{"id":35136,"date":"2021-06-08T08:12:17","date_gmt":"2021-06-08T07:12:17","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=35136"},"modified":"2022-03-27T21:20:38","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:38","slug":"les-clauses-principales-du-bail-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/droit-commercial\/les-clauses-principales-du-bail-commercial\/","title":{"rendered":"Les clauses principales du bail commercial"},"content":{"rendered":"

Un bail commercial diff\u00e8re d\u2019un simple bail du fait qu\u2019il conf\u00e8re une meilleure protection juridique au locataire. Ce dernier \u00e9tant commer\u00e7ant est alors assur\u00e9 de la p\u00e9rennit\u00e9 de son fonds de commerce<\/strong>, artisanal ou industriel. En tant que contrat, il \u00e9num\u00e8re les droits et obligations de chaque signataire. Il r\u00e8gle les questions p\u00e9cuniaires et pr\u00e9voit des modalit\u00e9s de r\u00e8glement diff\u00e9rentes. Par cons\u00e9quent, certaines clauses sont obligatoires, comme la cession du bail<\/strong> que ce soit de droit ou de fait. Nous allons alors tout simplement \u00e9num\u00e9rer une par une les clauses principales du bail commercial<\/strong>. \u00c0 noter que celles-ci ne sont pas limitatives.<\/p>\n\n\n\n\n\n

Vos formalit\u00e9s juridiques avec LegalVision !\u00a0<\/a><\/div>\n

Quelles sont les clauses principales du bail commercial ?<\/h2>\n
    \n
  1. Les clauses relatives \u00e0 la dur\u00e9e du bail\u00a0<\/strong><\/a><\/li>\n
  2. Les clauses d\u00e9terminant le montant du loyer et les garanties<\/strong><\/a><\/li>\n
  3. Les clauses li\u00e9es aux charges et aux travaux<\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n\n\n

    Les clauses relatives \u00e0 la dur\u00e9e du bail <\/strong><\/h2>\n

    Figurant parmi les clauses principales du bail commercial<\/strong>, on a tout d\u2019abord celles relatives \u00e0 la dur\u00e9e de ce dernier.<\/p>\n

    Principe<\/h3>\n

    La r\u00e8gle qui gouverne la mati\u00e8re est que la location d\u2019une telle nature s\u2019\u00e9tend sur une dur\u00e9e de 9 ans minimum.<\/strong> En dessous, elle rev\u00eat un autre statut. Et les r\u00e8gles applicables sont largement diff\u00e9rentes. Cependant, le droit positif permet de raccourcir cette dur\u00e9e. On appelle cela le bail d\u00e9rogatoire<\/strong>.<\/p>\n

    Extension du bail<\/h3>\n

    Les parties au contrat sont libres de d\u00e9terminer dans les <\/a>clauses principales du bail commercial<\/a><\/strong> la dur\u00e9e du bail tant qu\u2019il ne d\u00e9passe pas le seuil minimum. Toutefois, celui-ci ne peut en aucun cas \u00eatre ind\u00e9termin\u00e9. Il est alors imp\u00e9ratif que le bailleur et le locataire pr\u00e9voient express\u00e9ment dans les stipulations contractuelles, la date butoir de la fin du bail. M\u00eame si le contrat ne le pr\u00e9voit pas, lorsque le bail arrive \u00e0 son terme, ce dernier sera alors d\u2019une mani\u00e8re tacite reconduit. On parle de droit d\u2019ordre public<\/strong>. Celui-ci ne peut \u00eatre d\u00e9rog\u00e9.<\/p>\n

    R\u00e9siliation du bail<\/h3>\n

    Si l\u2019une des parties le souhaite, elle peut proposer une r\u00e9siliation du bail <\/strong>\u00e0 l\u2019amiable ou encore un renouvellement en cours de bail<\/strong>. Celle qui en prend l\u2018initiative informe l\u2019autre au moins 6 mois \u00e0 l\u2019avance. Si elle vient du locataire, elle sera formalis\u00e9e en une simple demande de reconduction. Par contre, si le propri\u00e9taire le d\u00e9cide, il communiquera \u00e0 ce dernier un cong\u00e9 avec offre de renouvellement.<\/p>\n

    Les clauses d\u00e9terminant le montant du loyer et les garanties <\/strong><\/h2>\n

    Parmi les clauses principales du bail commercial. <\/strong>Celles-ci d\u00e9finissent les mensualit\u00e9s que doit le locataire ainsi que les d\u00e9p\u00f4ts de garantie<\/strong>.<\/p>\n

    M\u00e9thode de fixation du loyer initial<\/h3>\n

    Le loyer est fix\u00e9 librement par le propri\u00e9taire et le locataire suivant les lois de l\u2019offre et de la demande. Aucune disposition l\u00e9gislative ou r\u00e9glementaire n\u2019impose un minimum ou un maximum. Pour mieux \u00e9valuer la valeur locative des locaux<\/strong> et avant de signer un bail<\/strong>, il est plus judicieux de recourir \u00e0 l\u2019expertise d\u2019un professionnel. Celui-ci par son exp\u00e9rience n\u2019aura pas de difficult\u00e9 \u00e0 \u00e9tablir le montant du loyer. De m\u00eame, proc\u00e9der \u00e0 une comparaison s\u2019av\u00e8re assez judicieux. En g\u00e9n\u00e9ral, le prix de la location ne devrait pas d\u00e9passer les 10 \u00e0 15 % du chiffre d\u2019affaire engendr\u00e9 par l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n

    La fr\u00e9quence pour le paiement du loyer<\/h3>\n

    s\u2019agit d\u2019une \u00e9ch\u00e9ance assez importante. Le contrat de location<\/a><\/strong> doit imp\u00e9rativement mentionner quand et comment seront pay\u00e9s les loyers. Il est fort possible que cela soit mensuellement. Toutefois, certains propri\u00e9taires proposent parfois des paiements trimestriels ou semestriels, toujours avec l\u2019accord du commer\u00e7ant.<\/p>\n

    Une question essentielle consiste aussi \u00e0 savoir si le loyer est pay\u00e9 en \u00e9chu (avant le d\u00e9but du mois\/trimestre) ou en \u00e9choir (\u00e0 la fin du mois\/trimestre). Le premier est bien \u00e9videmment plus s\u00e9curitaire pour le bailleur. Cela diminue le risque de non-paiement. N\u00e9anmoins dans un bail commercial et \u00e0 moins que l\u2019entreprise ne fasse faillite, cela survient rarement.<\/p>\n

    Mode de r\u00e9vision des loyers<\/h3>\n

    Le loyer \u00e9volue en fonction du march\u00e9. Le bail comprendra alors une clause (d\u2019\u00e9chelle mobile ou d\u2019indexation) indiquant la solution adopt\u00e9e pour la r\u00e9vision du loyer<\/strong>. Si celle-ci n\u2019est pas pr\u00e9vue, alors en principe elle se fera selon la loi, c\u2019est-\u00e0-dire par p\u00e9riode triennale<\/strong>. La loi Pinel<\/a><\/strong> permet aux propri\u00e9taires de profiter d\u2019all\u00e8gements fiscaux s\u2019ils ne d\u00e9passent pas un certain seuil pour le loyer.<\/p>\n

    Voil\u00e0 pourquoi, de nombreux contrats de bail contiennent des clauses de d\u00e9plafonnement de loyer.<\/strong> Lorsque le loyer d\u00e9passe un indice (pr\u00e9vu dans le contrat), les deux parties ren\u00e9gocient son montant en tenant compte des valeurs locatives du moment.<\/p>\n

    Le cas des d\u00e9p\u00f4ts de garantie et des pas-de-porte<\/h3>\n

    Contrairement au bail classique, le bail commercial n\u2019impose pas de d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong>. Toutefois rien n\u2019emp\u00eache les parties au contrat d\u2019en \u00e9tablir un. La somme requise est calcul\u00e9e de mani\u00e8re libre par elles. Il faudra le cas \u00e9ch\u00e9ant qu\u2019elle la mentionne express\u00e9ment dans les stipulations. Celle-ci, lorsqu\u2019elle d\u00e9passe le seuil fix\u00e9, g\u00e9n\u00e8re alors des int\u00e9r\u00eats, pour le locataire.<\/p>\n

    En vertu de l\u2019article\u00a0145-40 du Code de commerce, lorsque le d\u00e9p\u00f4t, vers\u00e9 au pr\u00e9alable, exc\u00e8de les deux termes (mois\/trimestre) de loyer, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat applicable est alors celui en vigueur aupr\u00e8s de la Banque de France. Il s\u2019agira du taux des avances sur titre. Le pas de porte quant \u00e0 lui est une sorte de droit d\u2019entr\u00e9e qui est vers\u00e9 en forme de suppl\u00e9ment de loyer<\/strong>.<\/p>\n

    Les clauses principales du bail commercial, les clauses li\u00e9es aux charges et aux travaux <\/strong><\/h2>\n

    Puisque les locaux commerciaux<\/strong> entrainent des charges et s\u2019usent, il est important de d\u00e9finir la part du locataire et du propri\u00e9taire pour les r\u00e9parations. Les clauses principales du bail commercial<\/strong> de ce type r\u00e9partissent les charges proprement dites et les travaux obligatoires.<\/p>\n

    La clause de r\u00e9partition des travaux<\/h3>\n

    s\u2019agit de travaux imp\u00e9ratifs ou encore n\u00e9cessaires. En effet, selon la loi Pinel en vigueur depuis fin 2014, concernant les gros travaux mentionn\u00e9s encore dans l\u2019article 606 du Code civil, il est interdit de les mettre \u00e0 la charge du locataire. Cela inclut le co\u00fbt du mat\u00e9riel, les frais engendr\u00e9s (comme les honoraires de l\u2019architecte), ainsi que les am\u00e9nagements importants pour l\u2019accessibilit\u00e9 du local aux PESH.<\/p>\n

    La clause de r\u00e9partition des charges<\/h3>\n

    Le local lou\u00e9<\/strong> a aussi ses charges li\u00e9es. Il est, de m\u00eame, prohib\u00e9 de les mettre sur le dos du locataire, uniquement. La m\u00eame loi Pinel dispose que pour les baux renouvel\u00e9s ou \u00e9tablis depuis sa mise en vigueur, bon nombre de charges ne sont plus imput\u00e9es au locataire. On peut citer certains imp\u00f4ts comme la contribution \u00e9conomique territoriale (CET) ou les frais de gestion de l\u2019immeuble o\u00f9 se situe le local.<\/p>\n

    \u00c0 l\u2019inverse, le loueur s\u2019assujettit \u00e0 la taxe fonci\u00e8re et d\u2019autres imp\u00f4ts taxes et redevances<\/strong>. Il paie sa consommation \u00e9nerg\u00e9tique. Il est aussi redevable de sa part concernant l\u2019utilisation d\u2019\u00e9quipement ou de mat\u00e9riel de service commun comme l\u2019ascenseur.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n

    Vos formalit\u00e9s juridiques avec LegalVision !\u00a0<\/a><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Un bail commercial diff\u00e8re d\u2019un simple bail du fait qu\u2019il conf\u00e8re une meilleure protection juridique au locataire. Ce dernier \u00e9tant commer\u00e7ant est alors assur\u00e9 de la p\u00e9rennit\u00e9 de son fonds de commerce, artisanal ou industriel. En tant que contrat, il \u00e9num\u00e8re les droits et obligations de chaque signataire. 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