{"id":35182,"date":"2021-09-20T09:30:43","date_gmt":"2021-09-20T08:30:43","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=35182"},"modified":"2022-03-27T21:20:37","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:37","slug":"cession-de-droit-bail-comment-ceder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/droit-commercial\/cession-de-droit-bail-comment-ceder\/","title":{"rendered":"Cession de droit au bail, comment \u00e7a fonctionne ?"},"content":{"rendered":"

Lorsqu\u2019un entrepreneur souhaite cr\u00e9er ou reprendre une entreprise, il est parfois oblig\u00e9 d\u2019acheter un droit au bail<\/strong>. C’est indispensable pour qu\u2019il puisse s\u2019installer dans son nouveau local. Le droit au bail constitue un \u00e9l\u00e9ment incorporel du fonds de commerce<\/a>. Ainsi, il peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 individuellement par le commer\u00e7ant ou bien avec les autres \u00e9l\u00e9ments du fonds, dans leur universalit\u00e9. Bien s\u00fbr, toute forme d\u2019achat ou de vente doit \u00eatre effectu\u00e9e avec un contrat en bonne et due forme, c\u2019est-\u00e0-dire avec le consentement du nouveau et de l\u2019ancien locataire. Il y a alors une substitution entre les deux parties. \u00c0 noter que la cession peut-\u00eatre \u00e0 titre on\u00e9reux ou gratuit<\/strong>. LegalVision vous apporte toutes les clefs de compr\u00e9hension de la cession de droit au bail.\u00a0<\/p>\n\n\n\n\n

Vos formalit\u00e9s juridiques avec LegalVision !\u00a0<\/a><\/div>\n

Comment c\u00e9der un droit au bail ?\u00a0<\/h2>\n
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  1. \n
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    1. Cession de droit au bail de mani\u00e8re individuelle<\/strong><\/a><\/li>\n
    2. Cession de droit au bail avec le fonds de commerce<\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Cession de droit au bail de mani\u00e8re individuelle <\/strong><\/h2>\n

      La cession de droit au bail est d\u00e9finie comme un acte juridique dans lequel le c\u00e9dant, b\u00e9n\u00e9ficiaire du bail, transmet ses droits d\u2019occuper un local \u00e0 une tierce personne, le cessionnaire. Dans ce premier cas de figure, elle se fait ind\u00e9pendamment du fonds de commerce<\/strong>.<\/p>\n

      Les clauses du contrat de bail<\/strong> restent inchang\u00e9es<\/h3>\n

      n\u2019y a pas de rupture du bail entre l\u2019ancien locataire et le propri\u00e9taire. Par cons\u00e9quent, les stipulations contenues dans le contrat de location ne subissent pas de modification<\/strong>. Ainsi, le repreneur remplacera juste le c\u00e9dant, jouira des m\u00eames droits et s\u2019acquittera des m\u00eames obligations. Cela inclut \u00e9galement les privil\u00e8ges obtenus par l\u2019ancien locataire.<\/p>\n

        \n
      1. \n

        Jouissance des m\u00eames droits<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n

        L\u2019un des aspects les plus importants concerne le loyer<\/strong>, qui demeurera le m\u00eame. Toute modification, que ce soit une hausse ou une baisse, doit s\u2019effectuer dans le strict respect des clauses contractuelles. En dehors de cela, le propri\u00e9taire doit n\u00e9gocier aupr\u00e8s du cessionnaire. Il peut s’agir d’une source de litiges entre les parties. C’est donc pour \u00e9viter cela que la cession de droit au bail doit \u00eatre signifi\u00e9e au bailleur.<\/p>\n

          \n
        1. \n

          Ex\u00e9cution des m\u00eames obligations<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n

          La cession du droit au bail est une cession de cr\u00e9ance<\/strong>. Autrement dit, le cessionnaires devient titulaire des droits n\u00e9s du bail et peut s’en pr\u00e9valoir aupr\u00e8s du bailleur. Au-del\u00e0 du loyer, le cessionnaire doit donc r\u00e9pondre \u00e0 toutes les obligations assorties au bail. De plus, le c\u00e9dant doit \u00e9videment avoir la capacit\u00e9 juridique de c\u00e9der le droit au bail et informer l’acqu\u00e9reur des \u00e9ventuelles contestations qui auraient pu na\u00eetre ant\u00e9rieurement.<\/p>\n

          En pratique, les baux incluent commun\u00e9ment une clause de solidarit\u00e9<\/strong> entre le c\u00e9dant et le cessionnaire qui joue pour l’ex\u00e9cution des obligations du bail, incluant le paiement du loyer et des charges. La clause prend fin si le cessionnaire donne son consentement par un cong\u00e9 ou bien lorsque le bail arrive \u00e0 son terme. Qui plus est, la Loi Pinel est venue limiter cette garantie solidaire en affirmant que le bailleur ne peut invoquer cette clause que pendant trois ans<\/strong> \u00e0 compter de la cession du bail (article L145-16-2 du Code de commerce<\/a>). De plus, pour prot\u00e9ger l’ancien locataire contre toute mauvaise foi du bailleur, ce dernier doit informer le c\u00e9dant de tout d\u00e9faut de paiement dans un d\u00e9lai d’un mois<\/strong>\u00a0\u00e0 compter de la date \u00e0 laquelle la somme aurait d\u00fb \u00eatre acquitt\u00e9e (article L145-16-1 du Code de commerce<\/a>).<\/p>\n

          Le nouveau locataire peut-il changer d’activit\u00e9 ?<\/h3>\n

          L’activit\u00e9 exerc\u00e9e dans un local commercial doit \u00eatre express\u00e9ment indiqu\u00e9e dans le bail. N\u00e9anmoins, lors de la cession du droit au bail, il est possible que le nouveau locataire souhaite effectuer une d\u00e9sp\u00e9cialisation<\/strong>. En d’autres termes, le nouveau locataire peut souhaiter changer d’activit\u00e9 ou la compl\u00e9ter par une autre. A cet effet, la d\u00e9sp\u00e9cialisation peut \u00eatre partielle ou totale.<\/p>\n

          Dans un premier temps, le locataire peut souhaiter mettre en place une activit\u00e9 compl\u00e9mentaire ou connexe<\/strong> \u00e0 celle d\u00e9j\u00e0 en exercice. Mais avant un tel changement, il doit notifier son projet au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception (LRAR). Le bailleur peut refuser uniquement dans l’hypoth\u00e8se o\u00f9 l’activit\u00e9 n’est pas compl\u00e9mentaire ou connexe \u00e0 celle indiqu\u00e9e.<\/p>\n

          Dans un second temps, le locataire peut d\u00e9cider d’un changement total d’activit\u00e9<\/strong> exerc\u00e9e dans les locaux lou\u00e9s. A cet \u00e9gard, deux conditions doivent \u00eatre remplies conform\u00e9ment aux dispositions du Code de commerce (article L145-48<\/a>). D’une part, le changement d’activit\u00e9 doit \u00eatre n\u00e9cessaire pour que l’exploitation soit rentable et doit apporter au consommateur un service dont il ne b\u00e9n\u00e9ficiait pas ou pas suffisamment. D’autre part, ce changement doit mettre en place une activit\u00e9 compatible avec la destination et la situation de l’immeuble. L\u00e0 encore, le locataire doit demander au bailleur l’autorisation de proc\u00e9der \u00e0 ce changement total d’activit\u00e9. Ce dernier peut s’y opposer en cas de motif grave et l\u00e9gitime, dans un int\u00e9r\u00eat personnel ou dans l’exercice de son droit de reprise.<\/p>\n

          Quelles sont les formalit\u00e9s de la cession ?\u00a0<\/h3>\n

          La cession de droit au bail doit \u00eatre formalis\u00e9e. Pour ce faire, les parties doivent suivre deux \u00e9tapes\u00a0:<\/p>\n

            \n
          1. \n

            Un \u00e9tat des lieux pr\u00e9alable<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n

            Avant toute cession, la loi impose un \u00e9tat des lieux contradictoire et amiable<\/strong> entre le bailleur et le cessionnaire (article L145-40-1 du Code de commerce<\/a>). Cette formalit\u00e9 est d\u00e9licate car il est fr\u00e9quent que des d\u00e9gradations ou des travaux non-autoris\u00e9s soient constat\u00e9s.<\/p>\n

              \n
            1. \n

              La signification de l\u2019acte de cession<\/strong> de droit au bail<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n

              Aux termes de l’article 1690 du Code civil<\/a>, puisqu’il s’agit d’une cession de cr\u00e9ance, la cession de droit au bail doit \u00eatre signifi\u00e9e au bailleur<\/strong> (notification par acte d’huissier). A d\u00e9faut, la cession n’est pas nulle, mais elle ne peut pas \u00eatre oppos\u00e9e aux tiers. Autrement dit, l’absence de signification rend le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le renouvellement.<\/p>\n

              Les clauses d’agr\u00e9ment du bailleur<\/h3>\n

              En pratique, il est fr\u00e9quent que les baux pr\u00e9voient la n\u00e9cessit\u00e9 d’un accord pr\u00e9alable du bailleur<\/strong> avant toute cession. Ces clauses peuvent limiter ou restreindre la cession, mais en aucun cas l’interdire.<\/p>\n

              Reste aux parties le soin de modeler ces clauses \u00e0 leur guise.<\/strong> Par exemple, le bailleur peut imposer son intervention \u00e0 l’acte ou que la cession soit op\u00e9r\u00e9e par un avocat. Une clause peut tout \u00e0 fait pr\u00e9voir un droit de pr\u00e9emption au profit du bailleur en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce. Enfin, il est m\u00eame possible d’ins\u00e9rer une clause qui interdit au locataire initial de c\u00e9der son droit au bail ind\u00e9pendamment du fonds de commerce.<\/p>\n

              Cession de droit au bail avec le fonds de commerce<\/strong><\/h2>\n

              Dans un second cas de figure, le droit au bail est c\u00e9d\u00e9 avec le fonds de commerce<\/strong>. Ce dernier correspond une universalit\u00e9 juridique comprenant la client\u00e8le, le mat\u00e9riel, les \u00e9quipements, le nom commercial, les droits de propri\u00e9t\u00e9 intellectuels, ainsi que le droit au bail. Cet ensemble permet d’exercer une activit\u00e9, mais peut aussi \u00eatre c\u00e9d\u00e9 \u00e0 une tierce personne. Par ailleurs, des communes ont m\u00eame un droit de pr\u00e9emption<\/strong> sur certains fonds de commerce.<\/p>\n

              Le propri\u00e9taire peut-il s’opposer \u00e0 la vente ?<\/h3>\n

              La loi garantit aux commer\u00e7ants le droit de c\u00e9der leur bail commercial en m\u00eame temps que leur fonds de commerce (article L145-16 du Code de commerce<\/a>). Toute clause contraire contenue dans le bail n’est pas prise en compte. Ainsi, le bailleur n’a pas le droit de s’opposer \u00e0 la vente<\/strong> lorsque le nouvel acqu\u00e9reur reprend la m\u00eame activit\u00e9 commerciale et la m\u00eame client\u00e8le.\u00a0<\/p>\n

              En revanche, l\u00e0 encore, la cession peut \u00eatre soumise \u00e0 des conditions<\/strong>. Par exemple, il peut s’agir d’une clause d’agr\u00e9ment ou d’une clause de solidarit\u00e9. En g\u00e9n\u00e9ral, il est pr\u00e9vu une clause qui impose que le contrat de cession soit r\u00e9dig\u00e9 et sign\u00e9 devant le notaire ou encore une participation du propri\u00e9taire \u00e0 l\u2019acte de vente.<\/p>\n

              La cession doit-elle \u00eatre notifi\u00e9e au bailleur ?<\/strong><\/h3>\n

              Comme pour la cession du droit au bail seul, un \u00e9tat des lieux<\/strong> doit \u00eatre \u00e9tabli par le bailleur et le locataire sortant. L\u00e0 encore, la cession doit \u00eatre notifi\u00e9e au bailleur par voie d’huissier<\/strong> pour lui \u00eatre opposable, sauf si la cession est accept\u00e9e par le bailleur dans l’acte de cession.\u00a0<\/p>\n

              Si ces formalit\u00e9s ne sont pas respect\u00e9es, l\u2019acte de cession de droit au bail n\u2019est pas nul<\/strong> pour autant, du moins entre le c\u00e9dant et le preneur. Toutefois, celle-ci ne pourra pas \u00eatre oppos\u00e9e aux tiers.\u00a0Par contre, vis-\u00e0-vis du propri\u00e9taire, le nouveau locataire devient un occupant illicite<\/strong>. Ainsi, il est en droit lui sommer de quitter les lieux et de demander le loyer au c\u00e9dant. De plus, il sera en droit de faire jouer une clause r\u00e9solutoire ou de demander la r\u00e9siliation du bail et\/ou le non-renouvellement de celui-ci.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

              <\/p>\n

              Vos formalit\u00e9s juridiques avec LegalVision !\u00a0<\/a><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              Lorsqu\u2019un entrepreneur souhaite cr\u00e9er ou reprendre une entreprise, il est parfois oblig\u00e9 d\u2019acheter un droit au bail. C’est indispensable pour qu\u2019il puisse s\u2019installer dans son nouveau local. Le droit au bail constitue un \u00e9l\u00e9ment incorporel du fonds de commerce. Ainsi, il peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 individuellement par le commer\u00e7ant ou bien avec les autres \u00e9l\u00e9ments du… Poursuivre la lecture Cession de droit au bail, comment \u00e7a fonctionne ?<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":47,"featured_media":429,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2484],"tags":[],"class_list":["post-35182","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-droit-commercial","entry"],"yoast_head":"\nLa cession de droit au bail, comment \u00e7a fonctionne ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le droit au bail un \u00e9l\u00e9ment du fonds de commerce. Il peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 individuellement par le commer\u00e7ant. 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