La société est civile lorsque la loi ne lui attribue pas un autre caractère en raison de sa forme, de sa nature ou de son objet. C’est une personne morale qui a une activité de nature civile. La société civile qui a un objet commercial risque, notamment sur le plan fiscal, d’être traitée comme une société commerciale. Il s’agit d’une forme juridique très répandue (plus d’un million) qui répond à de nombreux usages : exercice d’une profession libérale, gestion d’un portefeuille de participation et bien entendu, gestion d’un patrimoine immobilier dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI). Avec le système d’achat en viager, une SCI peut acquérir un bien immobilier. Mais en quoi consiste un achat en viager par une SCI ?
Comment une SCI peut-elle acheter en viager ?
Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi la créer ?
La SCI et la SCI familiale : de quoi s’agit-il ?
La SCI -ou Société Civile Immobilière- est une structure juridique constituée d’au moins deux associés dans le but de gérer et d’administrer un ou plusieurs bien immobiliers. Le patrimoine immobilier sera alors détenu par la SCI en tant que personnalité juridique autonome, chaque associé reçoit en contrepartie des parts sociales en proportion des apports qui ont été effectués.
La SCI familiale n’est autre qu’une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance (un lien familial). C’est donc une société civile immobilière qui est adaptée à la gestion d’un bien immobilier familial.
Dans les deux cas de figure, il s’agit d’un contrat de société dans lequel les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Par ailleurs, les associés s’engagent à contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de manière indéfinie et solidaire.
Par conséquent, il peut s’agir par exemple d’acheter un bien immobilier en viager, ou encore d’acheter en famille un bien immobilier pour y habiter. Il est aussi possible de créer une SCI pour transmettre son patrimoine.
Comme toutes les sociétés, la SCI doit anticiper les règles de son fonctionnement au sein des statuts de la SCI (prise de décision, gestion, etc.).
Il existe plusieurs types de SCI différents selon l’activité exercée par la SCI, comme par exemple :
- La SCI familiale : elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ;
- Mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associés d’acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer ;
- Ou encore, la SCI professionnelle : elle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle.
Pourquoi créer une SCI pour acheter un bien en viager ?
La création d’une SCI peut avoir de nombreux avantages pour les associés. Il permet notamment d’éviter le régime de l’indivision qui s’applique automatiquement lorsque deux personnes sont propriétaires d’un bien en commun. C’est par exemple le cas lorsqu’une succession intervient.
A la différence de l’indivision dont l’indivisaire (l’un des propriétaires) détient une quote-part qui s’étend à l’ensemble du bien immobilier, la SCI permet de contourner ce régime de l’indivision. En effet, l’associé de la SCI va détenir des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.
La SCI est donc utile pour transmettre un patrimoine ainsi que le gérer plus facilement.
Dans le même temps, la création d’une SCI permet également d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). En l’absence de choix, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce choix entre l’IS et l’IR aura des conséquences juridiques et fiscales.
Une SCI à l’IR suit les règles fiscales des revenus fonciers. Autrement dit, les associés sont personnellement imposés.
Fiscalité d’un viager en SCI : quel intérêt ?
Le prix de vente à prendre en compte pour le calcul de la plus-value lors de l’achat en viager d’un bien immobilier correspond à la valeur en capital de la rente (à l’exclusion des intérêts) à laquelle on ajoute, selon le cas, la fraction du prix payé comptant.
Toutefois, si le bien vendu en viager reste la résidence principale du vendeur, la fraction du prix payé comptant n’est pas soumise à la taxation des plus-values. Dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il doit être taxé à ce titre.
Bon à savoir (SCI viager comptabilité) : La plus-value est taxée l’année de la cession.
Est-ce qu’une SCI peut acheter en viager ?
Une SCI peut acheter en viager. Cette opération n’est pas contraire aux dispositions du Code civil en la matière.
A/ Quelle définition et quels atouts de l’achat en viager par une SCI ?
Le viager consiste à vendre un bien immeuble à une personne qui verse en échange une rente au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. En somme l’acquéreur va acheter un immeuble sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l’acquisition.
S’il est traditionnellement réservé aux personnes physiques, l’achat d’un bien en viager intéresse de plus en plus d’entreprises comme la SCI. Cette forme de société est idéale pour acheter en viager puisqu’une société commerciale ne pourra pas faire face aux différentes obligations issues du contrat. Au titre de ces obligations figurent les clauses relatives aux privilèges du vendeur, la clause résolutoire ou encore des obligations alimentaires imposées à l’acheteur.
L’autre avantage de l’achat en viager par une SCI est relatif au choix du bien immobilier puisque le gérant du fonds choisit avec soin l’immeuble en question afin d’assurer une bonne rentabilité.
B/ Quelles sont les caractéristiques de l’achat en viager ?
L’achat viager se rapproche d’une vente immobilière classique sur de nombreux points. La différence concerne les modalités de paiement. En effet, au moment de l’acquisition du bien, l’acheteur ou le débirentier ne règle pas le prix du bien au comptant. Le reste du prix étant payé par mois ou par trimestre auprès du vendeur ou crédirentier. Le contrat est totalement équilibré dans la mesure où les parties en tirent de nombreux avantages. En effet, l’acquéreur va se constituer un patrimoine avec un prix réduit. Mais le mécanisme de l’achat en viager propose aussi des avantages pour le vendeur, notamment celui d’avoir des revenus complémentaires.
Rappelons que, comme toute opération immobilière, le prix de vente de l’immeuble dépendra du nombre de pièces et de la superficie.
C/ Les différents types d’achat en viager
La vente peut se faire en viager libre ou occupé.
Tout d’abord, il faut s’intéresser au viager libre, c’est-à-dire d’un appartement ou une maison vide. Dans ce cas, l’acquéreur dispose immédiatement du bien pour l’occuper ou le louer et percevoir les loyers. À noter que le viager libre est réservé aux immeubles ayant une petite surface. De plus, le montant de la rente sera plus élevé.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur continue à occuper le bien. Il conserve toute sa vie l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation du bien vendu. L’usufruit permet au vendeur d’habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Le droit d’usage lui permet de conserver l’usage personnel du logement en y habitant, mais sans pouvoir le louer. En cas de départ anticipé du crédirentier, la valeur de la rente va être revalorisée dans la mesure où l’acheteur peut désormais disposer du bien à sa guise.
Il est également utile de rappeler que, avec l’achat en viager par une SCI, vous allez échapper à l’impôt sur la plus-value. Toutefois, vous serez assujetti à hauteur des prélèvements sociaux.
Comment fonctionne l’achat en viager par une SCI ?
L’achat en viager est avantageux pour l’acheteur comme pour le vendeur. Mais pour aller plus loin, il faut se concentrer sur les facteurs à prendre en compte avant la conclusion du contrat.
A/ Quels sont les éléments du contrat d’achat en viager par une SCI ?
Plusieurs éléments constituent le contrat en viager, qu’il s’agisse d’acheter ou de vendre en viager. Il doit respecter les textes généraux du Code civil applicables à la formation du contrat (consentement, capacité, contenu du contrat…). A défaut, cela pourra être une cause de nullité du contrat.
Le contrat viager est un contrat aléatoire. Autrement dit, les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat d’un évènement incertain, ici l’espérance de vie du crédirentier. En résumé, le décès du vendeur doit être imprévisible. L’acquéreur ne doit donc pas avoir eu connaissance d’une éventuelle maladie du vendeur au moment de l’acte de vente. Par ailleurs, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat, la loi affirme que l’évènement était prévisible et que la vente n’est pas valable.
L’absence d’aléa dans le contrat viager est une cause de nullité absolue. Par exemple, la nullité de la vente pourra être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
B/ Les astuces pour déterminer le prix d’un achat en viager par une SCI
Le prix est généralement constitué :
- Du bouquet qui est la partie du prix payée comptant au jour de la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties, mais il équivaut en général à 30% de la valeur totale du bien.
- De la rente viagère qui est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La valeur totale de cette rente est incertaine dans la mesure où elle dépend de la durée de vie du vendeur.
Par ailleurs, d’autres éléments doivent être pris en compte pour déterminer le prix d’achat en viager par une SCI :
- La valeur foncière du bien, c’est-à-dire le lieu de construction, le voisinage, l’existence de transports en commun ou de commerce à proximité.
- L’âge du vendeur est un élément essentiel qui va influencer la valeur de la rente. L’idéal est de choisir un vendeur qui a au moins 20 ans d’écart d’âge avec l’acheteur pour que ce dernier puisse réellement profiter de son achat en viager. Dans le cas de l’achat en viager par une SCI, il ne faudra pas choisir un crédirentier trop jeune.
- Les loyers que pourraient percevoir le crédirentier si l’immeuble est loué.
A noter : les parties peuvent aussi insérer une clause d’indexation, une clause résolutoire ou une clause pénale dans l’acte de vente.
