Comment céder un droit au bail ? 

1. 1. Cession de droit au bail de manière individuelle
   2. Cession de droit au bail avec le fonds de commerce

Cession de droit au bail de manière individuelle

La cession de droit au bail est définie comme un acte juridique dans lequel le cédant, bénéficiaire du bail, transmet ses droits d’occuper un local à une tierce personne, le cessionnaire. Dans ce premier cas de figure, elle se fait indépendamment du fonds de commerce.

Les clauses du contrat de bail restent inchangées

n’y a pas de rupture du bail entre l’ancien locataire et le propriétaire. Par conséquent, les stipulations contenues dans le contrat de location ne subissent pas de modification. Ainsi, le repreneur remplacera juste le cédant, jouira des mêmes droits et s’acquittera des mêmes obligations. Cela inclut également les privilèges obtenus par l’ancien locataire.

1. Jouissance des mêmes droits

L’un des aspects les plus importants concerne le loyer, qui demeurera le même. Toute modification, que ce soit une hausse ou une baisse, doit s’effectuer dans le strict respect des clauses contractuelles. En dehors de cela, le propriétaire doit négocier auprès du cessionnaire. Il peut s’agir d’une source de litiges entre les parties. C’est donc pour éviter cela que la cession de droit au bail doit être signifiée au bailleur.

2. Exécution des mêmes obligations

La cession du droit au bail est une cession de créance. Autrement dit, le cessionnaires devient titulaire des droits nés du bail et peut s’en prévaloir auprès du bailleur. Au-delà du loyer, le cessionnaire doit donc répondre à toutes les obligations assorties au bail. De plus, le cédant doit évidement avoir la capacité juridique de céder le droit au bail et informer l’acquéreur des éventuelles contestations qui auraient pu naître antérieurement.

En pratique, les baux incluent communément une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui joue pour l’exécution des obligations du bail, incluant le paiement du loyer et des charges. La clause prend fin si le cessionnaire donne son consentement par un congé ou bien lorsque le bail arrive à son terme. Qui plus est, la Loi Pinel est venue limiter cette garantie solidaire en affirmant que le bailleur ne peut invoquer cette clause que pendant trois ans à compter de la cession du bail (article L145-16-2 du Code de commerce). De plus, pour protéger l’ancien locataire contre toute mauvaise foi du bailleur, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée (article L145-16-1 du Code de commerce).

Le nouveau locataire peut-il changer d’activité ?

L’activité exercée dans un local commercial doit être expressément indiquée dans le bail. Néanmoins, lors de la cession du droit au bail, il est possible que le nouveau locataire souhaite effectuer une déspécialisation. En d’autres termes, le nouveau locataire peut souhaiter changer d’activité ou la compléter par une autre. A cet effet, la déspécialisation peut être partielle ou totale.

Dans un premier temps, le locataire peut souhaiter mettre en place une activité complémentaire ou connexe à celle déjà en exercice. Mais avant un tel changement, il doit notifier son projet au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Le bailleur peut refuser uniquement dans l’hypothèse où l’activité n’est pas complémentaire ou connexe à celle indiquée.

Dans un second temps, le locataire peut décider d’un changement total d’activité exercée dans les locaux loués. A cet égard, deux conditions doivent être remplies conformément aux dispositions du Code de commerce (article L145-48). D’une part, le changement d’activité doit être nécessaire pour que l’exploitation soit rentable et doit apporter au consommateur un service dont il ne bénéficiait pas ou pas suffisamment. D’autre part, ce changement doit mettre en place une activité compatible avec la destination et la situation de l’immeuble. Là encore, le locataire doit demander au bailleur l’autorisation de procéder à ce changement total d’activité. Ce dernier peut s’y opposer en cas de motif grave et légitime, dans un intérêt personnel ou dans l’exercice de son droit de reprise.

Quelles sont les formalités de la cession ? 

La cession de droit au bail doit être formalisée. Pour ce faire, les parties doivent suivre deux étapes :

1. Un état des lieux préalable

Avant toute cession, la loi impose un état des lieux contradictoire et amiable entre le bailleur et le cessionnaire (article L145-40-1 du Code de commerce). Cette formalité est délicate car il est fréquent que des dégradations ou des travaux non-autorisés soient constatés.

2. La signification de l’acte de cession de droit au bail

Aux termes de l’article 1690 du Code civil, puisqu’il s’agit d’une cession de créance, la cession de droit au bail doit être signifiée au bailleur (notification par acte d’huissier). A défaut, la cession n’est pas nulle, mais elle ne peut pas être opposée aux tiers. Autrement dit, l’absence de signification rend le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le renouvellement.

Les clauses d’agrément du bailleur

En pratique, il est fréquent que les baux prévoient la nécessité d’un accord préalable du bailleur avant toute cession. Ces clauses peuvent limiter ou restreindre la cession, mais en aucun cas l’interdire.

Reste aux parties le soin de modeler ces clauses à leur guise. Par exemple, le bailleur peut imposer son intervention à l’acte ou que la cession soit opérée par un avocat. Une clause peut tout à fait prévoir un droit de préemption au profit du bailleur en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce. Enfin, il est même possible d’insérer une clause qui interdit au locataire initial de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.

Cession de droit au bail avec le fonds de commerce

Dans un second cas de figure, le droit au bail est cédé avec le fonds de commerce. Ce dernier correspond une universalité juridique comprenant la clientèle, le matériel, les équipements, le nom commercial, les droits de propriété intellectuels, ainsi que le droit au bail. Cet ensemble permet d’exercer une activité, mais peut aussi être cédé à une tierce personne. Par ailleurs, des communes ont même un droit de préemption sur certains fonds de commerce.

Le propriétaire peut-il s’opposer à la vente ?

La loi garantit aux commerçants le droit de céder leur bail commercial en même temps que leur fonds de commerce (article L145-16 du Code de commerce). Toute clause contraire contenue dans le bail n’est pas prise en compte. Ainsi, le bailleur n’a pas le droit de s’opposer à la vente lorsque le nouvel acquéreur reprend la même activité commerciale et la même clientèle. 

En revanche, là encore, la cession peut être soumise à des conditions. Par exemple, il peut s’agir d’une clause d’agrément ou d’une clause de solidarité. En général, il est prévu une clause qui impose que le contrat de cession soit rédigé et signé devant le notaire ou encore une participation du propriétaire à l’acte de vente.

La cession doit-elle être notifiée au bailleur ?

Comme pour la cession du droit au bail seul, un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant. Là encore, la cession doit être notifiée au bailleur par voie d’huissier pour lui être opposable, sauf si la cession est acceptée par le bailleur dans l’acte de cession. 

Si ces formalités ne sont pas respectées, l’acte de cession de droit au bail n’est pas nul pour autant, du moins entre le cédant et le preneur. Toutefois, celle-ci ne pourra pas être opposée aux tiers. Par contre, vis-à-vis du propriétaire, le nouveau locataire devient un occupant illicite. Ainsi, il est en droit lui sommer de quitter les lieux et de demander le loyer au cédant. De plus, il sera en droit de faire jouer une clause résolutoire ou de demander la résiliation du bail et/ou le non-renouvellement de celui-ci. 

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Quelles sont les clauses principales du bail commercial ?

1. Les clauses relatives à la durée du bail 
2. Les clauses déterminant le montant du loyer et les garanties
3. Les clauses liées aux charges et aux travaux

Les clauses relatives à la durée du bail

Figurant parmi les clauses principales du bail commercial, on a tout d’abord celles relatives à la durée de ce dernier.

Principe

La règle qui gouverne la matière est que la location d’une telle nature s’étend sur une durée de 9 ans minimum. En dessous, elle revêt un autre statut. Et les règles applicables sont largement différentes. Cependant, le droit positif permet de raccourcir cette durée. On appelle cela le bail dérogatoire.

Extension du bail

Les parties au contrat sont libres de déterminer dans les clauses principales du bail commercial la durée du bail tant qu’il ne dépasse pas le seuil minimum. Toutefois, celui-ci ne peut en aucun cas être indéterminé. Il est alors impératif que le bailleur et le locataire prévoient expressément dans les stipulations contractuelles, la date butoir de la fin du bail. Même si le contrat ne le prévoit pas, lorsque le bail arrive à son terme, ce dernier sera alors d’une manière tacite reconduit. On parle de droit d’ordre public. Celui-ci ne peut être dérogé.

Résiliation du bail

Si l’une des parties le souhaite, elle peut proposer une résiliation du bail à l’amiable ou encore un renouvellement en cours de bail. Celle qui en prend l‘initiative informe l’autre au moins 6 mois à l’avance. Si elle vient du locataire, elle sera formalisée en une simple demande de reconduction. Par contre, si le propriétaire le décide, il communiquera à ce dernier un congé avec offre de renouvellement.

Les clauses déterminant le montant du loyer et les garanties

Parmi les clauses principales du bail commercial. Celles-ci définissent les mensualités que doit le locataire ainsi que les dépôts de garantie.

Méthode de fixation du loyer initial

Le loyer est fixé librement par le propriétaire et le locataire suivant les lois de l’offre et de la demande. Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose un minimum ou un maximum. Pour mieux évaluer la valeur locative des locaux et avant de signer un bail, il est plus judicieux de recourir à l’expertise d’un professionnel. Celui-ci par son expérience n’aura pas de difficulté à établir le montant du loyer. De même, procéder à une comparaison s’avère assez judicieux. En général, le prix de la location ne devrait pas dépasser les 10 à 15 % du chiffre d’affaire engendré par l’activité.

La fréquence pour le paiement du loyer

s’agit d’une échéance assez importante. Le contrat de location doit impérativement mentionner quand et comment seront payés les loyers. Il est fort possible que cela soit mensuellement. Toutefois, certains propriétaires proposent parfois des paiements trimestriels ou semestriels, toujours avec l’accord du commerçant.

Une question essentielle consiste aussi à savoir si le loyer est payé en échu (avant le début du mois/trimestre) ou en échoir (à la fin du mois/trimestre). Le premier est bien évidemment plus sécuritaire pour le bailleur. Cela diminue le risque de non-paiement. Néanmoins dans un bail commercial et à moins que l’entreprise ne fasse faillite, cela survient rarement.

Mode de révision des loyers

Le loyer évolue en fonction du marché. Le bail comprendra alors une clause (d’échelle mobile ou d’indexation) indiquant la solution adoptée pour la révision du loyer. Si celle-ci n’est pas prévue, alors en principe elle se fera selon la loi, c’est-à-dire par période triennale. La loi Pinel permet aux propriétaires de profiter d’allègements fiscaux s’ils ne dépassent pas un certain seuil pour le loyer.

Voilà pourquoi, de nombreux contrats de bail contiennent des clauses de déplafonnement de loyer. Lorsque le loyer dépasse un indice (prévu dans le contrat), les deux parties renégocient son montant en tenant compte des valeurs locatives du moment.

Le cas des dépôts de garantie et des pas-de-porte

Contrairement au bail classique, le bail commercial n’impose pas de dépôt de garantie. Toutefois rien n’empêche les parties au contrat d’en établir un. La somme requise est calculée de manière libre par elles. Il faudra le cas échéant qu’elle la mentionne expressément dans les stipulations. Celle-ci, lorsqu’elle dépasse le seuil fixé, génère alors des intérêts, pour le locataire.

En vertu de l’article 145-40 du Code de commerce, lorsque le dépôt, versé au préalable, excède les deux termes (mois/trimestre) de loyer, le taux d’intérêt applicable est alors celui en vigueur auprès de la Banque de France. Il s’agira du taux des avances sur titre. Le pas de porte quant à lui est une sorte de droit d’entrée qui est versé en forme de supplément de loyer.

Les clauses principales du bail commercial, les clauses liées aux charges et aux travaux

Puisque les locaux commerciaux entrainent des charges et s’usent, il est important de définir la part du locataire et du propriétaire pour les réparations. Les clauses principales du bail commercial de ce type répartissent les charges proprement dites et les travaux obligatoires.

La clause de répartition des travaux

s’agit de travaux impératifs ou encore nécessaires. En effet, selon la loi Pinel en vigueur depuis fin 2014, concernant les gros travaux mentionnés encore dans l’article 606 du Code civil, il est interdit de les mettre à la charge du locataire. Cela inclut le coût du matériel, les frais engendrés (comme les honoraires de l’architecte), ainsi que les aménagements importants pour l’accessibilité du local aux PESH.

La clause de répartition des charges

Le local loué a aussi ses charges liées. Il est, de même, prohibé de les mettre sur le dos du locataire, uniquement. La même loi Pinel dispose que pour les baux renouvelés ou établis depuis sa mise en vigueur, bon nombre de charges ne sont plus imputées au locataire. On peut citer certains impôts comme la contribution économique territoriale (CET) ou les frais de gestion de l’immeuble où se situe le local.

À l’inverse, le loueur s’assujettit à la taxe foncière et d’autres impôts taxes et redevances. Il paie sa consommation énergétique. Il est aussi redevable de sa part concernant l’utilisation d’équipement ou de matériel de service commun comme l’ascenseur.

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Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : présentation

Une législation spécifique correspond au bail commercial et au bail professionnel. Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 du Code de commerce.

Dans le cadre d’un bail commercial, la rédaction du contrat par écrit n’est pas obligatoire mais fortement recommandée.

Quel bail pour quelle activité?

Le bail commercial est utilisé pour les activités commerciales industrielles et artisanales. Quant aux bail professionnel, il est consacré aux activités non commerciales. Le bail professionnel s’applique ainsi aux professions libérales réglementées et également celles non réglementées réalisant des bénéfices non commerciaux.

Mais il est possible de demander à bénéficier du statut des baux commerciaux.

Pourquoi faut-il distinguer un bail commercial et un bail professionnel ? 

• Contrat de bail commercial / contrat de bail professionnel : définitions

Qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’un bail professionnel, il s’agit dans les deux cas d’un contrat de location d’un local qui est utilisé pour l’exercice d’une activité professionnelle, mais cette activité est de nature différente. 

Il s’agit d’une convention passée entre un bailleur et un preneur (le locataire) dont l’objet du contrat est la location d’un local à un usage professionnel. 

Cependant, le bail sera commercial ou professionnel en fonction de la catégorie professionnelle à laquelle il s’adresse, ou plus précisément de la nature de l’activité du preneur. 

Alors que le bail commercial (bail 3, 6, 9) est exclusivement réservé aux activités commerciales, industrielles et artisanales, le bail professionnel s’adresse aux activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles. 

Le bail professionnel s’adresse presque exclusivement aux professions libérales réglementées (avocats, professions médicales, architecte, expert-comptable, etc.) et non réglementées (consultant, illustrateur, maître d’œuvre, guide de haute montagne, informaticien, etc.). 

Bon à savoir : une profession libérale non réglementée sous-entend que le professionnel exerce son activité en toute indépendance relative à une science, un art, ou dont l’activité intellectuelle joue un rôle principal. 

Attention : si certaines professions libérales non réglementées peuvent être exercées librement, d’autres imposent l’obtention d’une autorisation d’exercice (carte professionnelle, par exemple)  ou d’une déclaration. 

• L’intérêt de la distinction entre un bail commercial et professionnel 

Nous verrons que la qualification d’un bail commercial ou professionnel engendre des conséquences juridiques différentes (durée du contrat, droit de résiliation, renouvellement, formalisme, révision du loyer ou encore en cas de sous-location ou de cession du bail). 

Lorsqu’un professionnel exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle, il n’a pas d’autres choix que de souscrire un bail commercial. 

A l’inverse, le professionnel qui n’exerce aucune de ces activités (commerciales, artisanales ou industrielles) peut faire le choix de recourir à un contrat de bail commercial ou un contrat de bail professionnel afin que les règles relatives au bail commercial s’appliquent. Il doit pour cela bénéficier de l’accord du bailleur. 

Par conséquent, l’intérêt de différencier ces deux types de bail (commercial ou professionnel) et de connaître leurs conséquences juridiques est donc principalement utile aux professionnels qui peuvent avoir le choix (les professions libérales réglementées ou non). Cette connaissance permettant ensuite de choisir le bail le plus adapté en fonction des besoins et des contraintes qui lui sont propres. 

Les professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle n’ayant de toute façon, pas le choix, dès lors qu’ils sont dans l’obligation de souscrire un contrat de bail commercial qui relève du statut des baux commerciaux (le bail commercial étant plus contraignant, plus rigide mais donc plus stable). 

Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : la durée du bail

La durée du bail

Une des différences entre le bail commercial et le bail professionnel tient quant à leur durée. En effet, le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans. Le bail professionnel est quant à lui conclu pour une durée minimum de 6 ans.

Pour le bail professionnel il est possible de résilier le contrat de location à tout moment. Il faudra toutefois respecter un délai de préavis de 6 mois. Concernant le bail commercial, ce n’est possible qu’à l’expiration d’une période triennale (le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance).

Le droit au renouvellement du bail

Le bail commercial a une spécificité tenant au droit au renouvellement du bail, qui ne se retrouve pas concernant le bail professionnel.

En effet, dans le cadre d’un bail commercial le locataire bénéficie de ce qui est appelé « le droit au renouvellement ». Ce droit est d’orde public, ainsi aucune clause du contrat ne peut s’opposer à celui-ci.

Le bail commercial est en effet conclu initialement pour neuf années mais il est reconductible en fin de période.

À la fin du bail, le bailleur peut  proposer le renouvellement ou accepter la demande de renouvellement faite par le locataire. Il peut toutefois refuser le renouvellement mais devra verser une indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction doit permettre de couvrir certains frais. C’est le cas des frais de déménagement, la perte du fonds de commerce par exemple ou son transfert, les frais d’emménagement dans un nouveau local commercial également.

Toutefois, pour éviter de payer cette indemnité d’éviction, le bailleur peut invoquer un motif légitime pour refuser le renouvellement. Les motifs doivent être graves et légitimes (par exemple, des charges locatives impayés et ce de manière répétée). De même, le bailleur peut ne pas avoir à payer cette indemnité en cas de nécessité d’effectuer des travaux de construction ou de reconstruction, ou encore lorsque l’immeuble est insalubre et dangereux. Enfin, c’est le cas lorsque le contrat n’aurait pas dû être soumis au régime des baux commerciaux.

Notons que pour bénéficier de ce droit au renouvellement le locataire doit réunir certaines conditions. Il doit notamment être le propriétaire du fonds de commerce. De même, le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière réelle et régulière au cours des trois années précédant la fin du bail. Si tel n’est pas le cas, le locataire pourra justifier de motifs légitimes de non-exploitation pour bénéficier du droit au renouvellement.

Concernant le bail professionnel, il est possible pour le bailleur de mettre fin au bail après l’expiration de sa durée. Cela est possible sans contrepartie financière et sans justification (il doit toutefois respecter le délai de préavis de 6 mois).

Différence entre bail commercial et bail commercial : la révision du montant du loyer

Le montant du loyer est un élément important à prendre en compte lorsque l’on souhaite louer un local pour y exercer son activité professionnelle.

Que ce soit dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail professionnel, le montant du loyer est au départ fixé librement par les parties.

La révision du montant du loyer dans le bail commercial

Au cours du contrat de location, le loyer peut être modifié pour le locataire d’un bail commercial. Toutefois, cette modification est encadrée. Le bailleur peut en effet entamer des négociations avec le locataire mais uniquement après l’expiration d’un délai de 3 ans depuis la date de l’entrée du locataire ou depuis la date de renouvellement du bail précédent. De même, il est possible de modifier le loyer en présence d’une clause d’échelle mobile.

La clause d’échelle mobile est celle par laquelle les deux parties se mettent d’accord sur l’indexation du loyer, sur la base d’un indice de référence. En conséquent, elle permet une révision automatique du loyer à la période fixée. Cette clause doit par ailleurs être expressément écrite.

Il faut donc veiller à bien distinguer la clause d’échelle mobile qui est conventionnelle de la révision triennale qui est elle légale.

Dans tous les cas, la révision du loyer est en principe ajustée à la valeur locative. Toutefois, elle est plafonnée à hauteur de la variation de l’indice trimestriel de référence .

Cet indice peut être l’ILC (indice des loyers commerciaux) s’appliquant aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale, ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) s’appliquant pour les autres activités.

Cependant, il faut noter qu’un déplafonnement du loyer est possible sous certaines conditions (modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative par exemple). Dans ce cas, le loyer sera à nouveau fixé à la valeur locative (toutefois, le loyer ne peut augmenter que de 10 % par rapport au loyer de l’année précédente).

La révision du montant du loyer dans le bail professionnel

Enfin, dans le cadre d’un bail professionnel, la révision légale du loyer n’est pas prévue. Toutefois, il est possible de prévoir cette révision par une clause du bail. Le calcul se fait ici par rapport à l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Ces indices sont d’ailleurs publiés à chaque trimestre sur le site de l’INSEE.

Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : la sous location et la cession du bail

La sous location

Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location est possible uniquement si le bailleur l’autorise ou si une clause du contrat de location le prévoit expressément.

Concernant le bail professionnel, la sous-location est possible sauf clause contraire.

La cession du bail

Dans le cas d’un bail commercial, la cession du bail ne peut être interdite en cas de cession du fonds de commerce.

Dans le cas d’un bail professionnel, la cession est autorisée mais peut être interdite par une clause.

Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : la répartition des charges

Dans le cadre d’un bail commercial, la répartition des charges est répartie librement entre le bailleur et le locataire. Le bailleur prend en charge les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.  La répartition des charges et dépenses doit être précisée dans le contrat de bail par un inventaire.

Concernant la répartition des charges pour les baux professionnels, la loi ne prévoit rien. Les parties peuvent convenir ensemble de la répartition des charges.

Le bail mixte

Le bail mixte est le contrat de location permettant au locataire d’ obtenir un local lui servant d’habitation principale et de lieu d’exercice de son activité professionnelle.

Certaines conditions doivent être remplies pour conclure un tel bail. Le local doit en effet correspondre à la résidence principale du locataire. Il doit également correspondre au lieu d’exercice de l’activité professionnelle du locataire. Le bailleur doit avoir donné son autorisation pour cette location à usage mixte. Enfin, une autorisation administrative préalable doit être obtenue.

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Sommaire

Qu’est-ce qu’un indice de vente ?
Comment calculer un indice de vente ?
Comment augmenter l’indice de vente ?

Qu’est-ce qu’un indice de vente ?

Facteur déterminant de la vie d’entreprise, l’indice de vente permet de connaître les points forts et les points faibles d’un commerce ainsi que le mode de consommation de la clientèle. En général, son étude est combinée avec celle d’autres indicateurs commerciaux.

Indice de vente : définition

Un indice de vente est un indicateur commercial très utile dans la gestion d’un commerce. Il indique le nombre moyen d’objets vendus par client. L’indice de vente est donc un outil d’appréciation et d’aide à la prise d’une décision concernant l’activité commerciale.

Les différents indicateurs commerciaux

À part l’indice de vente, il existe d’autres indicateurs commerciaux tout aussi utiles. Entre autres, il s’agit du taux de fréquentation, du taux de transformation, du panier moyen, du taux de fidélisation et du taux de satisfaction.

Le taux de fréquentation

Le taux de fréquentation indique le nombre de personnes qui entrent dans le magasin. Il permet de mesurer l’attraction exercée par le commerce.

Le taux de transformation

Le taux de transformation, également appelé taux de conversion désigne le nombre de visiteurs qui sont entrés dans le magasin et qui ont effectué un achat.

Taux de transformation = Nombre de transactions effectué / Nombre de visiteurs

Le panier moyen

Le panier moyen, appelé en anglais « average basket », représente la dépense moyenne d’un client pour chaque visite. Cette donnée est ainsi très importante dans la gestion du chiffre d’affaires de l’entreprise.

Panier moyen = Chiffre d’affaires / Nombre de tickets de caisse 

Le taux de fidélisation

Le taux de fidélisation désigne la capacité d’un commerce à fidéliser ses clients durant une période donnée.

Taux de fidélisation = Nombre de clients fidèles / Nombre de clients total

Pour déterminer le nombre de clients fidèles il effectuer une soustraction. Cette soustraction correspond au nombre total de clients sur une période donnée moins le nombre de nouveaux clients acquis sur cette même période.

Le taux de satisfaction

Le taux de satisfaction désigne le nombre de visiteurs qui se sont transformés en clients et qui sont satisfaits. Un client satisfait est celui qui repart de la boutique en ayant trouvé l’objet qu’il est venu chercher.

En résumé

Combinés avec l’indice de vente, ces indicateurs commerciaux ont pour but de définir des objectifs commerciaux et d’assurer leur réalisation, d’obtenir des données chiffrées, de contrôler l’action des commerciaux de manière régulière…

Intérêt de l’indice de vente

L’indice de vente a pour intérêt d’indiquer la compétence des conseillers commerciaux. En effet, selon le résultat obtenu, cela signifie que les commerciaux effectuent plus ou moins de ventes.

Un indicateur de rentabilité

L’indicateur de vente aide à connaître le taux de rentabilité des ventes de l’entreprise. Il permet aussi d’améliorer la stratégie déjà mise en place dans le business plan ou d’adopter de nouvelles stratégies.

L’indice de vente permet également d’évaluer la performance d’une activité. Ainsi, il sera plus facile pour l’entreprise de savoir si elle a besoin d’investissement ou non.

Qu’en est-il de ses limites ?

L’indice de vente à lui seul ne suffit pas pour connaitre réellement la performance de vente et suivre son évolution. En effet, il doit être combiné avec les autres indicateurs commerciaux dans un tableau de bord. Ainsi, tous les indicateurs sont utiles pour gérer l’entreprise et veiller à son bon fonctionnement pour :

• arbitrer l’affectation d’un budget ;
• évaluer la performance d’une activité interne ou externe sur une population donnée ;
• faciliter la communication interne ou externe.

Comment calculer un indice de vente ?

Vu son importance, le calcul de l’indice de vente doit être bien réalisé. Pour calculer l’indice de vente, on utilise alors la formule suivante :

Indice de vente = Nombre d’articles vendus / Nombre de tickets de caisse

L’indice de vente peut être calculé tous les jours, toutes les semaines ou tous les mois. Par la suite, il faudra faire un rapport pour découvrir l’indice de vente pour une année. Comme pour le chiffre d’affaires, cela permettra à l’entreprise de se situer sur le marché. Ainsi, elle pourra constater si son indice de vente est en baisse ou en augmentation par rapport à l’année précédente. Il sera également possible de le comparer avec l’indice de vente des autres boutiques.

Comment augmenter l’indice de vente ?

Pour avoir un chiffre d’affaires croissant, il faut que l’indice de vente soit en constante augmentation. Cependant, maintenir un indice de vente toujours élevé est difficile, surtout si on a beaucoup de concurrents. Pour le faire augmenter, voici quelques astuces pratiques.

Élaborer une bonne stratégie

Afin d’avoir un bon indice de vente, il faut d’abord adopter une bonne stratégie et la respecter. Pour ce faire, il faut commencer par décerner ses cibles principales et ses cibles secondaires. Il faut aussi connaître le segment de marché le plus porteur et les attentes des clients. De la même façon, ne pas hésiter à chercher ce qui rend son entreprise unique, les gammes de produits et les services à proposer…

Favoriser la fréquentation du point de vente

Avoir le même taux de fréquentation ne pourra pas faire augmenter l’indice de vente. De ce fait, il faut penser à améliorer la fréquentation du point de vente. Pour ce faire, on peut ouvrir son commerce plus longtemps et/ou plus souvent. Pour favoriser le bouche-à-oreille et faire augmenter sa notoriété, il est conseillé d’améliorer l’expérience et la satisfaction client.

Il existe également d’autres astuces efficaces comme être présent sur Internet, créer des événements et des partenariats, optimiser la devanture, participer à la vie active du quartier…

Jouer sur les prix

Une autre astuce efficace consiste à jouer sur les prix. En effet, il faut oser proposer des prix plus attractifs que ses concurrents. Pour ne pas trop dégrader les marges, il est nécessaire d’avoir un bon rapport qualité-prix.

Il est aussi recommandé de mettre en place de temps en temps des promotions ciblées. Cela va augmenter les ventes ainsi que l’indice en question.

Bon à savoir : 

Il est envisageable d’augmenter les prix selon le pouvoir d’achat de la clientèle.

Renouveler les gammes de produits

Il est vrai que vendre les mêmes produits peut satisfaire la clientèle et l’inciter à revenir. Cependant, pour attirer de nouveaux clients potentiels, il faut savoir renouveler les gammes de produits. Ainsi, il ne faut pas hésiter à ajouter de nouveaux produits dans ses rayons, ainsi que des produits différents de ceux des concurrents.

Proposer un type de produit en particulier

Pourquoi ne pas proposer un produit unique ? Cela fera la spécialité de l’entreprise et fera augmenter les ventes. Créer un univers spécifique autour d’un produit attire également les clients. De plus, il ne faut pas hésiter à ajouter des décorations innovantes sur le rayon dédié. Enfin, il est intéressant de donner des conseils pratiques et avisés pour inciter les clients à acheter le produit.

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Sommaire :

Définition des conditions générales d’utilisation
Le contenu de vos CGU
Les conditions de validité de vos CGU
Ce que vous devez retenir en priorité sur les CGU

Définition des conditions générales d’utilisation

Que sont les conditions générales d’utilisation (CGU) et pourquoi devez-vous les rédiger ?

Les conditions générales d’utilisation sont un accord entre l’éditeur d’un site web et l’internaute qui va renseigner les visiteurs sur les modalités d’utilisation dudit site. Si la rédaction de CGU n’est pas imposée, elle est fortement recommandée. En effet, elles permettent de préciser ce qui est autorisé ou non sur le site et d’encadrer les rapports entre son éditeur et l’utilisateur (répartition des responsabilités, sanctions, etc.).

Attention, leur rédaction est imposée pour certaines activités ! L’article L. 111-7 du Code de la consommation, modifié par la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, dispose notamment que « tout opérateur de plateforme en ligne est tenu de délivrer au consommateur une information loyale, claire et transparente sur les conditions générales d’utilisation du service d’intermédiation qu’il propose« .

Dans tous les cas, dès qu’elles sont acceptées par le visiteur, les CGU obtiennent une valeur contractuelle.

En cas de violation des CGU, la sanction est l’attribution de dommages et intérêts au consommateur.

• Quelle différence y a t-il entre les CGU et les CGV?

Les conditions générales de vente (ou « CGV ») de biens et/ou de services sont définies à l’article L.111-1 du Code de la consommation. Ces dispositions légales prévoient leur contenu. Elles ont pour objet de définir les relations contractuelles entre un vendeur et un acheteur. Le vendeur est ici un professionnel (commerçant, artisan, etc.). L’acheteur quant à lui peut être un professionnel ou un particulier.

Ainsi, les CGU et les CGV ont des champs d’application différents et ne doivent pas être confondus. Toutefois, en cas de création d’un site de commerce en ligne, vous pouvez tout à fait envisager de combiner ces deux documents en un fichier unique : les « conditions générales » ou les « conditions générales de vente et d’utilisation ».

• Quelle est la différence entre les CGU et les mentions légales?

La loi pour la confiance dans l’économie numérique en date du 21 juin 2004 oblige tout éditeur de site interne à publier ses mentions légales. Celles-ci comprennent des informations à indiquer obligatoirement et d’autres qui ne sont que facultatives dont font partie les CGU. Par conséquent, deux options sont envisageables :

1. Soit les CGU indiquent dans leur corps les mentions légales susmentionnées ;
2. Soit les CGU font un renvoi vers ces dernières.

Attention: dans tous les cas, il est nécessaire que vos CGU soient adaptées à votre activité. Dès lors, il est important de les faire rédiger par un professionnel.

Le contenu de vos CGU

Les CGU sont uniques à chaque site internet (pour voir les CGU de LEGALVISION). Cependant, il est possible d’en dégager une trame.

Ainsi, vos CGU peuvent contenir a minima les mentions suivantes :

Les mentions générales, communes à de nombreux sites

• Leur objet social tel que défini en introduction de cet article.
• Le cas échéant, les mentions légales vérifiées par le conseil de l’entreprise.
  • L’intérêt ici est, pour le visiteur de votre site, de pouvoir identifier qui vous êtes, comment vous contacter, etc.
• Une liste de définitions des mots importants et redondants (« site », « utilisateur », « contenu », « identifiant », « mot de passe », etc.).
  • Attention, vous devez être particulièrement vigilant envers les termes susceptibles d’être interprétés de plusieurs façons.
• Les modalités d’accès au site et au(x) service(s) proposés.
  • Dans cette section, vous pouvez décrire votre site internet, son contenu, les services que vous proposez ainsi que vos engagements.
  • Vous pouvez également prévoir les modalités financières (gratuité, forfait mensuel, etc.) ainsi que les différentes formes d’accès autorisés (faut-il que le visiteur crée un compte utilisateur avec un identifiant et un mot de passe ? Certains services sont-ils conditionnés à certaines exigences ? etc.). Enfin, vous devez ici exclure votre responsabilité en cas de force majeure et plus largement en cas de suspension, interruption, maintenance, etc. Il ne faudrait pas que tout visiteur puisse engager votre responsabilité en cas de problème de navigation sur le site.
• La propriété intellectuelle rappelant l’identité du propriétaire (vous ou non) des œuvres présentes sur le site en empêchant notamment toute reproduction par l’utilisateur des marques, logos, images du site, vidéos de démonstration, etc.
  • Pour cela, vous pouvez prévoir d’interdire toute copie, utilisation par des tiers, modification des éléments du site, etc.
• Les données personnelles.
  • Leur collecte, stockage et utilisation doit être clairement identifiés. En effet, cette question fait l’objet d’une attention d’autant plus particulière suite aux nombreux changements apportés depuis l’entrée en vigueur du Règlement général sur la protection des données du 27 avril 2016, le 25 mai 2018.

Les autres mentions, moins communes

• La répartition de la responsabilité entre vous et l’utilisateur de votre site web.
  • Même si cette question a pu être abordée au point 4 ci-avant, il est important de prévoir plus largement les cas d’engagement de la responsabilité lors de l’utilisation du site web.
  • Outre la question de la force majeure, vous devez (i) préciser que seul le visiteur sera responsable de l’utilisation faite du site internet et (ii) exclure votre responsabilité dans ce cas. Cela recouvre notamment les situations où l’utilisateur tiendrait des propos injurieux et/ou diffamants, etc. dans une zone de commentaires.
• Les liens hypertextes et les conditions de leur utilisation. Ici encore, si votre plateforme renvoie vers d’autres sites web, vous devez prévoir d’exclure votre responsabilité quant aux faits ayant causés un quelconque préjudice à l’utilisateur sur cet autre site par le biais de ce lien hypertexte.
• La modification unilatérale. En effet, vous devez vous laisser la possibilité de modifier unilatéralement vos conditions générales d’utilisation à tout moment.
• La durée indéterminée de leur application.
• Le droit applicable et la juridiction compétente.
• Le cas échéant, vous devez développer les conditions (interdiction de termes à caractère injurieux, etc.) et les conséquences (engagement de la responsabilité, suppression de compte utilisateur, etc.) en cas de publications réalisées directement par l’utilisateur sur votre site notamment par le biais de commentaires.
• Le cas échéant, les informations relatives aux cookies.

Les conditions de validité de vos CGU

Ainsi, les conditions générales d’utilisation n’ont une valeur contractuelle qu’à la condition d’être acceptées par les visiteurs lorsqu’ils pénètrent sur votre site internet.

Comment faire accepter ces CGU par les internautes ?

Dans un premier temps, vous pouvez mettre en place les systèmes suivants :

1. Prévoir un bandeau sur la première page de votre site web renvoyant auxdites conditions ; et
2. Créer une case à cocher par l’utilisateur indiquant notamment qu’il certifie avoir « lu et accepté sans réserves » les présentes. Pour vous assurer que le visiteur entièrement pris connaissance des CGU, vous pouvez prévoir que la case ne pourra être cochée que lorsque leur intégralité aura été déroulée par le visiteur.

Toutefois, toute modification des CGU quelle que soit son importance doit faire l’objet d’une nouvelle acceptation par l’utilisateur. Dans le cas contraire, cette mise à jour ne lui sera pas applicable.

 Ce que vous devez retenir en priorité sur les CGU

Pour conclure, s’il y a quatre points à retenir de cet article concernant la rédaction des CGU, les voici :

• 1. 1. Ne jamais copier les CGU d’un autre site web ;
     2. Les rendre visibles sur le site internet ;
     3. Les faire accepter par le visiteur ; et
     4. Se faire aider par un professionnel.

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Sommaire :

Comment rédiger des CGV ?
Non-respect des conditions générales de vente, quels sont les risques ?

Comment rédiger des CGV  ?

Comme la création d’entreprise, la rédaction de CGV est un travail très technique qui nécessite de bonnes connaissances en droit et en pratiques commerciales. Leur contenu varie selon qu’il s’agit de conditions de vente de produits ou de services. Le contenu varie aussi en fonction de la nature du produit. La qualité du client est également un paramètre à prendre en considération.

Les conditions générales de vente entre professionnels et particuliers

Lorsque les CGV visent à encadrer les relations entre les vendeurs et les clients, elles sont dites B to C (Business to consumer). Les modalités de rédaction et d’application de ces dernières sont régies par le Code de la consommation. Le professionnel a une obligation de transparence envers son client. Il doit fournir à ce dernier toutes les informations pré-contractuelles nécessaires en rapport avec le bien ou le service.

Ainsi, sur les modèles de CGV de prestation de service ou de vente de bien doivent apparaître :

• L’identité et les coordonnées de la société (nom, contact téléphonique, électronique, postal, et champ d’activité) ;
• Les caractéristiques principales du service ou du bien, en y incluant à la fois le prix et les éléments de calcul ;
• Les modalités de règlement ;
• La date à laquelle le service sera exécuté, ou le bien sera livré ;
• Le délai de rétractation. Il est en principe de 14 jours. Pour exercer son droit de rétractation, le consommateur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ;
• Les garanties légales : il s’agit des garanties de vices cachés et de conformité ;
• Les moyens de recours.

Mis à part les mentions obligatoires, les CGV doivent également contenir des clauses. Ces dernières ne doivent cependant ni être abusives ni déroger aux dispositions légales en vigueur. Sont notamment abusives les clauses qui :

• Réduisent la responsabilité du vendeur ;
• Suppriment l’action en justice ;
• Annulent la demande de réparation ;
• Obligent le consommateur à passer par des modes alternatifs de règlement de litige.

Enfin, la loi Hamon du 13 juin 2014, et les articles L. 111-1 et suivants du Code de la consommation précisent que la rédaction de CGV B to C est obligatoire. Il s’agit de mesures pré-contractuelles dont le client doit avoir connaissance avant la conclusion de la transaction.

Les conditions générales de vente entre professionnels

Les modèles de CGV mettant en relation des professionnels sont appelés B to B (Business to Business). Elles sont régies par l’article L. 441-6 du Code de commerce. À la différence des CGV B to C, celles entre professionnels sont moins exigeantes. Ainsi, elles doivent seulement mentionner :

• Les formalités de vente ;
• Les barèmes des prix unitaires ;
• Les RRR (Rabais, remise et ristourne) ;
• Les conditions de règlement du prix.

Aussi, les parties sont libres d’insérer des clauses limitatives de responsabilités, et de réserve de propriété. Ces clauses ne doivent cependant pas déroger aux dispositions légales.

Enfin, selon l’article L. 441-1, II du Code de commerce, à la demande du client professionnel, le vendeur est tenu de lui présenter ses CGV. Le vendeur doit donc présenter ses CGV uniquement lorsque le client lui en fait la demande. La communication doit être faite sur un support durable, ce qui implique des CGV établies par écrit.

Les conditions générales de vente e-commerce

La rédaction des CGV : une obligation découlant du RGPD

L’environnement des sites marchands est souvent laissé de côté par les e-commerçants. Pourtant, en plus d’enregistrer un nom de domaine, les e-commerçants doivent effectuer une mise à jour permanente de leurs CGV, notamment en ce qui concerne leur relation avec les consommateurs.

Mises à part les conditions générales communes aux CGV classiques, les CGV e-commerces doivent intégrer les dispositions relatives au Règlement général sur la protection des données (RGPD). Cette nouvelle réglementation a été insérée afin de sécuriser les données personnelles des internautes et de garantir leur confidentialité.

Les mentions obligatoires des CGV e-commerce

Les conditions générales de vente B to C sur Internet doivent de ce fait contenir :

• Les modalités d’achat sur le site web. Il s’agit des différentes manières qui permettent au consommateur de commander en ligne. Le client doit-il créer un compte pour un premier achat ? Comment remplir son panier ? Comment le vider ? etc.
• Les formalités de paiement. Elles consistent à expliquer au consommateur comment il peut payer sa commande. Peut-il payer en plusieurs tranches ? S’il décide de payer par carte, quel système bancaire est chargé de gérer le paiement ? En cas de problème avec son établissement de crédit, à qui peut-il s’adresser ? etc.
• Le délai de livraison de la commande. Ce délai est en général convenu entre le e-commerçant et le client. Toutefois, le Code de la consommation a prévu un délai de 30 jours en principe.
• Les modalités de rétractation. Selon le Code de la consommation, il est de 14 jours à compter de la réception du bien.

En revanche, si le site vend des produits sous forme de téléchargement, les modalités de livraison et de rétractation changent. Ainsi, le e-commerçant devra indiquer de quelle manière son client pourra accéder à son téléchargement ou comment le produit sera délivré. En ce qui concerne les délais de rétractation, en général ils ne s’appliquent pas.

Si le site propose une relation B to B, les CGV sont structurées de la même manière que les CGV de vente classiques. Dans tous les cas, la rédaction de CGV est une étape difficile. Il est toujours recommandé de faire appel à un professionnel.

 Non-respect des conditions générales de vente, quels sont les risques ?

Les CGV sont des clauses qui permettent aux clients d’avoir des informations sur un produit ou un service. De ce fait, elles doivent être claires et compréhensibles. Des mentions obligatoires doivent y être inscrites. Par ailleurs, le vendeur a également l’obligation de respecter et de mettre en œuvre ses CGV. En cas d’omission, le consommateur est en droit d’engager sa responsabilité.

Absence des mentions obligatoires

Les mentions obligatoires ne sont pas négligeables lors de la rédaction des CGV. En cas d’omission, le vendeur encourt une peine d’amende de 1 500 euros (art. R 121-1 du Code de la consommation). Si le commerçant est une personne morale, cette somme peut aller jusqu’à 75 000 euros. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression de fraudes (DGCCRF) est l’autorité chargée du contrôle des clauses des CGV. Mis à part les amendes, elle peut aussi prononcer des sanctions civiles. Ainsi, le contrat peut être déclaré nul. De même, la responsabilité délictuelle du marchand peut être engagée.

Non-respect des mentions des CGV, que faire ?

Il peut fréquemment arriver que le vendeur ne respecte pas les mentions de ses CGV, surtout lorsqu’il s’agit de commerce en ligne. Dans ce cas, le consommateur a le choix entre engager une procédure à l’amiable ou une procédure judiciaire.

La procédure à l’amiable est la première alternative mise à la disposition du client victime d’un vendeur qui n’a pas respecté ses CGV. Le consommateur pourra adresser une lettre de mise en cause au commerçant. Cette lettre aura pour objet d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur. Ou de mettre en jeu les garanties légales applicables. Dans ce cas le consommateur peut obtenir une réparation, un remplacement, ou le cas échéant un remboursement.

Si à la suite d’une réclamation à l’amiable, le client n’obtient pas satisfaction, il peut engager une procédure judiciaire. Dans ce cas, il pourra envoyer une lettre de mise en demeure et une déclaration au greffe du tribunal au commerçant. Ce dernier dispose d’un délai de 8 jours pour résoudre le conflit. Une fois ce délai dépassé, le consommateur pourra saisir le tribunal de première instance compétent.

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Lié au statut des baux commerciaux, le droit au bail revête une importance particulière car englobe une réalité différente d’un contrat de louage classique. On peut alors parler de droit au bail commercial.

En effet, l’intérêt économique d’un tel régime ne se limite pas aux loyers et charges payé par le preneur.

Il faut cependant bien comprendre que, si le droit au bail est un élément incorporel du fonds de commerce, tous les fonds de commerce ne disposent pas d’un droit au bail.

Sommaire :

Droit au bail définition
La cession du droit au bail
Les effets de la cession pour les parties
La cession irrégulière du droit au bail
Fiscalité de la cession du droit au bail
Les autres moyens de cession
Le droit au bail et le pas de porte

Droit au bail définition

Le bail représente le lieu où le professionnel exploite son activité.

Le droit au bail lui correspond à une somme d’argent. Celle qui est donnée par le nouveau preneur d’un bail (le cessionnaire) en cours au cédant de celui-ci.

Lorsque la somme est versée au propriétaire de l’immeuble lors du début du bail, on appellera ça un droit d’entrée ou « pas-de-porte ». Cette somme consiste au rachat par le cessionnaire du bail dans le but d’obtenir le droit d’installer son entreprise dans un local déjà sujet d’un bail, mais surtout de bénéficier l’ensemble des conditions et droits garantie au bail en cours. Même durée et même droits.

Cette somme versée n’est ni un loyer ni une charge. Le droit au bail trouve souvent sa justification dans la sous évaluation du loyer négocié par rapport au marché. Le cédant obtient donc compensation par le cessionnaire du loyer sous évalué que celui-ci va payer par lors de la reprise. Il permet aussi de garantir une indemnité d’éviction contre le bailleur et ainsi d’assurer le renouvellement du bail commercial.

Le droit au bail trouve donc son utilité lors de la transmission du bail commercial ou du fonds de commerce.

La cession du droit au bail

Le professionnel qui souhaite établir son entreprise au sein d’un local commercial devra s’acquitter du droit de bail auprès du titulaire actuel du bail. Qu’elle se fasse à titre onéreux ou gratuit, la cession du droit au bail entraîne pour le cessionnaire la jouissance du bail dans les mêmes conditions que pour le cédant.

Le droit au bail et le fonds de commerce

L’article L145-16 du code de commerce pose comme principe que le droit de céder son droit au bail lors de la cession du fonds de commerce est d’ordre public. Le bailleur ne peut donc pas s’y opposer.

Il est cependant possible de prévoir l’interdiction de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.

La cession avec le fonds de commerce

La cession du droit au bail peut ainsi se faire dans la cadre de la cession du fonds de commerce. Il faudra alors respecter les conditions de reprise d’un fonds de commerce.

C’est à dire :

• La reprise de l’activité de l’ancien titulaire ;
• Donc l’exercice de la même activité ;
• Viser la même clientèle.

C’est pourtant le droit de reprendre une activé existante qui justifie que le prix d’un fonds de commerce soit supérieur à celui d’un droit au bail. De plus, lors de la cession du fonds de commerce, il ne faut pas oublier de notifier le bailleur. Cependant même en présence d’une clause d’agrément, le bailleur ne peut refuser la cession que s’il justifie un intérêt légitime.

Cependant, la cession peut aussi se faire de façon indépendante.

La cession indépendante

Cession du fonds de commerce ne signifie cession du droit au bail. Si le bail est cédé seul, alors le cédant choisit d’exploiter son commerce dans un autre local. Ainsi, il ne cède pas sa clientèle.

La première chose à faire et de vérifier  si cette cession est autorisée par le contrat de bail ou si elle nécessite l’accord du propriétaire. A défaut d’accord préalable alors que celui-ci était nécessaire, la sanction sera la résiliation pure et simple de la cession.

Comment faire la notification obligatoire ?

L’idéal est de notifier le propriétaire par voie d’huissier ou par acte notarié, cela assure une sécurité juridique.

Droit de préemption du bail commercial

Le Code de l’urbanisme par son article L. 214-1 attribue aux communes un droit de préemption sur les fonds de commerces, fonds artisanaux et bail commercial au sein du « périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité ». Ainsi, préalablement à la cession, il faudra interroger la mairie pour savoir si le local objet de la cession est concerné.

Les effets de la cession pour les parties

Les effets entre le cessionnaire et le cédant

La cession du droit au bail, constitue une cession de contrat.

Le cédant est alors débiteur de certaines garanties vis à vis du cédant, afin que ce dernier puisse jouir du bail dans les mêmes conditions.

• Garantie de l’existence du contrat de bail.
• Garantie d’éviction.

C’est notamment important lorsque le cessionnaire était au courant de contestations soulevées durant le bail, ou d’un risque d’éviction. Le cessionnaire et le cédant peuvent prévoir lors de la cession une solidarité du cédant vis à de l’insolvabilité du bailleur.

Les effets entre le cédant et le bailleur

Inversement, il peut être prévu pour une clause de garantie solidaire du cédant vis à vis du cessionnaire et au bénéfice du bailleur. Cette clause à pour but de garantir le paiement des loyers. En outre, elle ne peut être invoquée que pour une durée de trois à compter de la cession.

De plus le bailleur est tenu de signaler tous défauts de paiement du loyer dans un délai d’un mois à partir de la date à laquelle celui-ci était exigible. Cela dans le but de protéger le cédant du bailleur.

Les effets entre le cessionnaire et le bailleur

A l’issu de la cession, le cessionnaire dispose de la jouissance du lieu. En échange, il devient débiteur du paiement des loyers. Il devient aussi créancier de l’ensemble des droits et garanties dont disposait le cédant.

La cession irrégulière du droit au bail

Les causes d’irrégularités

• L’extinction du bail (par sa résiliation, son non renouvellement).
• Non respect des obligations contractuelles ou de notifications  légales. Dans ce cas la cession est juste inopposable.

La sanction d’irrégularité

La principale sanction est la réparation du dommage subis par le cessionnaire.

La régularisation de l’irrégularité 

Lorsque le l’irrégularité est due à l’absence d’accord du bailleur, celui-ci peut donner le donner postérieurement à la conclusion de la cession et ceux dans un délai de un mois.

Fiscalité de la cession du droit au bail

Régime fiscal

Pour le cédant la vente d’un droit au bail est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour le cessionnaire il est enregistré à l’actif du bilan, dans un compte d’immobilisation incorporelle.

Amortissement du droit au bail

Le droit au bail est amortissable sur l’ensemble de la durée du bail. Mais l’amortissement n’est pas reconnu par l’administration. Ainsi il faudra chaque année réintégrer sur la liasse fiscale la dotation aux amortissements sur immobilisations incorporelles.

Puis lors de sa sortie de l’actif, il faudra déduire sur la liasse fiscale les amortissements préalablement réintégrés.

En cas de non amortissement, il pourra subir une dépréciation déductible. Pour cela il faudra prouver que la valeur réelle est devenue inférieur à sa valeur comptable.

Les autres moyens de cession

Outre l’achat et la vente, l’apport du droit au bail en société et l’apport partiel d’actif sont les deux seuls autres moyens pouvant être reconnu comme entraînant cession du droit au bail.

L’apport du droit au bail en société sera considéré comme une cession si cet apport est fait au profit d’une personne moral existante et distincte.

Dans le cas de l’apport partiel d’actif il sera considéré comme une cession dans les mêmes conditions que l’apport en société, mais de plus le régime des scissions ne doit pas avoir été choisis pour l’opération.

Le droit au bail et le pas de porte

Le pas de porte sera dû dans le cas ou le local ou le commerçant souhaite établir son entreprise ne faisait pas l’objet d’un bail. C’est à dire la prise d’un local vacant.

Au moment de la conclusion du bail commercial, le propriétaire pourra exiger le paiement d’une somme librement définie par les parties.

Les différences entre le droit d’entrée et le droit au bail sont que :

• Le droit d’entrée est définitivement acquis par le bailleur.
• Le droit d’entrée est expressément prévu dans le contrat de bail.

Le pas de porte constitue en général :

• Un supplément de loyer pour se protéger d’une augmentation des valeurs locatives alors que les augmentations de loyer elles sont encadrées.
• peut aussi constituer une contrepartie d’avantages accordés.

La qualification donnée au pas de porte va déterminer son régime fiscal, ainsi :

• Si le pas de porte constitue un supplément de loyer il est fiscalement considéré comme une charge pour le locataire. Pour le bailleur il constituera un revenu foncier.
• Si le pas de porte est une indemnité,  alors il est considéré comme un actif incorporel et sera sous le même régime fiscal du droit au bail.

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Sommaire

Définition de la résiliation anticipée du bail commercial 
 Les caractéristiques du bail commercial 
 La résiliation du bail commercial 
 Résiliation anticipée de bail commercial 

Définition de la résiliation anticipée du bail commercial

C’est un contrat de location d’un local au sein duquel l’entreprise locataire exploitera son fonds de commerce. Ce local est d’une utilité particulière pour les professionnels. En outre, ils peuvent implanter leurs commerces ou bureaux.

La résiliation anticipée est la procédure par laquelle une personne, le bailleur ou le locataire, peut mettre fin à son contrat de bail. En outre, le contrat de bail a été conclu pour une période donnée. La résiliation anticipée permet donc de mettre fin au bail avant la date initialement prévue. Ce peut être une résiliation amiable ou une résiliation car l’une des parties n’a pas tenu ses engagements.

Important, il ne faut pas confondre le bail commercial et le bail professionnel :

Le bail commercial est caractérisé par le contrat de location dans un local destiné à un usage professionnel. Autrement dit, c’est le local dans lequel est exercé exclusivement une activité libérale.A l’inverse, le bail commercial concerne toutes les activités commerciales, artisanales, agricoles ou industrielles.

Le bail commercial est plus protecteur que le bail professionnel. En effet, la révision du loyer est libre dans le cadre du bail professionnel, ce qui n’est pas le cas pour le bail commercial.

 Les caractéristiques du bail commercial

A la différence du bail professionnel, le contrat de bail commercial n’est pas soumis à une forme particulière. En outre, l’écrit n’est pas une obligation même s’il est fortement conseiller.

Un contrat de bail commercial doit être conclu pour une durée minimum de 9 ans. Un contrat de bail doit toujours avoir une date de fin. En effet, il n’est pas possible de conclure un bail commercial pour une durée indéterminée.

Le contrat de bail est régit par des périodes triennales de 3 ans (3-6-9). Autrement dit, la possibilité est offerte au locataire ou au bailleur de procéder à la résiliation anticipée de bail commercial.

Dans le cadre du bail commercial il existe la possibilité de demander un dépôt de garantie. Cependant il faut mettre un point en exergue, ce n’est pas une obligation légale. Ce montant peut être fixé librement entre les parties. C’est une garantie dans la mesure où les parties seront obligées de tenir leurs obligations contractuelles.

Le contrat de bail commercial peut être renouvelé, c’est un droit automatique.

 La résiliation du bail commercial

La résiliation de bail commercial hors période triennale est possible. Deux personnes peuvent être à l’initiative de la fin de bail commercial :

• Résiliation de bail commercial par le bailleur,
• Résiliation de bail commercial par cessation d’activité par exemple, donc à l’initiative du locataire.

Par exemple, si vous souhaitez changer de local, la partie qui souhaite mettre un terme à son contrat de bail doit notifié l’autre partie. En effet, un préavis de 6 mois doit être respecté. Le congé doit donc être donné avec ce préavis avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale.

Résiliation anticipée de bail commercial

La résiliation anticipée de bail commercial à l’initiative du locataire

Il existe plusieurs raisons qui justifient la résiliation anticipée de bail commercial.

La résiliation anticipée de bail commercial justifiée par le départ en retraite d’un locataire. Dans une telle hypothèse, le bail commercial peut être résilié à tout moment. Il faut donc respecter le délai de préavis de 6 mois avant la date de départ prévue. A défaut de respect de ce délai de préavis, la fin de bail commercial n’aura pas lieu. La notification de fin de bail sera privée d’effets et le contrat de bail pourra poursuivre.

De quelle manière la partie au contrat de bail doit-elle être notifiée ? Par une lettre résiliation bail commercial avant terme. Cette lettre peut prendre la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

La résiliation peut également se faire à chaque période triennale, là encore il faut donné congé par courrier dans les mêmes conditions que pour la prise de congé pour départ en retraite.

Résiliation anticipée de bail commercial à l’initiative du bailleur

Résiliation anticipée bail commercial :

La résiliation anticipée de bail commercial aura lieu dès lors que le locataire commet une faute. Autrement dit, il ne respecte pas ses obligations contractuelles. Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire qui entraînera une résiliation de plein droit. Cette solution est recommandée pour sa simplicité, si faute il y a là, la rupture est automatique. L’intervention du juge n’est pas nécessaire si la clause est claire et non équivoque. Dès lors qu’il y a un manquement de la part du locataire, le bail commercial peut être résilié à tout moment.

En l’absence d’une clause résolutoire, le bailleur pourra mettre un terme au bail s’il est face à un motif grave et légitime. Le bailleur devra faire appel au juge et demander la résiliation judiciaire du contrat. Le bailleur peut refusé de renouveler le bail commercial s’il est face à des loyers impayés ou une sous-location qu’il n’a pas autorisée. La notification au locataire devra se faire par acte d’huissier.

Résiliation anticipée de bail commercial de plein droit

La résiliation anticipée de bail commercial s’effectuera de plein droit s’il y a une destruction du local. De même s’il y a la survenance d’un événement non prévu dans le contrat de bail commercial. En outre, on peut prendre pour exemple le décès de l’une des parties au contrat.

L’exercice du droit de reprise de bail commercial par le bailleur est une condition de résiliation de plein droit. En effet, votre bail commercial prendra fin lorsqu’il y a une nécessité de démolir l’immeuble s’il est insalubre. Plusieurs autres options sont possibles :

• Reconstruction de l’immeuble,
• Surélévation du l’immeuble,
• L’exécution de travaux.

Vous en savez maintenant plus sur la résiliation anticipée de bail commercial. N’hésitez pas à contacter nos juristes pour plus d’informations.

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Sommaire

Le statut des baux commerciaux
La résiliation de bail commercial amiable en dehors des périodes triennales
Les étapes pour procéder à la résiliation de bail commercial amiable

Le statut des baux commerciaux

Le bail commercial est un contrat par lequel un bailleur (propriétaire) met à disposition d’un locataire des locaux qu’il utilise pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. On parle alors de statut des baux commerciaux qui figure aux articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce. Ce statut régit les conditions dans lesquelles il est possible de bénéficier d’un bail commercial, les obligations respectives des parties mais aussi les conditions dans lesquelles il peut prendre fin.

Ainsi, par principe, le contrat de bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Toutefois, il peut être mis un terme au bail avant l’expiration des 9 ans par différents moyens. L’un de ces moyens consiste notamment  en la délivrance d’un congé.

La résiliation amiable d’un bail commercial : de quoi s’agit-il ? 

Le locataire (ou preneur) dispose d’une faculté de résiliation du bail commercial qui le lie à son propriétaire (le bailleur). Le preneur peut résilier le bail commercial à tout moment, mais dans certaines conditions et en respectant une procédure spécifique. 

A l’inverse, le preneur ne peut résilier le bail commercial qu’à chaque fin de période triennale lorsqu’il est placé dans certaines situations, ou encore en cas de faute du locataire. 

Bon à savoir : dans tous les cas et en dehors de ces cas de résiliation -dite unilatérale-, il est toujours possible de procéder à la résiliation du bail commercial d’un commun accord. 

• La résiliation d’un bail commercial à l’amiable à tout moment

La résiliation amiable intervient lorsque les deux parties au contrat de location (locataire et bailleur) souhaite d’un commun accord résilier le bail, par anticipation. 

Cet accord peut intervenir à tout moment, mais doit faire l’objet d’une convention écrite qui abordera les modalités de cette résiliation (la date de prise d’effet, le solde des loyers et des charges, etc.). 

Il n’existe pas de forme obligatoire pour procéder à une résiliation amiable d’un bail commercial. L’important étant de pouvoir rapporter la preuve de cet accord. Il peut s’agir à ce titre d’un avenant au contrat de location, d’un protocole d’accord ou encore d’une lettre de résiliation cosignée par les deux parties. 

 Toutefois, il faut veiller à prévoir les conditions dans lesquelles la résiliation va s’opérer (la libération du local, le solde des loyers et des charges, le paiement de l’indemnité de résiliation si elle existe ou encore le sort du dépôt de garantie). Parfois, le contrat de location prévoit des conditions supplémentaires qui faut également respecter. 

• La résiliation unilatérale d’un bail commercial : à certaines conditions

En-dehors des cas dans lesquels la résiliation amiable est possible, il existe également d’autres possibilités de résiliation unilatérale, qui peuvent être à l’initiative du locataire ou du bailleur.  

• Lorsque la résiliation unilatérale est à l’initiative du bailleur 

Le propriétaire du local commercial peut tout à fait décider seul de résilier le contrat de bail commercial à chaque période de 3 ans (la période triennale d’un bail 3, 6, 9) à savoir : 

• La transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant ; 
• La reconstruction d’un immeuble ou sa surélévation ;
• La reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l’usage d’habitation ;
• La reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation 
• La reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ; 
• L’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière

Attention : le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois à l’avance, uniquement par acte de commissaire de justice (auparavant appelé acte d’huissier de justice). 

Autre cas de figure, le bailleur peut également demander la résiliation du bail lorsque le locataire n’exécute pas les obligations prévues dans le contrat, telles que le paiement du loyer, l’exercice d’une nouvelle activité ou la sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire. Il a alors la faculté de se prévaloir d’une clause résolutoire ou encore demander la résiliation judiciaire ou amiable du contrat de bail commercial. 

Bon à savoir : il peut toujours recourir à la résiliation amiable du contrat de bail en demandant l’accord du preneur pour simplifier les démarches.

La délivrance d’un congé

D’une part, le locataire a  la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou soit par acte de commissaire de justice (anciennement appelé acte d’huissier de justice). 

Bon à savoir : en cas de non-respect de ce délai de 6 mois, cela reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.

Il faut cependant garder à l’esprit que certains baux peuvent comporter des stipulations contraires ! C’est ainsi le cas s’agissant des:

• baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans
• baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation
• des baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts

D’autre part, le bailleur a la même faculté : il peut mettre un terme au contrat de bail en délivrant un congé au locataire. Cependant, il doit respecter les formes et délais de l’article L. 145-9 et doit invoquer l’une des justifications citées par le Code Commerce. Ainsi, le bailleur est autorisé à délivrer un congé afin de:

• construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant
• réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage
• de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation
• exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

 Résiliation de bail commercial amiable et absence de renouvellement

L’une des spécificités du statut des baux commerciaux est que les commerçants qui en bénéficient  détiennent un droit de renouvellement au bail. C’est ce que l’on appelle également la propriété commerciale.

Concrètement, un bail commercial ne prend pas fin à son terme, sans se renouveler automatiquement. Il ne prend fin que par l’effet d’un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d’une demande de renouvellement de la part du locataire.

Ainsi à l’expiration du terme du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation. C’est pourquoi, à défaut d’avoir délivré un congé avant l’expiration de la durée initiale du contrat de bail (9 ans), le locataire peut s’abstenir de formuler une demande de renouvellement du bail s’il souhaite y mettre un terme.

Cependant, malgré l’absence de demande de renouvellement, le bail risque de se poursuivre par tacite reconduction. La volonté du locataire de ne pas reconduire le contrat de bail devra donc être signifiée en bonne et due forme au bailleur afin de mettre un terme au bail commercial.

Toutefois, il peut arriver que le locataire souhaite mettre un terme au contrat de bail commercial, de manière anticipée et en dehors des périodes triennales.

Comment mettre résilier le bail commercial de manière amiable dans ce cas ? 

La résiliation de bail commercial amiable en dehors des périodes triennales

En réalité, la résiliation anticipée du bail en dehors des périodes triennales ne se conçoit que d’un commun accord. Les conditions pour procéder à une résiliation anticipée peuvent être prévues librement par les parties dans le contrat de bail lui-même. Ainsi, les parties peuvent prévoir une faculté de résiliation unilatérale pour le locataire ou insérer une clause de résiliation.

Elles peuvent s’accorder sur la durée à partir de laquelle la résiliation peut avoir lieu et le montant d’une éventuelle indemnité financière à verser. Enfin, elles peuvent aussi prévoir un délai de préavis entre la notification du départ et la fin du bail que le locataire devra respecter.

Si cet accord peut être prouvé par tous moyens, il doit résulter d’éléments de faits établissant une intention réciproque non-équivoque.

Les étapes pour procéder à la résiliation de bail commercial amiable

Le Code de Commerce ne prévoit pas d’exigence pour les parties souhaitant rompre un bail commercial à l’amiable. Comme mentionné plus haut, celles-ci sont libres de prévoir les conditions dans lesquelles la rupture anticipée peut avoir lieu.

La rédaction d’un acte de résiliation amiable

Ainsi, aucun formalisme écrit n’est exigé par la loi. Toutefois, pour des raisons de preuve, il vaut mieux se reposer sur un écrit ; il permettra de conserver une trace de la volonté commune des parties. Cet écrit peut notamment se révéler précieux en cas de litige.

La jurisprudence admet que la résiliation amiable peut être tacite ; un écrit n’est pas en effet nécessaire mais la preuve est moins facile à rapporter.

De ce fait, les parties peuvent matérialiser leur accord via la rédaction d’un acte juridique. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié pour davantage de sécurité. Celui-ci devra avoir un contenu clair et non équivoque. On parle d’acte de résiliation amiable.

Résiliation de bail commercial amiable et notification aux créanciers

Le Code de Commerce prévoit que la résiliation amiable du contrat de bail commercial ne devient ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus.

Il peut être prévu le versement d’une indemnité dont les créanciers inscrits sur le fonds de commerce bénéficient.

Par conséquent, les parties devront procéder à la signification par un acte d’huissier pour informer les créanciers.

Effets de la résiliation de bail commercial amiable

Comme toute convention légalement formée, celle-ci aura force obligatoire dès l’apposition de leurs signatures par les parties. Ainsi, après avoir matérialisé leur accord, la convention produira tout ses effets. Lors de la survenance du terme du contrat, le locataire devra donc quitter les locaux. De même, le propriétaire devra restituer le dépôt de garantie.

Il est recommandé de dresser un état des lieux de sortie lorsque le locataire remettra les clefs au bailleur.

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Le bail commercial est caractérisé par l‘utilisation d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Autrement dit, c’est un contrat de location d’un local au sein duquel l’entreprise locataire exploitera son fonds de commerce par exemple. Beaucoup de professionnels ont recours au bail commercial afin d’implanter leurs commerces ou leurs bureaux. En outre, le professionnel qui souhaite contracter un bail commercial doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers.

Tout bail qu’il soit commercial ou d’habitation peut être résilié. Cependant il existe des règles particulières qui encadrent la procédure de résiliation. En outre, la durée et les conditions de résiliations sont spécifiques. En effet, le bail précaire a une durée de 2 ans maximum. S’agissant des conditions de congés, ces dernières peuvent être librement aménagées par les parties au contrat de bail.

Résiliation d’un bail commercial :

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, à cette durée est assortie une faculté de résiliation pour l’entreprise locataire. Il existe également une faculté de résiliation à l’initiative du bailleur. Cet article vous apporte des précisions sur les modalités de résiliation de bail commercial.

Sommaire :

Les conditions requises pour faire cesser un bail 
Les caractéristiques du bail commercial 
Est-il possible de procéder à la résiliation de bail commercial anticipée ?
Le congé donné en bonne foi par le bailleur 
Bail commercial et dépôt de bilan 

Les conditions requises pour faire cesser un bail

Il est possible pour les parties au contrat de procéder à la résiliation de bail commercial. En outre, le preneur doit faire part de sa volonté de mettre un terme au contrat de bail commercial. L’entreprise locataire peut donner congé soit :

• Par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification au bailleur peut avoir lieu à l’expiration d’une période triennale ou d’un départ en retraite par exemple.
• La notification se fera uniquement par acte d’huissier lorsque le locataire souhaite donner congé en cours du bail, qui est tacitement prolongé.

Cette notification doit être faite avant la date de départ voulue. En outre, le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant :

• Le terme initial du bail commercial,
• Le terme d’une période triennale.

Les caractéristiques du bail commercial

Le bail commercial est contracté pour une durée de 9 mois. Ce bail commercial est subdivisé en trois périodes de trois ans chacune (3-6-9). La résiliation de bail commercial s’effectuera donc normalement à l’expiration de l’un de ces délais. En outre, l’entreprise locataire peut exprimer son intention de mettre un terme au bail à l’issue de chaque période triennale. Cette intention doit être exprimée par un courrier de rupture de bail commercial. Ces trois périodes correspondent donc aux périodes triennales qui encadrent la durée d’un contrat de bail et au bout desquelles le contrat peut être révisé.

Certes, des périodes ont été mises en place afin de prévoir la résiliation de bail commercial. Cependant, le système des périodes triennales n’est pas le seul moyen permettant de procéder à la résiliation de bail commercial.

Est-il possible de procéder à la résiliation de bail commercial anticipée ?

Résiliation bail commercial : rupture bail commercial avant terme

Il est effectivement possible de donner congé avant l’expiration d’une période triennale ou à l’arrivée du terme de 9 ans. La résiliation de bail commercial peut soit être à l’initiative du locataire ou du bailleur.

La résiliation anticipée d’un bail commercial à l’initiative de l’entreprise locataire

On retrouve la résiliation anticipée bail commercial pour départ en retraite du locataire. C’est la situation dans laquelle le locataire dispose de tous ses droits à la retraite. Il peut procéder à la résiliation anticipée du bail commercial à tout moment. Le locataire dispose de 6 mois avant la date de départ prévue pour donner congé au bailleur par un courrier de résiliation de bail commercial. Ce courrier peut prendre la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’un acte d’huissier.

La résiliation amiable bail commercial : Les conditions sont librement prévues par les parties. La résiliation peut également se faire à chaque période triennale, là encore il faut donner congé par courrier dans les mêmes conditions que pour la prise de congé pour départ en retraite.

Résiliation anticipée d’un bail commercial à l’initiative du bailleur

On retrouve la résiliation anticipée pour faute du locataire. En effet, le locataire n’a pas respecté l’une de ses obligations contractuelles. Il n’existe pas forcément de clause résolutoire mais le bailleur peut demander la résiliation de bail commercial en justice. Le bailleur fait face à un motif grave et légitime de tel sorte que le congé du locataire est la seule option possible. On parlera alors de résiliation judiciaire. Le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail commercial. Il peut émettre un refus suite à des loyers impayés ou une sous-location non autorisée. Une décision de justice sera prise par le Tribunal de Grande Instance.

Le bailleur devra informer l’entreprise locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat et mettre un terme à la location. La notification au locataire devra se faire par acte d’huissier.

Il existe également la résiliation anticipée en application d’une clause résolutoire. Une clause résolutoire prévoit qu’en cas de manquement à une obligation contractuelle de l’une des parties, le contrat sera résilié de plein droit. La résiliation sera donc automatique. Dans une telle situation l’intervention du juge n’est pas nécessaire. En effet, dès lors que la clause résolutoire est claire et non équivoque, la présence du juge ne sera pas requise.

Dès lors qu’il y a un manquement de la part du locataire en cours de bail, le bail commercial peut être résilié à tout moment.

Résiliation de bail commercial de plein droit

La résiliation de bail commercial s’effectuera de plein droit dès lors qu’il y a une destruction du local. Ou encore s’il y a la survenance d’un événement prévu dans le contrat de bail commercial. Le décès est également un motif de résiliation de bail commercial de plein droit.

L’exercice du droit de reprise de bail commercial par le bailleur est une condition de résiliation de plein droit. En effet, votre bail commercial prendra fin lorsqu’il y a une nécessité de démolir l’immeuble s’il est insalubre. Plusieurs autres options sont possibles :

• Reconstruction de l’immeuble,
• Surélévation du l’immeuble,
• L’exécution de travaux.

La résiliation de bail commercial avec une indemnisation

L’article L 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut être chargé de compenser le locataire sous forme d’indemnisation. En effet, il s’agira d’une indemnité d’éviction. L’offre d’indemnisation peut être à l’initiative du bailleur à défaut, l’entreprise locataire pourra la réclamer auprès du tribunal.

L’entreprise locataire sera indemnisé du manque à gagner lorsque le départ du locataire n’est pas prévu par ce dernier. En effet, dans l’hypothèse où le locataire n’est pas éligible aux conditions de renouvellement du bail ou si le bailleur refuse, il aura droit à une telle indemnisation.

Le montant de l’indemnité est calculé en fonction de l’ampleur de la perte du fonds de commerce. Si le non renouvellement du bail entraîne la disparition partielle du fonds de commerce, cela correspondra donc à une indemnité de remplacement.

Les exceptions au principe d’indemnisation

En effet, le bailleur sera dispensé d’une telle indemnisation dans deux cas de figures :

• Lorsque le bailleur a donné congé au locataire pour motif grave et légitime. Le bailleur doit avoir mis en demeure le locataire par acte d’huissier et l’infraction du locataire doit avoir été répétée plus d’un mois après la mise en demeure.
• Lorsque l’autorité administrative décide que l’immeuble doit être détruit ou partiellement détruit en raison d’un état d’insalubrité. Ou lorsqu’elle déclare que l’immeuble ne peut pas être occupé sans danger.

Le congé donné en bonne foi par le bailleur

A chaque foi que le bailleur donne congé au locataire il doit le faire de bonne foi. A défaut, le bail continuera à produire ses effets. Lorsque le bailleur fait preuve de mauvaise foi, le congé sera frappé de nullité.

En outre, il y aura présomption de bonne foi si le bailleur donne congé avec offre d’une indemnité d’éviction pour reconstruire un immeuble qui existe déjà. Il sera considéré comme sincère. La charge de la preuve contraire pèse sur le locataire.

Bail commercial et dépôt de bilan

En cas de procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire à l’encontre de l’entreprise locataire. La résiliation du bail commercial n’est pas automatique. Il appartiendra au liquidateur judiciaire de procéder à la résiliation de bail commercial.

Vous disposez maintenant de toutes les informations nécessaires si vous souhaitez procéder à la résiliation de votre bail commercial.

Quelques points à retenir :

Il faut obligatoirement respecter les délais de préavis afin de ne pas voir sa demande de congé privé d’effet. A défaut, le bail sera renouvelé de même si vous ne faites pas preuve de bonne foi dans votre démarche. Prenez bonne lecture de votre contrat de bail. Nos équipes de juristes restent à votre disposition.

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