour organiser le fonctionnement de la société et la transmission des actions ; 
• La SAS peut être constituée avec un nombre illimité d’associés (ou d’un seul associé, dans ce cas, il s’agit d’une SASU). 
• De limiter la responsabilité des actionnaires à leurs apports respectifs, ce qui permet de protéger le patrimoine personnel des associés ; 
• La SAS peut être créée pour tout type d’activité (excepté des professions réglementées) ;
• De simplifier le formalisme, notamment s’il s’agit d’une SASU dont l’associé unique assure la présidence ; 
• De ne pas imposer de capital social minimum, qui peut dès lors être constitué d’un euro symbolique et dont l’apport peut se faire en numéraire, en nature ou en industrie ; 
• De faciliter l’évolution de la société et des partenariats, dès lors que la clause d’agrément des autres associés n’est pas obligatoirement inscrite dans les statuts, à l’inverse de la SARL par exemple ; 
• D’offrir une plus grande crédibilité vis à vis des tiers (clients, investisseurs, etc.). 

Quelles sont les démarches liées à la transformation de votre société ? 

Faire intervenir un commissaire à la transformation 

Lorsque vous souhaitez changer la forme de votre société en passant d’une SCI ou une SARL en une SAS, il vous faudra faire appel à un commissaire à la transformation (CAT). Il s’agit d’une obligation, excepté des cas dans lesquels votre société est dotée d’un commissaire aux comptes. 

Il s’agit d’un expert indépendant qui a pour mission de déterminer la valeur réelle des actifs de la société, de superviser le transfert comptable en garantissant une transparence, de protéger les intérêts de tous les associés et de vérifier l’adéquation entre le capital déclaré et le capital propre. 

Le capital propre correspond aux apports des associés ou actionnaires (le capital social) auxquels s’ajoutent les résultats accumulés et laissés dans l’entreprise au fur et à mesure des exercices.

Le commissaire à la transformation va dresser un rapport portant sur la santé financière de la société et l’état de sa trésorerie. Il est choisi parmi une liste d’experts proposée par les tribunaux à l’unanimité des voix des associés ou sur décision du tribunal de commerce. 

A noter que le rapport du CAT doit être rendu au moins 8 jours avant la réunion de l’assemblée générale qui tend à se prononcer sur la transformation de la société. 

La modification des statuts de la société 

Pour pouvoir transformer la forme juridique de votre société, il faut procéder à la modification des statuts. Ce changement de statuts implique de recevoir l’accord collectif (assemblée générale extraordinaire) des associés et de respecter les plafonds en terme de capital social et en nombre d’associés qui la nouvelle forme (SAS). 

Il arrive régulièrement qu’un changement de statut d’une entreprise soit rendu nécessaire pendant la vie d’une société. Ces changements peuvent être plus ou moins facilité, en fonction des dispositions statutaires ou de la forme de la société (SARL, SASU, etc.).

Concrètement, le changement de statut implique une décision des associés (à l’unanimité, ou bien à la majorité qualifiée, selon les volontés exprimées au sein des statuts) qui doit être relatée au sein d’un procès-verbal.

Ce procès-verbal va retranscrire la décision à l’issue de la réunion en indiquant le changement de forme juridique, sa date de prise d’effet, la réparation des parts sociales (ou actions), la rédaction des nouveaux statuts ou encore la nomination des dirigeants de la SAS (président, directeur général, etc.). Ce PV est transmis à des fins d’enregistrement au service des impôts et des entreprises (SIE) dans le délai d’un mois courant à compter de la date de l’AG, en ligne ou par courrier. 

Par la suite, cette mise à jour des statuts implique une nouvelle rédaction prenant en compte ce changement, puis la publication dans un support d’annonces légales du département dans lequel se situe la société.

Enfin, cette modification statutaire impose également la déclaration de ce changement au guichet des formalités des entreprises (site internet), en transmettant les pièces justificatives (le procès-verbal, les statuts mis à jour, l’attestation de parution de l’avis dans un support d’annonces légales). Cette dernière étape permet de rendre la modification opposable au tiers.

Attention : depuis le 1er janvier 2023, les démarches ne peuvent plus être effectuées dans un Centre de formalités des entreprises (CFE). En effet, il est obligatoire de les réaliser sur le site internet dédié, à savoir celui du guichet des formalités des entreprises.

A noter que les statuts peuvent prévoir certaines formalités spécifiques, notamment lorsque les associés veulent rendre les modifications difficiles (clause d’agrément, etc.). S’agissant d’une SAS, le principe est qu’il existe une véritable liberté quant au fonctionnement de l’entreprise. Il n’existe pas de statuts type pour une SAS, il peut donc être pertinent de prendre conseil auprès d’un professionnel du droit pour les rédiger. 

Cependant, cette liberté n’est pas absolue et certaines dispositions statutaires sont intangibles. À titre d’exemple, les décisions relatives à la répartition des bénéfices ou à l’approbation des comptes, ou encore à la modification du capital social devront obligatoirement être prises collectivement.

La publication dans un support d’annonces légales habilité 

Une fois la retranscription dans le procès-verbal de l’assemblée générale de la transformation effectuée, il faut obligatoirement publier ce changement de forme. Cette publication doit intervenir dans le délai d’un mois et permet d’avertir les tiers de votre transformation d’une SCI/SARL en SAS. 

La publication au sein d’un journal d’annonces légales vous permet d’obtenir une attestation parution qui vous sera demandée lors de la déclaration du changement de forme sociale. 

Cette publication doit s’accompagner des documents suivants : 

• La mention des modifications intervenues : forme sociale abandonnée (SARL/SCI) et nouvelle forme adoptée par la société (SAS) ;
• La dénomination sociale de la société
• L’adresse du siège social de la société
• Le numéro unique d’identification de la société (numéro Siren)
• Le montant du capital social de la société
• La mention « RCS » suivie du nom de la ville du greffe où est immatriculée la société.

La déclaration de la transformation de la forme sociale

Par la suite, vous devez également déclarer cette transformation sur le site du guichet unique des formalités des entreprises (déclaration en ligne). Ainsi, le guichet transmet directement au greffe du tribunal de commerce la demande d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La déclaration peut également s’effectuer sur place auprès de la chambre du commerce et de l’industrie (en cas activité commerciale). 

La déclaration doit être fait en joignant au dossier les documents suivants : 

• Formulaire M2 rempli et signé, en 3 exemplaires ;
• Exemplaire du procès-verbal ayant décidé le changement de forme juridique : l’acte indique l’ancienne et la nouvelle forme de la société et désigne les éventuels nouveaux dirigeants, avec la mention originale de l’enregistrement auprès des services fiscaux ;
• Exemplaire des statuts mis à jour : daté et certifié conforme à l’original par le représentant légal ;
• Exemplaire du rapport du commissaire à la transformation ;
• Attestation de parution de l’avis dans un support d’annonces légales ;
• Lorsque le changement entraîne la modification des bénéficiaires effectifs, il faut aussi la déclarer. 

Cette déclaration permet une insertion automatique au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) par le greffe rendra la transformation de forme sociale opposable aux tiers: Situation juridique que les tiers ne peuvent ignorer et qu’ils doivent respecter, même s’ils ne sont pas signataires.

Attention : lorsqu’une transformation d’une SCI en SAS implique une société qui est propriétaire d’un bien immobilier,  il faut informer le service de la publicité foncière du changement de forme sociale.

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La création d’une SCI ou d’une SCI familiale engendre certaines démarches qui sont toutefois relativement simples. Léonard vous propose des services pour faciliter vos démarches. 

Vous souhaitez créer une SCI ? Vous vous demandez comment procéder pour pouvoir la créer ? Quels sont les coûts liés à la création de la SCI ? Nous vous expliquons comment procéder.

Notre article sur les SCI et la TVA 

Sommaire : 

La SCI : qu’est-ce que c’est ? 

Comment créer une SCI ? 

Quels sont les coûts pour pouvoir créer une SCI ? 

La SCI : qu’est-ce que c’est ? 

La société civile immobilière (SCI) : éléments de définition

La SCI -ou Société Civile Immobilière- est une structure juridique constituée d’au moins deux associés dans le but de gérer et d’administrer un ou plusieurs bien immobiliers. Le patrimoine immobilier sera alors détenu par la SCI en tant que personnalité juridique autonome, chaque associé reçoit en contrepartie des parts sociales en proportion des apports qui ont été effectués. 

La création d’une SCI peut servir également pour la gestion locative et peut avoir un but professionnel lorsqu’elle est attachée à une activité professionnelle. 

La SCI familiale : c’est quoi ? 

La SCI familiale n’est autre qu’une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance (un lien familial). C’est donc une société civile immobilière qui est adaptée à la gestion d’un bien immobilier familial.

Comment créer une SCI ? 

La création d’une SCI est relativement simple et rapide. Le délai de création d’une SCI à prendre en compte est surtout le délai de traitement de l’administration. En effet, si vous possédez les documents nécessaires, la création est rapide. 

La réalisation d’apports pour constituer un capital social 

La création d’une SCI implique la réalisation d’un capital social de la société qui se forme par les apports des associés en contrepartie, les associés recevront des parts sociales.

Bon à savoir : la SCI peut être constituée d’un capital social d’un euro symbolique, avec un capital social fixe ou variable.

Vous devrez déposer le capital social sur un compte bancaire professionnel. En revanche, aucune attestation de dépôt des fonds n’est exigée pour pouvoir immatriculer la SCI.

Comment être associé d’une SCI ? 

Tout d’abord, il faut préciser qu’une part sociale correspond à un titre de propriété qu’un associé détient du capital d’une société. La détention de parts sociales d’une société permet d’obtenir la qualité d’associé de l’entreprise en confère des droits, qui peuvent être des droits politiques (le droit de vote, par exemple) ou pécuniaires (la rémunération par le biais des dividendes), et des obligations.

Les parts sociales sont ainsi divisées entre les associés de la société, proportionnellement au montant des apports en nature ou en numéraire par exemple. C’est les statuts de la société qui précise cette répartition entre les associés.

L’ensemble des parts sociales d’une société va composer le capital social de l’entreprise. Ce capital social est composé de parts sociales, qui sont offertes à un associé en contrepartie de l’apport qu’il a réalisé.

Il peut s’agit de différents apports, à savoir :      

–   Les apports en numéraire (somme d’argent) ;

–   Les apports en nature (des biens immeubles, des biens meubles, des biens immatériels tels que des brevets et des marques, etc.), en l’occurrence, il s’agit le plus souvent d’un immeuble ;

Attention : la société doit obligatoirement procéder à la publication au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble et nécessite qu’un notaire intervienne pour rédiger l’acte authentique.

–   Les apports en industrie (les compétences d’un associé, son savoir-faire en matière de travaux, de gestion etc. ). Toutefois, l’apport en industrie, s’il donne droit à des parts sociales, ne sera pas considéré dans le capital social de la société. 

Attention : toutefois, seuls les apports en numéraire et en nature composant le capital social de la société.

La domiciliation de la SCI 

Pour pouvoir créer une SCI, il faut disposer d’un siège social qui servira d’adresse légale. 

Le siège social de la SCI pour se situer au domicile du gérant ou de l’un des associés, ou encore dans des locaux commerciaux ou une société de domiciliation. Selon l’emplacement choisi, des conditions spécifiques devront être respectées et les documents justificatifs seront différents.

La rédaction des statuts de la SCI 

L’une des démarches principales est la rédaction des statuts de la SCI, avec toutes les mentions obligatoires requises. Cette étape est obligatoire pour pouvoir enregistrer sa société correctement. 

Les statuts sont les bases de la fondation d’une société. Il s’agit d’un contrat signé entre les associés qui va organiser le fonctionnement de la société, de sa gestion ou des mouvements et qui doit être rédigé par écrit (par acte sous seing privé ou d’un acte notarié). 

Si la rédaction de ces statuts est assez libre, il convient cependant d’intégrer certaines mentions obligatoires et d’adapter vos statuts aux besoins de votre SCI ou de votre SCI familiale.

Il faut à ce titre déterminer les règles relatives aux prises de décisions de la SCI et au droit de vote, de l’étendue du mandat du gérant, d’anticiper les modalités des cessions de parts sociales, ce qui peut parfois nécessiter de prendre conseil auprès d’un avocat. 

Bon à savoir : lorsqu’un apport est constitué d’un bien immeuble ou lorsqu’une publicité foncière est nécessaire, il est indispensable de passer devant un notaire qui va rédiger un acte authentique. 

Les statuts d’une SCI doivent inclure les mentions obligatoires suivantes : 

• La forme de la société : à savoir la SCI ; 
• Son objet social, tel que « l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou toute autre forme de tous immeubles et biens immobiliers. » ;
• Sa dénomination ;
• Les apports de chaque associé ;
• Le siège social de la société ;
• Le capital social ;
• La durée de la société ;
• Les modalités de son fonctionnement.

La rédaction des statuts doit être adaptée à vos besoins et doit donc être adaptée, ce qui peut nécessiter le conseil d’un professionnel du droit. 

Insertion d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Il faut obligatoirement publier un avis de constitution auprès d’un journal habilité à recevoir les annonces légales, ce qui permet ensuite de pouvoir immatriculer la SCI. 

Il faut donc procéder à la publication d’une annonce légale de création dans un journal d’annonces légales. La publication doit être faite dans un journal d’annonces légales du département dans lequel se situe le siège social de votre SCI.

Le dépôt du dossier de création pour procéder à l’immatriculation 

A l’issue de la publication de l’avis de constitution auprès du journal habilité, vous devez réaliser une déclaration de la création de la SARL auprès du guichet unique des formalités des entreprises. 

Bon à savoir : depuis 1er janvier 2023, le site est la voie unique pour effectuer ses formalités de création d’entreprises. Les formalités de modification et de cessation seront prochainement intégrées. 

Ce guichet unique va s’occuper de transmettre votre déclaration auprès des organismes compétents, à savoir :

–       l’INPI pour l’inscription au registre national des entreprises (RNE) avec l’indication le cas échéant de votre qualité d’artisan ou d’actif agricole ;

–       le greffe pour son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)

–       les organismes sociaux et le service fiscal des entreprises dont dépend le siège de votre entreprise. 

Pour créer la SCI, il faut disposer des documents suivants : 

• Un formulaire M0 de création de société dûment rempli et signé ;
• Un exemplaire des statuts de la société ;
• Une attestation de parution au journal des annonces légales de l’avis de constitution ;
• Une copie du titre d’occupation des locaux ;
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant (procès-verbal d’assemblée générale), s’il n’est pas nommé dans les statuts ;
• Une déclaration de chaque bénéficiaire effectif ;
• Une déclaration de non-condamnation et de filiation de chaque gérant ;
• Un pouvoir si ce n’est pas le représentant légal qui effectue lui-même les démarches.

Quels sont les coûts pour pouvoir créer une SCI ? 

La création d’une SARL va engendrer différents coûts liés (création sci prix):

• A la publication de l’avis de constitution auprès du journal d’annonces légales qui est de 185 € ;
• A la réaction des statuts de votre SARL si vous vous faites accompagner par un professionnel du droit (entre 500 € et 2 000 € environ) ;
• Les droits d’enregistrement en cas d’apport en nature qui correspond environ à 5 % de la valeur réelle du bien immobilier ; 
• Le dépôt du capital social de la SARL, qui est au minimum de 1 € ;
• Le coût relatif à l’immatriculation de la société, qui est d’environ 66 € ; 
• La déclaration des bénéficiaires effectifs est d’environ 21 €. 

Certains coûts supplémentaires peuvent s’ajouter selon vos besoins, qui peuvent être liés à la domiciliation du siège social. 

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Il existe plusieurs types de SCI :

• La SCI familiale qui gère un patrimoine immobilier appartenant aux membres d’une même famille ;
• Une SCI professionnelle qui gère un patrimoine immobilier servant de locaux pour l’exercice d’une activité professionnelle ;
• La SCI de location, qui comme son nom l’indique, met en location les immeubles communs pour percevoir des revenus locatifs ;
• La société civile de construction-vente qui se spécialise à la construction ou l’acquisition de biens immobiliers et à leur revente.

Si vous voulez créer une SCI, mais qu’avant de vous lancer vous voulez peser le pour et le contre, cet article est ce qu’il vous faut. LegalVision vous présentera SCI avantages et inconvénients. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Les avantages d’une SCI 

II/ Les inconvénients d’une SCI

I/ Les avantages d’une SCI

A/ La SCI optimise la gestion des patrimoines immobiliers indivis

La SCI peut ne pas générer de profit, mais contourne seulement l’application des règles de l’indivision. C’est un des principaux avantages de la SCI. Dans l’indivision, la part successorale de chaque héritier n’est pas définie. Évidemment, à tout moment chaque indivisaire peut arrêter la situation d’indivision. Ils peuvent vendre leurs parts. Le seul souci c’est que le bien immobilier n’étant pas partagé, on ne sait pas quelle est la part de chacun dans l’immobilier indivis. Dans une SCI, ce problème ne se pose plus. Des parts sociales sont détenues par chaque héritier qu’ils peuvent vendre à leur guise. La SCI va en quelque sorte faciliter la gestion de l’indivision.

Dans l’indivision, toutes les décisions, concernant la gestion du bien immobilier, aussi minimes soient-elles, doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. La SCI permet de remédier à cela et offre une possibilité de gestion plus légère des biens indivis. Dans les statuts, les associés désignent un ou plusieurs gérants de la SCI. Ils seront les représentants légaux la société. Le gérant va prendre à lui seul les décisions ordinaires relatives à la gestion de la société. Les pouvoirs du gérant sont définis par les associés dans ces mêmes statuts. Ils peuvent décider par exemple que certaines grandes décisions de gestion doivent passer par le collège des associés avant d’être exécutées.

La SCI permet aussi aux parents de garder la gestion d’un patrimoine immobilier qu’ils ont transmis dès leurs vivants à leurs enfants. Ce patrimoine immobilier ne sera plus dans le patrimoine des parents. Dans la SCI, les parents définissent les parts sociales de chaque enfant. Cependant, ils restent les seuls gérants et gardent ainsi la maîtrise du bien immobilier.

B/ Les associés sont privilégiés dans une SCI

1/ Le patrimoine personnel des associés est protégé

La SCI apporte une protection au patrimoine des associés. Elle a une personnalité morale qui se distingue de celle de ses associés. Cela lui permet d’avoir un patrimoine propre. Ce qui implique qu’en cas de problème, les créanciers vont se retourner d’abord contre la SCI. C’est seulement après qu’ils peuvent se rabattre sur les associés. Il faut savoir que seules les parts sociales des associés pourront être saisies par les créanciers. Les créanciers ne pourront avoir accès à leur patrimoine personnel.

Les associés de la SCI ont une responsabilité limitée par le montant de leurs apports dans le capital social. Les créanciers ne peuvent engager la responsabilité de tous les associés pour une dette sociale. Ils doivent agir contre chaque associé individuellement.

Bon à savoir : Dans une SCI, les divers frais et charges locatives liés aux biens immobiliers seront partagés entre les associés.

2/ Les associés peuvent donner ou vendre leurs parts de la SCI

La cession des parts sociales est possible dans une SCI. Il faut juste que l’associé qui veut vendre ait l’accord unanime de tous les autres associés. L’acquéreur prend la place de l’ex-associé au niveau de la SCI. L’acte de cession écrit sera remis au siège social pour être enregistré.

Un associé peut également décider la transmission du patrimoine dès son vivant ou de ses parts sociales à ses héritiers. Ces derniers deviennent les nouveaux associés à la place du donateur. Ils bénéficieront d’un abattement sur le droit de succession.

3/ Absence de formalité lourde pour modifier le capital social

Les associés de la SCI ont la faculté de modifier le capital de la société s’ils ont opté pour un capital social variable. Un associé peut augmenter ou diminuer le capital social à sa guise. Pas besoin de convoquer une assemblée générale ni de publier une annonce dans le journal d’annonces légales.

C/ La SCI bénéficie d’un régime fiscal flexible et non contraignant

Dans une SCI on peut choisir son régime fiscal, soit l’Impôt sur le revenu (IR), soit l’Impôt sur les sociétés (IS).

L’IR est le régime fiscal le plus répandu pour une SCI. C’est aussi le régime applicable par défaut. Sans bénéfice à déclarer, la société ne paie pas d’impôt.

Bon à savoir : Certaines dépenses de la SCI pourront être déduites comme les taxes foncières.

La SCI soumise à l’IS présente aussi de grands avantages. Les bénéfices réalisés soumis à l’IS sont imposables à 15 % pour la SCI. C’est la SCI qui paie. Les associés en principe ne seront pas imposés, sauf si les bénéfices sont partagés par les associés. Dans ce cas, ces dividendes seront imposables aux associés. Les associés paieront donc avec la SCI. Aussi, l’imposition des parts sociales est de 5 % de la valeur du bien immeuble.

À noter que la cession d’un bien immobilier est assujettie à l’impôt sur les plus-values. Ce sont les associés qui vont être imposés .Ces plus-values sont imposables pendant la durée de détention. Après 22 ans, ces derniers sont exonérés totalement d’impôts. Pour la SCI, la durée de la détention court à compter de la date de souscription des parts non à la date d’entrée du bien immobilier dans la société. Donc, les immeubles nouvellement intégrés dans la SCI après ces 22 ans seront entièrement exonérés d’impôt sur les plus-values.

La cession des parts de SCI est soumise à ce même principe. Un associé bénéficiant d’une ancienneté de plus de 22 ans pourra être exonéré totalement d’impôt sur les plus-values relatif à la vente de ses parts.

II/ Les inconvénients d’une SCI

A/ Créer une SCI coûte de l’argent

Les formalités de création d’une SCI sont complexes et onéreuses. C’est un des inconvénients de la SCI. Comme pour la création d’une quelconque société, la création d’une SCI implique des formalités administratives et juridiques diverses. Les associés doivent fournir plusieurs documents et remplir un certain nombre de formulaires.

L’intervention d’un expert est également plus que recommandé durant la création d’une SCI. Non seulement pour mener à bien l’accomplissement de ces démarches, mais aussi pour diverses tâches importantes. Ceci pour éviter des conflits futurs entre associés. L’intervenant peut être un avocat ou d’un notaire. Ils interviennent pour la rédaction des statuts par exemple. Les statuts seront établis par écrit par actes sous seing privé ou par acte notarié. L’expert appelé pour la SCI a des honoraires qui varient de 500 à 3000 euros. Les divers frais de publications sont à part.

Bon à savoir : On peut aussi créer sa société en ligne gratuitement via des sites officiels. Pour le cas d’une SCI, les frais de dossiers et d’enregistrement restent imputables aux associés, responsables sociales de la SCI en formation.

B/ Une SCI doit s’auto financer

Le capital social de la majeure partie des SCI n’est constitué que par les apports des associés. Il faut savoir qu’il y a des procédés de financements impossibles pour une SCI. Si la SCI souhaite acquérir des biens immobiliers, elle ne pourra pas faire appel aux crédits bancaires à 0 %, car elle est une personne morale.

C/ Les obligations intrinsèques au fonctionnement de la SCI

1/ L’obligation de la tenue d’une Assemblée générale

Comme toutes les sociétés, la SCI est tenue de procéder à une assemblée générale (AG) annuelle des associés. Les associés sont convoqués 15 jours à l’avance. À chaque AG, il doit y avoir un ordre du jour. Le gérant va faire des rapports de gérance, il va présenter des comptes pour avoir l’approbation des associés, etc. Les décisions prises pendant l’AG seront transcrites dans des procès-verbaux (PV). Principalement, c’est le gérant qui convoque en assemblée générale. Mais les associés de la SCI peuvent demander par lettre recommandée au gérant de convoquer une assemblée générale.

2/ L’obligation de la tenue d’une comptabilité

Selon le régime fiscal adopté par la SCI, surtout si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés IS. Cela va permettre aux associés de faire des suivies de la comptabilité et des déclarations fiscales.

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I/ Les différentes formes de sociétés civiles immobilière classiques

Les sociétés civiles figurent parmi les formes juridiques pour investir dans la construction, la vente ou la mise en location d’immobilier. Tel est le cas de la SCI familiale de location (SCIL). Il y a également la société civile de construction et de vente (SCCV) et la Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA).

A) La Société Civile Immobilière d’Attribution ou SCIA

On entend par « SCIA » la société civile dont le but est de construire des immeubles dans un premier temps. Elle ressemble à la SCCV sur ce point. Seulement, au lieu de revendre ces bâtiments elle les fractionne. Chaque membre aura alors une partie qui lui sera attribuée en pleine propriété ou en usufruit. Elle s’occupera également, si les associées le souhaitent, de l’entretien et l’administration des immeubles en question.

Tant qu’elle se conforme à cet objet social, elle reste sous le régime de l’impôt sur le revenu. Dans le cas où elle ne le respecte plus, elle sera soumise comme les autres sociétés à l’impôt sur les sociétés.

B) La Société Civile de Placement immobilier ou SCPI

Cette forme de société civile est assez singulière. En effet, celle-ci achète et construit des biens immobiliers pour se constituer un patrimoine locatif.  Elle affectera celui-ci soit à un usage commercial soit en tant qu’habitation pour ses membres.

Néanmoins, il faut souligner une petite nuance par rapport à la SCIA au niveau des parts sociales. En effet, celles-ci sont émises sur le marché et sont alors à disposition du public. Ipso facto, elle fera l’objet de contrôle régulier de la part d’autorités et d‘institutions telles que les commissaires aux comptes et des experts immobiliers indépendants ou encore l’Autorité des Marchés Financiers.

De cette manière, la SCPI est la formule parfaite pour ceux qui souhaitent poursuivre une opération de défiscalisation.

C) La Société Civile de Construction Vente ou SCCV

Très courantes, les sociétés civiles de construction pour vente SCCV sont les solutions privilégiées par les personnes souhaitant acquérir des terrains, y construire des biens immobiliers et ensuite les vendre. Il s’agit d’une exception, car, en principe, ce genre de personne morale n’a pas le droit d’exercer des activités commerciales.

Cet objet doit être mentionné expressément dans les statuts de la SCCV. Néanmoins, il n’y aura pas forcément besoin d’intervention du notaire. Un simple document sous forme d’acte sous seing privé suffit. Toutefois, pour une meilleure sécurité juridique, mieux vaut l’authentifier. Aussi, il faudra bien être précis en ce qui concerne le contenu de la clause statutaire.

Lorsque la société remplit cette condition, elle passe sous le régime des BIC, c’est-à-dire à l’impôt sur les revenus. Cependant, il est également possible que la SCI soit simplement le maitre d’ouvrage lors de la construction de ces biens immobiliers.

II/ Les différentes formes de sociétés civiles d’activité professionnelle

Dans cette catégorie il s’agit surtout des différentes formes de sociétés civiles créées dans une perspective purement professionnelle. On a alors d’un côté les sociétés civiles professionnelles (SCP) et de l’autre les sociétés civiles de moyens, les sociétés pluriprofessionnelles d’exercice (SPE) ou encore les sociétés civiles de portefeuille SCP.

A) Les Sociétés Civile Professionnelle ou SCP

Parmi les différentes forme de sociétés civiles, celle-ci est assez commune. Il s’agit d’une structure fondée par des personnes exerçant les mêmes professions libérales règlementées.  Celle-ci se charge de mettre à la disposition de ses membres tous les moyens nécessaires pour qu’ils puissent exercer leur activité. Il peut s’agir de bureaux, de matériels ou encore d’équipements spécifiques.

En même temps, les associés, qui sont des professionnels libéraux disposent d’une plateforme pour échanger leur expérience et savoir-faire. Elle agit un peu comme une société de portage salariale puisqu’elle facture les prestations des membres à leurs clients. Elle gère les dépenses de fonctionnement et aussi distribue les bénéfices.

D’un autre côté, les sociétés pluriprofessionnelles d’exercice (SPE) sont une déclinaison de la SCP. Elles sont désormais règlementées par quelques décrets d’application mise en vigueur en 2017. Toutefois cette alternative est encore assez peu utilisée. Elle vise à exercer une activité libérale en commun.

B) Les sociétés civiles de moyens

La société civile de moyen est fondée en vue d’exercer en groupe une activité libérale. Selon la loi, elle a pour objectif la « mise en commun des prestations de services ou la fourniture de moyens matériels ». A cet effet, chacun pourra aider l’autre pour développer son activité libérale. Comme son nom l’indique, elle n’a pas de ressources propres, puisqu’elle n’exerce pas une activité à proprement parler. Aussi, elle n’est pas soumise aux impôts sur les sociétés. De ce fait, chaque associé restera assujetti à l’impôt sur le revenu.

C) Les sociétés Civile de Portefeuille SCP

On les appelle également société civile patrimoniale que l’on confond bien souvent avec les sociétés de gestion de portefeuille. En réalité, il s’agit d’une sorte de moyen pour gérer un portefeuille de valeurs mobilières (déjà à disposition ou bien apporté en numéraire). Dans certains cas, ce sont des titres sociaux. Mais en général, il s’agit d’actions ou des parts sociales. Elle ne peut exister sans un capital social minimum.

De toutes les différentes formes de sociétés civiles, elle est parfaite pour conserver un patrimoine au sein d’un même groupe ou d’une famille. C’est aussi une solution pour éviter le blocage de l’indivision, car les valeurs se transmettent facilement.

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Une SCI doit être dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant est nommé par les associés. Les pouvoirs du gérant SCI sont étendus, il a pour mission principale de diriger la société et d’accomplir tous les actes nécessaires à l’activité de la société. En l’occurence, il prendra les décisions relatives à l’entretien des biens de la SCI. De même, c’est lui qui représente la société et qui engage sa responsabilité à l’égard des tiers. Son pouvoir peut cependant être limité par l’objet social ou les statuts.

Toutefois, son mandat  peut prendre fin pour diverses raisons. Dès lors, il faut procéder au changement de gérant en  SCI. Certaines formalités devront être effectuées pour permettre le changement de gérant SCI. Ensuite, ce changement devra être validé par le greffe du tribunal de commerce.

Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir à ce sujet :

I/ Les causes de fin de mandat  du gérant SCI

II/ Les étapes nécessaires au changement de gérant en SCI

1. La convocation de l’assemblée générale

2. La publication dans un journal d’annonces légales

3.  La déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce

Le gérant d’une SCI : de quoi s’agit-il exactement ?

Le gérant : définition juridique

Un gérant d’une société est le représentant légal de l’entreprise. A ce titre, il peut engager la société dans tous les actes de la vie courante de la SCI, ce qui le rend responsable de ces décisions. Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale, un associé ou un tiers. 

Étant entendu qu’il représente la société à l’égard des tiers, sa nomination et sa fonction sont publiques et doivent apparaître dans les statuts de la société ou par procès-verbal et être déclaré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Le notion de dirigeant d’une société va varier selon la forme de la société, à savoir :

• Le dirigeant d’une SARL, d’une EURL ou d’une SCI est un gérant ;
• Le dirigeant d’une SAS ou d’une SASU est un président. Il peut s’agir d’un président unique ou d’un président avec un directeur général (DG) ou directeur délégué ;

Autrement dit, la fonction de dirigeant (président, gérant, directeur général) est déterminante. Elle peut être amenée à changer au cours de l’existence de l’entreprise. Toute modification ou changement de dirigeant implique l’accomplissement de formalités obligatoires. 

I/Les causes de fin de mandat du gérant SCI

Plusieurs étapes sont nécessaires pour procéder au changement de gérant en sci. Il existe plusieurs causes pouvant avoir pour conséquence de mettre fin au mandat du gérant SCI.

En premier lieu, le mandat du gérant peut arriver à son terme, dès lors ce dernier doit cesser ses fonctions. À noter que ce sont les statuts de la société qui fixent en principe la durée de mandat du gérant.

Le mandat du gérant peut également prendre fin par sa démission, en effet dans ce cas c’est le gérant qui prend la décision de quitter ses fonctions.

La fin du mandat du gérant de SCI peut également prendre effet par le décès de celui-ci. De même, le gérant peut devoir quitter ses fonctions lorsqu’il  a été condamné ou jugé comme interdit de gérer. Il en est de même en cas de faillite personnelle du gérant

Il peut également quitter ses fonctions en cas de condamnation du Président d’une interdiction de gérer une société.

Enfin, le gérant peut devoir quitter ses fonctions lorsqu’il est révoqué. Dans ce cas, ce sont en principe les associés représentant plus de la moitié des parts sociales qui peuvent prendre une telle décision. Il faut, pour procéder à cette révocation, qu’il existe un motif légitime de révocation.

À noter: si l’ancien gérant quitte de manière définitive la société, il faut également procéder à une cession des parts sociales.

Qu’importe les motifs conduisant le gérant à quitter son rôle de représentant légal, la SCI doit nécessairement avoir un représentant légal. Il faut donc procéder à la nomination d’un nouveau gérant. 

Dès lors que la fin du mandat du gérant actuellement en place est décidée ou constatée par l’assemblée, il faut nommer un ou plusieurs nouveaux gérants. 

Qui peut être gérant d’une SCI ?

En principe, n’importe quelle personne majeure bénéficiant d’une capacité juridique peut être investie des fonctions de direction d’une société. Il peut s’agir d’un associé, majoritaire comme minoritaire, ou d’une personne extérieure à la société. Pour diriger une société, il faut donc avoir une personnalité juridique permettant de conclure des actes juridiques.

En outre, il est parfaitement possible de prévoir une société avec plusieurs dirigeants, voire même d’octroyer à chacun des pouvoirs sensiblement différents si les statuts le prévoient.  L’on parlera alors de co-gérant de la SCI. 

Fréquemment, le gérant de la SCI est souvent un associé. Dans ce cas de figure on parlera d’associé-gérant de la SCI. 

Attention : certaines personnes ne vont pas avoir la possibilité de diriger une société, à savoir :

• Les individus ayant été frappés d’une interdiction de gérer et d’administrer une société suite à une condamnation ;
• Les personnes incapables (les mineurs non émancipés, les personnes placées sous tutelle ou sous curatelle, etc.) ;
• Les personnes déchues de leurs droits civiques ;
• Les commissaires aux comptes, durant les 5 années suivant la cessation de leurs fonctions et dans les sociétés qu’ils ont contrôlées ;
• Les fonctionnaires employés à temps complet, excepté certains cas (activité artistique ou d’une mission d’enseignement par exemple).

A noter que les statuts d’une société peuvent ajouter certains critères, il faut donc veiller à les respecter lorsqu’ils sont inscrits, à peine de nullité.

II/ Les étapes nécessaires au changement de gérant en SCI

Plusieurs étapes sont nécessaires pour effectuer le changement de gérant en sci. En premier lieu, la décision de révoquer le gérant doit être prise lors d’une assemblée générale. Ensuite, il sera nécessaire de publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales. Enfin, un dossier de demande d’inscription modificative devra être déposé au RCS du greffe du tribunal de commerce.

En effet, la première nomination d’une dirigeant d’une société peut être effectuée au sein des statuts d’une société ou au sein d’un acte séparé annexé aux statuts et signé par tous les associés ou actionnaires. Si la nomination se fait hors statut (donc par acte séparé), il faut le mentionner expressément dans les statuts et procéder à la nomination dans le mois qui suit la signature des statuts et d’effectuer la publication au sein d’un journal d’annonce légale. 

Selon la manière dont a été nommé le premier dirigeant (statut ou hors statut), il convient de suivre la même structure. Effectivement, si vous avez inscrit dans vos statuts l’identité du ou des dirigeants de la société, il faut nécessairement modifier les statuts pour faire apparaître le nouveau dirigeant ou tout du moins, de le supprimer des statuts et procéder par acte séparé et faire apparaître dans les statuts le mode de désignation (hors statut). 

Conseil pratique : lors de la nomination du premier dirigeant, il est judicieux de préférer une nomination par acte séparé afin d’éviter des coûts liés à la lourdeur de la procédure de modification statutaire. 

1. La convocation de l’assemblée générale

La convocation de l’assemblée générale est la première étape permettant le changement de gérant sci. En effet, l’assemblée générale devra être impérativement réunie. C’est cette assemblée générale qui prendra la décision de changer le gérant de la SCI.

Les modalités de tenue de l’assemblée générale varient selon le statut du gérant. En effet, lorsque le gérant est statutaire, l’assemblée générale extraordinaire devra être réunie, le vote se fera selon les modalités statutaire et la modification devra se faire à l’unanimité des associés.

Lorsque le gérant est non statutaire, l’assemblée générale peut être ordinaire.

À la suite de cette décision de changement de gérant, un procès-verbal devra être dressé en précisant l’identité du gérant révoqué et celle du nouveau gérant. Ce PV devra donc préciser les changements décidés par l’assemblée des associés, ainsi que le détail des votes.

Il faut noter qu’une modification des statuts pourra se révéler nécessaire dans le cas ou le gérant a été désigné au sein des statuts de la SCI.

Enfin, le PV doit être signé par l’unanimité des associés.

À noter: le PV doit être signé par l’ancien et également par le nouveau gérant.

2. La publication dans un journal d’annonces légales

En second lieu, il est impératif de publier l’information de la modification du nouveau gérant et l’acceptation des fonctions dans un journal d’annonces légales. Cette publication est impérative car elle permet à toute personne de prendre connaissance du changement de gérant effectué. Un certain nombre d’informations doit apparaitre dans l’annonce légale, tel que:

-le montant du capital social

-la dénomination sociale

-l’adresse du siège social

-l’identité de l’ancien et du nouveau gérant

-le numéro RCS

-la date de décision du changement de gérant sci

À noter: cette publication doit être effectuée dans le mois suivant la rédaction du PV.

3.  La déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce

Une fois les étapes précédentes dûment accomplies, un dossier de modification doit être transmis au registre du commerce et des sociétés (RCS), auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette formalité doit être accomplie au plus tard un mois après la tenue de l’assemblée générale.

Ainsi, diverses pièces justificatives doivent accompagner le dossier. Le dossier doit être complet, le cas échéant la modification des statuts pourra être refusée par le greffe. Le dossier devra ainsi comporter:

-deux exemplaires du formulaire M3 de SCI remplis et signés,

-un exemplaire du PV d’assemblée générale de la SCI de décision daté et certifié conforme par l’ancien et le nouveau gérant,

-une attestation de parution dans un journal d’annonces légales,

-une copie de pièce d’identité du nouveau gérant,

-une déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée par le nouveau gérant, indiquant également sa filiation.

Il faut également un chèque libellé à l’ordre du greffe du tribunal de commerce concerné.

À noter: Il est possible que le nouveau gérant soit une personne morale, dès lors le dossier devra être accompagné de l’extrait Kbis (ou d’un document officiel permettant de justifier de son existence) ainsi que l’identité des représentants légaux de la personne morale.

Enfin, il faut noter que le changement de gérant en sci engendre des frais. Il faut compter les frais de greffe, de même pour les frais de l’attestation de parution dans le journal des annonces légales .

 Bon à savoir : lorsque le greffe du tribunal compétent accepte le dossier de modification, il va enregistrer la demande et éditer un nouveau Kbis comprenant les nouvelles informations. 

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I/ La décision de changer le nom d’une SCI

II/ Quelles sont les étapes à suivre pour changer le nom d’une SCI

I/ La décision de changer le nom d’une SCI

Le nom d’une société est inscrit dans les statuts. Aussi, pour qu’il soit modifié, il est obligatoire de changer ces derniers. Or, seule une décision collective permet cela.

A) Pourquoi changer de nom pour une SCI ?

Les principaux motifs qui poussent une SCI au changement de dénomination sociale sont presque les mêmes. En effet, il peut s’agir d’une similarité avec une entreprise rivale. Cela peut porter préjudice à la SCI. En effet, la concurrente pourra surfer sur sa réputation. L’inverse est également envisageable si l’autre a une très mauvaise image auprès des consommateurs.

Parfois, l’adoption du nouveau nom de la société correspond à la modification de l’objet social. Bien évidemment, dans ce cas de figure, ce n’est pas obligatoire.

B) À qui appartient la décision de mettre à jour le nom de la SCI ?

Puisqu’elle est le seul apte à modifier les statuts, l’assemblée général est aussi la seule habilitée à changer le nom d’une SCI.

1. La convocation des associés

C’est au gérant de convoquer les associées en vue de la prise de décision lors d’une AGE (assemblée générale extraordinaire). Mais avant cela, il doit établir un rapport qui contiendra les arguments qu’il avance pour motiver le changement de nom. Il doit le présenter évidemment devant les sociétaires.

2. Le vote

Quand il aura terminé, ces derniers procèderont alors à un vote simple. À l’issue de celui-ci, la nouvelle appellation sera approuvée ou bien rejetée. La majorité requise est prévue par les statuts de la société, elle peut être simple, qualifiée ou absolue. Le système des quorums ne s’applique pas à ce type de société. Si rien n’est prévu dans les statuts, la règle de droit commun est l’unanimité.

Ainsi, si la majorité accepte, le gérant engage la poursuite de la procédure et dresse un procès-verbal d’AGE. Celui-ci contient la décision du changement, mais également les dispositions des statuts actualisées.

II/ Quelles sont les étapes à suivre pour changer le nom d’une SCI

Après ces préalables, il est temps d’entamer les formalités. Celles-ci commencent par la mise à jour des statuts.

A) La modification du nom dans les statuts

Il est indispensable de procéder la modification des statuts pour y intégrer la nouvelle dénomination. Il est juste question de substituer celle-ci à l’ancienne. Ainsi, il n’y a pas besoin de l’intervention d’un juriste ou d’une personne spécialisée. En effet, cela n’exige pas de compétence technique particulière puisqu’il s’agit d’un travail simplement matériel.

Toutefois, il faut noter que le nom choisi doit respecter les mêmes conditions qu’au moment de la fondation de la SCI. Depuis la mise en vigueur d’une loi en 1985, celui-ci comporte obligatoirement le nom des associées qui sont solidairement responsables au sein de la structure. S’ils sont nombreux, il suffit de mettre « et compagnie », « et fils » ou « et associés ».

B) La publicité au journal d’annonce légale

Il est normal que la décision de changer le nom d’une SCI soit rendue publique. Les tiers ou les partenaires ont eu l’habitude de traiter avec celle-ci avec l’ancienne appellation. Pour que ceux-ci ne soient pas dans la confusion ou bien pour éviter toute lésion, il faudra donc que le gérant publie dans un délai de 30 jours à partir de l’AGE un avis dans un journal d’annonces légales.

Il est impératif en outre que l’annonce mentionne :

• La forme sociale de l’entreprise, en l’occurrence : une SCI
• Les coordonnées et les données concernant la SCI, dont le siège social ou encore le montant du capital social.
• L’ancien nom et le nouveau nom, suivis de la date où ce dernier deviendra effectif.
  

  C) Le remplissage de la déclaration de modification de dénomination

Quand il obtiendra une attestation de parution, auprès du JAL, le gérant va passer au remplissage du formulaire « M2 ». Il s’agit de l’une des pièces du dossier à envoyer au centre de formalité des entreprises (CFE). Il y a normalement deux cadres (1 et 2) qui doivent être remplis et signés.

Par la suite il faudra aller vers la rubrique : « Déclaration relative à la modification de la personne morale » ou cadre 4. Celui-ci demandera les informations contenues dans l’avis du JAL comme le siège social de la SCI. À la fin, il est impératif de signer le cadre 22 et d’y cocher la case correspondant à la modification de nom que l’on souhaite faire.

D) La déposition du dossier au complet

Au formulaire m2, on rajoute d’autres pièces du dossier qui seront envoyées au CFE compétent. Celui-ci se chargera du reste notamment de la déposition d’une copie de ces dernières au tribunal de commerce pour la mise à jour des infos sur la SCI dans le registre du commerce et des sociétés RCS. Il n’y a pas besoin que le gérant envoie un autre dossier auprès du greffe du tribunal. Ci-contre les pièces à fournir :

• Le formulaire m2 proprement dit
• Une photocopie certifiée du PV d’AGE
• L’attestation donnée par le JAL
• Le statut avec les modifications effectuées
• Le chèque à l’ordre du greffe du tribunal en charge de la tenue du RCS (registre du commerce et des sociétés)

Remarque : le chèque couvre tous les autres frais, dont celui versé au service chargé du bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).

Enfin ce changement entraine quelques conséquences. En effet, le gérant sera de fait obligé de changer le logo là où celui-ci est apposé. Il doit également procéder à une nouvelle inscription au registre de marque qui sera effectué auprès de l’INPI, un service payant.

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