{"id":7184,"date":"2018-08-19T07:30:01","date_gmt":"2018-08-19T06:30:01","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=7184"},"modified":"2023-01-26T14:08:11","modified_gmt":"2023-01-26T13:08:11","slug":"creer-une-sccv","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/sci\/creer-une-sccv\/","title":{"rendered":"Le r\u00e9gime juridique de la SCCV (soci\u00e9t\u00e9 civile de construction-vente)"},"content":{"rendered":"

Le droit fran\u00e7ais connait de nombreux types de soci\u00e9t\u00e9s, chacun r\u00e9pondant \u00e0 certains besoins sp\u00e9cifiques. Or, il est parmi cette forme le statut de la SCI<\/a>, lequel est tr\u00e8s pl\u00e9biscit\u00e9 en pratique. En effet, la SCI permet une gestion et une transmission privil\u00e9gi\u00e9e d’un patrimoine immobilier au sein d’une famille. N\u00e9anmoins, malgr\u00e9 ses atouts, la SCI n’est pas adapt\u00e9e \u00e0 tous les projets immobiliers. Ainsi, d\u00e8s lors qu’il s’agit de cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 pour b\u00e2tir un immeuble et le vendre, le statut de SCCV<\/strong> (dit aussi SCICV) se r\u00e9v\u00e8le plus adapt\u00e9. Or, si cr\u00e9er une SCCV (soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente) reprend en grande partie la proc\u00e9dure de cr\u00e9ation d’une SCI<\/a>, cette soci\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente plusieurs particularit\u00e9s.<\/p>\n

Cr\u00e9ez votre soci\u00e9t\u00e9 civile !\u00a0<\/a><\/div>\n

Sommaire :\u00a0<\/strong><\/h3>\n

I\/ SCCV d\u00e9finition\u00a0<\/strong>
\nII\/ La constitution d’une soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente<\/strong>
\nIII\/ Le fonctionnement d’une soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente<\/strong>
\nIV\/ Le r\u00e9gime social d’une SCCV<\/strong>
\nV\/ Le r\u00e9gime fiscal d’une soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente<\/strong><\/p>\n

I\/\u00a0SCCV d\u00e9finition<\/h2>\n

A) SCCV, c\u2019est quoi ?<\/b><\/h3>\n

La SCCV : d\u00e9finition\u00a0<\/span><\/h4>\n

La SSCV (soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente) est, comme son nom l\u2019indique, une soci\u00e9t\u00e9 civile. Ainsi, son fonctionnement s\u2019appuie sur les r\u00e8gles du <\/span>Code Civil<\/span><\/a> appliqu\u00e9es \u00e0 toutes les soci\u00e9t\u00e9s civiles. Son mode de fonctionnement est donc proche de celui d\u2019une SCI classique.\u00a0<\/span><\/p>\n

Or, il s\u2019agit \u00e9galement d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 existant pour un but sp\u00e9cifique : la <\/span>construction et la vente de biens immobiliers<\/b>. Ainsi, certaines des r\u00e8gles s\u2019appliquant \u00e0 cette soci\u00e9t\u00e9 sont pr\u00e9vues par le <\/span>droit de la construction<\/span><\/a>. <\/span>La SCCV peut \u00eatre cr\u00e9\u00e9e dans un but de construire et revendre un immeuble d\u2019habitation, un local \u00e0 usage commercial ou encore pour un usage mixte.\u00a0<\/span><\/p>\n

La Soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente \u00e0 toutefois une activit\u00e9 qui est limit\u00e9e \u00e0 son objet social, qui n\u2019est autre que la construction d\u2019immeubles en vue de leur vente. Elle peut d\u00e8s lors se porter acqu\u00e9reur d\u2019un terrain afin d\u2019\u00e9difier des constructions, acheter un immeuble pour le d\u00e9molir et reconstruire des nouvelles constructions, conclure un bail \u00e0 construction ou encore proc\u00e9der \u00e0 la vente des biens immeubles.\u00a0<\/span><\/p>\n

Obtenir mon mod\u00e8le de SCI<\/a><\/p>\n

En effet, cette soci\u00e9t\u00e9 sera constitu\u00e9e par des associ\u00e9s souhaitant r\u00e9aliser un projet immobilier particulier. Ainsi, ils construiront un immeuble pour ensuite le vendre. Cela r\u00e9v\u00e8le une particularit\u00e9 de la SCCV : son <\/span>objet est commercial<\/b>. \u00c0 l\u2019inverse, une SCI a un objet civil. La particularit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente est donc qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile avec un objet commercial. Ainsi, cette soci\u00e9t\u00e9 pourra r\u00e9aliser un profit au terme de l\u2019op\u00e9ration de construction-vente. Cet objectif est de l\u2019essence m\u00eame de cette soci\u00e9t\u00e9. Au contraire, l\u2019<\/span>objet social d\u2019une SCI<\/span><\/a> classique ne peut pas \u00eatre de r\u00e9aliser un profit.<\/span><\/p>\n

La SCCV : quel int\u00e9r\u00eat ?\u00a0<\/span><\/h4>\n

La SCCV a d\u2019abord un int\u00e9r\u00eat pour la personne qui souhaite exercer l\u2019activit\u00e9 vis\u00e9e par l\u2019objet social de cette soci\u00e9t\u00e9 (construire et vendre un bien immobilier). En effet, ce statut a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u pour ce type d\u2019activit\u00e9 et permet de simplifier l\u2019activit\u00e9 et le fonctionnement de l\u2019entreprise.\u00a0<\/span><\/p>\n

Le fait de constituer une SCCV permet tout d\u2019abord de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un mode de fonctionnement flexible qui laisse une grande marge de man\u0153uvre, notamment quant \u00e0 la r\u00e9daction des statuts de la SCCV et dans son fonctionnement.\u00a0<\/span><\/p>\n

A ce titre, la SCCV peut \u00eatre administr\u00e9e par un ou plusieurs g\u00e9rants (personne physique ou morale) qui peuvent \u00eatre aussi bien associ\u00e9s que tiers \u00e0 cette soci\u00e9t\u00e9.\u00a0<\/span><\/p>\n

De plus, la SCCV n\u2019impose pas un capital social minimum pour \u00eatre constitu\u00e9, ce qui permet de cr\u00e9er une SCCV avec un euro symbolique. Aussi, la SCCV ayant un objet social dont le but et la construction en vue de la revente, elle peut revendre directement le bien apr\u00e8s sa construction et \u00eatre dissoute.\u00a0<\/span><\/p>\n

Attention :<\/b> la responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s n\u2019est pas limit\u00e9e \u00e0 hauteur de leurs apports respectifs, ce qui a pour cons\u00e9quence que les associ\u00e9s engagent leur patrimoine personnel.\u00a0<\/span><\/p>\n

Enfin, la SCCV b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une fiscalit\u00e9 avantageuse, car ce sont les associ\u00e9s eux-m\u00eames qui sont impos\u00e9s sur le revenu \u00e0 hauteur de leur quote-part dans le r\u00e9sultat. Par cons\u00e9quent, le r\u00e9sultat fiscal est incorpor\u00e9 dans les revenus globaux de chaque associ\u00e9.\u00a0<\/span><\/p>\n

B) Constituer une SCI ou SCCV ?<\/b><\/h3>\n

Le choix entre SCI ou SCCV peut se r\u00e9soudre en fonction de l\u2019objectif des associ\u00e9s. En effet, si l\u2019objectif des associ\u00e9s est de faire <\/span>construire un immeuble pour le vendre<\/b>, puis ensuite se r\u00e9partir les profits entre eux, la forme de <\/span>SCICV<\/b> d\u00e9ploiera tout son int\u00e9r\u00eat. Au contraire, si les associ\u00e9s souhaitent <\/span>acqu\u00e9rir un bien immobilier et le conserver<\/b>, le statut de <\/span>SCI classique<\/span><\/a> se r\u00e9v\u00e9lera plus adapt\u00e9. En effet, le statut de SCICV ne peut \u00eatre adopt\u00e9 que pour des op\u00e9rations de construction vente. Ainsi, il est impossible de cr\u00e9er une telle soci\u00e9t\u00e9 si le but est la constitution d\u2019un patrimoine immobilier et sa gestion, notamment dans un cadre familial.<\/span><\/p>\n

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C) Constituer une SCI d\u2019attribution ou de construction vente ?<\/b><\/h3>\n

\u00c0 nouveau, le choix entre les deux formes juridiques d\u00e9pendra de l\u2019objectif poursuivi par les associ\u00e9s. En effet, la soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente n\u2019est adapt\u00e9e que s\u2019il s\u2019agit d\u2019un projet visant, \u00e0 terme, \u00e0 vendre les biens immobiliers. \u00c0 l\u2019inverse, la <\/span>soci\u00e9t\u00e9 civile d\u2019attribution<\/span><\/a> admet que les associ\u00e9s puissent conserver les biens. Ainsi, dans le cadre d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile d\u2019attribution, les associ\u00e9s pourront obtenir la jouissance du bien construit. Or, ce r\u00e9sultat est impossible dans le cadre d\u2019une SCCV.<\/span><\/p>\n

D) Constituer une SCCV ou une SAS ?<\/b><\/h3>\n

Il est souvent argu\u00e9 de la souplesse du <\/span>statut SAS<\/span><\/a>. En effet, il est possible de r\u00e9aliser un tr\u00e8s grand nombre d\u2019op\u00e9rations sous la forme de SAS. Ainsi, il serait possible de r\u00e9aliser une op\u00e9ration de construction et de vente immobili\u00e8re au sein d\u2019une SAS plut\u00f4t que d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile. Toutefois, ce choix d\u00e9pendra de divers crit\u00e8res de choix. Ainsi, le choix entre SCCV et SAS peut \u00eatre guid\u00e9 par, notamment :<\/span><\/p>\n

Le r\u00e9gime fiscal de chacune de ces soci\u00e9t\u00e9s :<\/b><\/h4>\n

La SCICV sera soumise au r\u00e9gime de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. \u00c0 l\u2019inverse, la SAS sera soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, avec <\/span>option possible pour l\u2019IR<\/span><\/a> sous certaines conditions ;<\/span><\/p>\n

Au r\u00e9sultat, fiscalement, le choix entre la SCCV et la SAS d\u00e9pendra principalement du r\u00e9gime d\u2019imposition souhait\u00e9 par les associ\u00e9s. Une imposition \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu signifiera que les associ\u00e9s seront directement et personnellement impos\u00e9s sur les b\u00e9n\u00e9fices d\u00e9gag\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9, ce qui peut se r\u00e9v\u00e9ler d\u00e9savantageux pour ceux des associ\u00e9s \u00e9tant assujettis aux <\/span>tranches sup\u00e9rieures d\u2019imposition<\/span><\/a>. L\u2019assujettissement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s peut donc, dans certaines circonstances, se r\u00e9v\u00e9ler avantageux.<\/span><\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 les associ\u00e9s souhaitent opter pour l\u2019<\/span>imp\u00f4t sur le revenu<\/span><\/a>, le choix entre SCCV et SAS d\u00e9pendra, notamment, de la qualit\u00e9 des associ\u00e9s. En effet, l\u2019option pour l\u2019IR ne sera admise, pour une SAS, que si au moins la moiti\u00e9 du capital et des droits de vote est d\u00e9tenu par des personnes physiques, et au moins 34% par les dirigeants de la soci\u00e9t\u00e9. Cette option est donc incompatible avec une d\u00e9tention majoritaire du capital social par des investisseurs personnes morales.<\/span><\/p>\n

Le r\u00e9gime de limitation de la responsabilit\u00e9 :<\/b><\/h4>\n

Les associ\u00e9s d\u2019une SAS b\u00e9n\u00e9ficieront d\u2019une responsabilit\u00e9 limit\u00e9e au montant de leurs apports. Au contraire, les associ\u00e9s d\u2019une SCICV seront responsables ind\u00e9finiment. Cette limitation de la responsabilit\u00e9, ou son absence, sera prise en compte par les banques lorsqu\u2019il s\u2019agira de <\/span>n\u00e9gocier un pr\u00eat bancaire<\/span><\/a>, aux fins de financer l\u2019op\u00e9ration de construction-vente. Notamment, les conditions financi\u00e8res du pr\u00eat, ainsi que les garanties exig\u00e9es, pourront d\u00e9pendre du r\u00e9gime de responsabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9.<\/span><\/p>\n

Reste que, en pratique, les entrepreneurs choisissent souvent de cr\u00e9er une SCCV. En effet, le r\u00e9gime fiscal attach\u00e9 \u00e0 cette forme de soci\u00e9t\u00e9, ainsi que la <\/span>grande simplicit\u00e9 de son fonctionnement<\/b>, comptent parmi les arguments \u00e0 son cr\u00e9dit.<\/span><\/p>\n

II\/ La constitution d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile de construction vente<\/b><\/h2>\n

A) Les statuts de la SCCV<\/b><\/h3>\n

Malgr\u00e9 les sp\u00e9cificit\u00e9s de la SCCV, sa constitution reprend le sch\u00e9ma classique connu pour tout type de soci\u00e9t\u00e9. Ainsi, il conviendra, dans un premier temps, de <\/span>r\u00e9diger les statuts<\/span><\/a> de cette soci\u00e9t\u00e9. Ceux-ci devront comporter toute une s\u00e9rie de mentions obligatoires. Parmi celles-ci se trouve celle de l\u2019objet social.<\/span><\/p>\n

L\u2019objet social d\u2019une SCICV devra \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 tr\u00e8s sp\u00e9cifiquement. Ainsi, celui-ci devra viser la construction et la vente de biens immobiliers, soit de mani\u00e8re individuelle, soit par lots. Contrairement \u00e0 une SCI classique, pour laquelle l\u2019objet social ne peut valablement viser la vente de biens immobiliers, sinon \u00e0 titre exceptionnel, l\u2019objet social de la SCCV pourra express\u00e9ment pr\u00e9voir que les immeubles construits seront destin\u00e9s \u00e0 la vente, \u00e0 titre habituel.<\/span><\/p>\n

Concernant la dur\u00e9e de la soci\u00e9t\u00e9, celle-ci peut \u00eatre tr\u00e8s longue. En effet, les soci\u00e9t\u00e9s peuvent durer jusqu\u2019\u00e0 99 ans, avec possibilit\u00e9 de renouvellement. Or, la r\u00e9daction de l\u2019objet social d\u2019une SCICV fait que la dur\u00e9e de son existence peut \u00eatre bien moindre. En effet, cette soci\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre constitu\u00e9e pour la r\u00e9alisation d\u2019une unique op\u00e9ration de construction-vente. Alors, elle sera <\/span>dissoute<\/span><\/a> une fois l\u2019op\u00e9ration accomplie, pour raison de <\/span>r\u00e9alisation de son objet social<\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n

Obtenir mon mod\u00e8le de SCI<\/a><\/p>\n

Les mentions obligatoires des statuts de la SCCV\u00a0<\/span><\/h4>\n

S\u2019ajoute \u00e9galement des mentions qui doivent obligatoirement figurer dans les statuts d\u2019une SCCIV, \u00e0 savoir :\u00a0<\/span><\/p>\n