Tout ce que vous devez savoir sur la société d’investissement immobilier

I/ Dans quelles situations créer une société d’investissement immobilier ?

Il peut être intéressant de créer une société pour investir dans l’immobilier dans un grand nombre de situations.
On peut notamment envisager la création d’une société d’investissement immobilier pour les buts suivants :

• Afin de procéder à l’achat d’un bien immobilier. De manière générale, il est souvent plus efficace de constituer une société qui va acheter elle-même un bien immobilier, que d’acheter directement ce bien en indivision. En effet, la société représentera ici 2 avantages. Tout d’abord, le transfert des titres d’une société est plus avantageux d’un point de vue fiscal que le transfert d’un immeuble détenu en indivision. De plus, la gestion d’une société est globalement plus simple que celle d’un bien en indivision.
  En effet, au sein d’une société, le gérant pourra prendre la plupart des décisions nécessaires à la gestion du bien sans devoir systématiquement recueillir l’accord des associés. En revanche, pour effectuer un acte d’entretien du bien en indivision, il sera nécessaire d’obtenir l’accord de chacun des indivisaires.
  Pour en savoir plus sur ce sujet, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à l’achat de terrain en société.

• Afin de réaliser des opérations de promotion immobilière. La construction d’immeubles et la promotion immobilière étant des opérations particulièrement complexes, il est souvent conseillé de réaliser ces opérations via une société.

• S’assurer une rente immobilière stable : si vous souhaitez procéder à la location régulière d’un immeuble, il peut être intéressant de passer par l’intermédiaire d’une société. Dans ce cas, la société récupérera les loyers et les redistribuera sous forme de dividendes à ses associés proportionnellement aux parts détenues par ces derniers.

II/ Les différents types de société d’investissement immobilier

Il existe de nombreux types de société vous permettant de réaliser un investissement immobilier. Dans tous les cas, ces sociétés seront titulaires du bien immobilier et verseront des redevances à leurs associés proportionnellement au pourcentage des titres de la société qu’ils détiennent.

A) La Société Civile Immobilière

Comme son nom l’indique, la Société civile Immobilière est un type particulier de société créé afin de permettre la gestion collective d’un patrimoine immobilier de manière relativement simple. C’est donc vers ce type de société que se tournent la plupart des propriétaires souhaitant créer une société pour investir dans l’immobilier.

La SCI est un type de société qui facilite grandement les donations de parts. En effet, en cas de donation, les parts de SCI bénéficient d’un abattement par période de 15 ans . Le montant de celui-ci dépend du lien de filiation. Par exemple, les enfants bénéficient d’un abattement de 100 000€ et les petits enfants, d’un abattement de 5 310€…

La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). En conséquence, les revenus de la société seront imposables directement au niveau des associés de la société.

En principe, la SCI doit toujours exercer une activité civile. Il existe cependant une exception. En effet, la SCI peut exercer une activité de location meublée. Cette activité étant d’une nature commerciale, la SCI sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés :

Il existe cependant deux cas dans lesquels une SCI exerçant une activité de location meublée ne sera pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).  Ainsi, la société exerçant ce type d’activité sera imposée à l’IR si :

• Le montant des recettes hors taxe de l’activité commerciale de la SCI n’excède pas 10 % des recettes totales hors taxe,

• Le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé.

La SCI est une société à responsabilité illimitée. Ainsi, en présence de dettes supérieures au total de l’actif de la société, les créanciers pourront demander la saisie des biens personnels des associés.

Attention : la SCI ne peut avoir une activité de construction d’immeubles pour revente.

B) La Société Civile de Construction Vente

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) est, comme son nom l’indique, une société civile qui exerce une activité de construction d’immeubles pour revente. Son mode de fonctionnement est très proche de celui d’une SCI classique et seules certaines règles spécifiques relatives au droit de la construction seront distinctes du régime de la SCI.

Contrairement à la SCI qui a un objet civil, la SCCV a un objet commercial. En conséquence, la SCCV pourra réaliser des ventes d’immeubles et encaisser une plus-value au terme de l’opération.

Puisque la SCCV effectue une activité commerciale, elle devrait en principe être soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, la SCCV peut opter pour l’impôt sur le revenu.

Si vous souhaitez plus d’informations sur cette forme sociale, n’hésitez pas à consulter notre article relatif à la SCCV.

C) La SARL de famille

La SARL de famille peut également être une option intéressante si vous envisagez de créer une société immobilière. Comme son nom l’indique la SARL de famille est une variante de la Société À Responsabilité Limitée.

Tout comme la SARL classique, la SARL de famille est en principe soumis à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, elle bénéficie d’une option particulièrement intéressante pour l’IR. Pour bénéficier de cette option, la SARL devra en faire la demande auprès du service des impôts avant l’ouverture du premier exercice.

La SARL de famille ne peut être constituée qu’entre des personnes ayant un lien familial direct. Il est donc possible de constituer une SARL de famille entre parents et enfants, entre frères et sœurs, entre grands-parents et petits enfants (si les petits enfants concernés sont frère et sœur) et entre conjoints. En revanche, les autres liens de parenté tels que les liens entre cousins ne sont pas suffisants pour permettre la création d’une SARL de famille.

Attention : si une personne extérieure à la famille devient associé, la SARL ne bénéficiera plus de l’option de SARL de famille.

Cette forme sociale vous intéresse et vous souhaitez en savoir plus sur son régime juridique ? Notre article sur la SARL de famille n’attend que vous.

D) La SASU

Enfin, si vous souhaitez créer une société d’investissement immobilier sans vous associer à d’autres personnes physiques, vous pouvez envisager la création d’une SASU. Contrairement à tous les autres types de sociétés décrites précédemment, vous serez alors soumis à l’impôt sur les sociétés. La SASU est une société à responsabilité limitée. Vous n’engagerez donc votre responsabilité qu’à hauteur de l’apport que vous avez effectué.

En pratique, il est souvent assez rare de créer une société unipersonnelle ayant une activité immobilière en raison de l’ampleur des investissements qui doivent être réalisés.

Si vous hésitez encore entre plusieurs formes de société, consultez notre guide des différentes formes juridiques qui vous permettra de prendre une décision éclairée.

III/ Comment créer une société d’investissement immobilier ?

A) Rédaction des nouveaux statuts

Dans un premier temps, afin de créer une société d’investissement immobilier, les associés de la future société devront rédiger les statuts de celle-ci. Au sein de ces nouveaux statuts, la société devra prévoir la répartition du capital entre les associés, l’objet social et l’appellation sociale de la société et la nomination du premier gérant de la société. Les statuts devront alors être validés au sein d’une Assemblée Générale (AG) prononçant la constitution de la société. Il faudra également rédiger un procès-verbal de cette AG.

B) Publication d’une annonce légale

Une fois les statuts rédigés et signés, il sera nécessaire de publier une annonce légale de constitution de société dans un journal d’annonces légales. Cette annonce devra indiquer les informations suivantes :

• La forme sociale de la société ;

• La dénomination sociale de la société ;

• L’adresse de son siège social ;

• La date de l’assemblée générale ayant constitué la société ;

• Le montant de son capital social ;

• En cas de SCCV : l’identité du gérant.

Le prix de cette annonce légale fluctuera en fonction du journal choisi et de la longueur de l’annonce. Ainsi, il est souvent conseillé d’être particulièrement synthétique dans la rédaction de votre annonce.

C) Le dépôt du dossier d’immatriculation au tribunal de commerce

Enfin, afin de créer une société pour investir dans l’immobilier, il conviendra d’accomplir les formalités d’immatriculation auprès du greffe. Ces formalités seront réalisées via le dépôt d’un dossier d’immatriculation. Ce dossier devra inclure :

• Un formulaire m0 ;

• Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;

• Un justificatif de la jouissance du siège social ;

• Une copie du PV de l’AG ayant prononcé la constitution de la société ;

• Une copie des documents d’identité du gérant ;

• Des déclarations visant à s’assurer de la probité du gérant en cas de SCCV ;

• Un exemplaire des statuts constitutifs de la société.

Cet article vous a convaincu de créer une société d’investissement immobilier, laissez LegalVision se chargez de toutes vos formalités.