{"id":35027,"date":"2020-12-24T11:13:35","date_gmt":"2020-12-24T10:13:35","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=35027"},"modified":"2022-03-27T21:20:38","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:38","slug":"sci-avantages-et-inconvenients","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/sci\/sci-avantages-et-inconvenients\/","title":{"rendered":"Sci : avantages et inconv\u00e9nients, les explications de Legalvision"},"content":{"rendered":"<p>SCI avantages et inconv\u00e9nients : la SCI Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re se distingue des autres formes de soci\u00e9t\u00e9 par son objet. Elle permet la gestion en commun des biens immobiliers. Ayant un objet civil, la SCI n\u2019est pas r\u00e9gie par le Code du commerce, mais par le Code civil.<\/p>\n<p>Il existe plusieurs types de SCI&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>La SCI familiale qui g\u00e8re un patrimoine immobilier appartenant aux membres d\u2019une m\u00eame famille&nbsp;;<\/li>\n<li>Une SCI professionnelle qui g\u00e8re un patrimoine immobilier servant de locaux pour l\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 professionnelle&nbsp;;<\/li>\n<li>La SCI de location, qui comme son nom l\u2019indique, met en location les immeubles communs pour percevoir des revenus locatifs&nbsp;;<\/li>\n<li>La soci\u00e9t\u00e9 civile de construction-vente qui se sp\u00e9cialise \u00e0 la construction ou l\u2019acquisition de biens immobiliers et \u00e0 leur revente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si vous voulez cr\u00e9er une SCI, mais qu\u2019avant de vous lancer vous voulez peser le pour et le contre, cet article est ce qu\u2019il vous faut. LegalVision vous pr\u00e9sentera SCI avantages et inconv\u00e9nients. Vous trouverez ci-dessous un r\u00e9sum\u00e9 des points essentiels \u00e0 retenir :<\/p>\n<p><a href=\"#1\">I\/ Les avantages d\u2019une SCI&nbsp;<\/a><\/p>\n<p><a href=\"#2\">II\/ Les inconv\u00e9nients d\u2019une SCI<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>I\/ Les avantages d\u2019une SCI<\/h2>\n<h3>A\/ La SCI optimise la gestion des patrimoines immobiliers indivis<\/h3>\n<p>La SCI peut ne pas g\u00e9n\u00e9rer de profit, mais contourne seulement l\u2019application des r\u00e8gles de l\u2019indivision. C\u2019est un des principaux <strong>avantages de la SCI. <\/strong>Dans l\u2019indivision, la part successorale de chaque h\u00e9ritier n\u2019est pas d\u00e9finie. \u00c9videmment, \u00e0 tout moment chaque indivisaire peut arr\u00eater la situation d\u2019indivision. Ils peuvent vendre leurs parts. Le seul souci c\u2019est que le bien immobilier n\u2019\u00e9tant pas partag\u00e9, on ne sait pas quelle est la part de chacun dans l\u2019immobilier indivis. Dans une SCI, ce probl\u00e8me ne se pose plus. Des parts sociales sont d\u00e9tenues par chaque h\u00e9ritier qu\u2019ils peuvent vendre \u00e0 leur guise. La SCI va en quelque sorte faciliter la gestion de l\u2019indivision.<\/p>\n<p>Dans l\u2019indivision, toutes les d\u00e9cisions, concernant la gestion du bien immobilier, aussi minimes soient-elles, doivent \u00eatre prises \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 des indivisaires. La SCI permet de rem\u00e9dier \u00e0 cela et offre une possibilit\u00e9 de gestion plus l\u00e9g\u00e8re des biens indivis. Dans les statuts, les associ\u00e9s d\u00e9signent un ou plusieurs <strong>g\u00e9rants de la SCI<\/strong>. Ils seront les repr\u00e9sentants l\u00e9gaux la soci\u00e9t\u00e9. Le g\u00e9rant va prendre \u00e0 lui seul les d\u00e9cisions ordinaires relatives \u00e0 la gestion de la soci\u00e9t\u00e9. Les pouvoirs du g\u00e9rant sont d\u00e9finis par les associ\u00e9s dans ces m\u00eames statuts. Ils peuvent d\u00e9cider par exemple que certaines grandes d\u00e9cisions de gestion doivent passer par le coll\u00e8ge des associ\u00e9s avant d\u2019\u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es.<\/p>\n<p>La SCI permet aussi aux parents de garder la gestion d\u2019un patrimoine immobilier qu\u2019ils ont transmis d\u00e8s leurs vivants \u00e0 leurs enfants. Ce patrimoine immobilier ne sera plus dans le patrimoine des parents. Dans la SCI, les parents d\u00e9finissent les parts sociales de chaque enfant. Cependant, ils restent les seuls g\u00e9rants et gardent ainsi la ma\u00eetrise du bien immobilier.<\/p>\n<h3>B\/ Les associ\u00e9s sont privil\u00e9gi\u00e9s dans une SCI<\/h3>\n<h4>1\/ Le patrimoine personnel des associ\u00e9s est prot\u00e9g\u00e9<\/h4>\n<p>La SCI apporte une protection au patrimoine des associ\u00e9s. Elle a une personnalit\u00e9 morale qui se distingue de celle de ses associ\u00e9s. Cela lui permet d\u2019avoir un patrimoine propre. Ce qui implique qu\u2019en cas de probl\u00e8me, les cr\u00e9anciers vont se retourner d\u2019abord contre la SCI. C\u2019est seulement apr\u00e8s qu\u2019ils peuvent se rabattre sur les associ\u00e9s. Il faut savoir que seules les parts sociales des associ\u00e9s pourront \u00eatre saisies par les cr\u00e9anciers. Les cr\u00e9anciers ne pourront avoir acc\u00e8s \u00e0 leur patrimoine personnel.<\/p>\n<p>Les <strong>associ\u00e9s de la SCI<\/strong> ont une responsabilit\u00e9 limit\u00e9e par le montant de leurs apports dans le capital social. Les cr\u00e9anciers ne peuvent engager la responsabilit\u00e9 de tous les associ\u00e9s pour une dette sociale. Ils doivent agir contre chaque associ\u00e9 individuellement.<\/p>\n<p>Bon \u00e0 savoir&nbsp;: Dans une SCI, les divers frais et <strong>charges locatives<\/strong> li\u00e9s aux biens immobiliers seront partag\u00e9s entre les associ\u00e9s.<\/p>\n<h4>2\/ Les associ\u00e9s peuvent donner ou vendre leurs parts de la SCI<\/h4>\n<p>La cession des parts sociales est possible dans une SCI. Il faut juste que l\u2019associ\u00e9 qui veut vendre ait l\u2019accord unanime de tous les autres associ\u00e9s. L\u2019acqu\u00e9reur prend la place de l\u2019ex-associ\u00e9 au niveau de la SCI. L\u2019acte de cession \u00e9crit sera remis au si\u00e8ge social pour \u00eatre enregistr\u00e9.<\/p>\n<p>Un associ\u00e9 peut \u00e9galement d\u00e9cider la <strong>transmission du patrimoine <\/strong>d\u00e8s son vivant ou de ses parts sociales \u00e0 ses h\u00e9ritiers. Ces derniers deviennent les nouveaux associ\u00e9s \u00e0 la place du donateur. Ils b\u00e9n\u00e9ficieront d\u2019un abattement sur le droit de succession.<\/p>\n<h4>3\/ Absence de formalit\u00e9 lourde pour modifier le capital social<\/h4>\n<p>Les associ\u00e9s de la SCI ont la facult\u00e9 de modifier le capital de la soci\u00e9t\u00e9 s\u2019ils ont opt\u00e9 pour un capital social variable. Un associ\u00e9 peut augmenter ou diminuer le capital social \u00e0 sa guise. Pas besoin de convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ni de publier une annonce dans le journal d\u2019annonces l\u00e9gales.<\/p>\n<h3>C\/ La SCI b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un r\u00e9gime fiscal flexible et non contraignant<\/h3>\n<p>Dans une SCI on peut choisir son r\u00e9gime fiscal, soit l\u2019<strong>Imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> (IR), soit l\u2019Imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).<\/p>\n<p>L\u2019IR est le r\u00e9gime fiscal le plus r\u00e9pandu pour une SCI. C\u2019est aussi le r\u00e9gime applicable par d\u00e9faut. Sans b\u00e9n\u00e9fice \u00e0 d\u00e9clarer, la soci\u00e9t\u00e9 ne paie pas d\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n<p>Bon \u00e0 savoir&nbsp;: Certaines d\u00e9penses de la SCI pourront \u00eatre d\u00e9duites comme les taxes fonci\u00e8res.<\/p>\n<p>La SCI soumise \u00e0 l\u2019IS pr\u00e9sente aussi de grands avantages. Les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s soumis \u00e0 l\u2019IS sont imposables \u00e0 15&nbsp;% pour la SCI. C\u2019est la SCI qui paie. Les associ\u00e9s en principe ne seront pas impos\u00e9s, sauf si les b\u00e9n\u00e9fices sont partag\u00e9s par les associ\u00e9s. Dans ce cas, ces dividendes seront imposables aux associ\u00e9s. Les associ\u00e9s paieront donc avec la SCI. Aussi, l\u2019imposition des parts sociales est de 5&nbsp;% de la valeur du bien immeuble.<\/p>\n<p>\u00c0 noter&nbsp;que la cession d\u2019un bien immobilier est assujettie \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les plus-values. Ce sont les associ\u00e9s qui vont \u00eatre impos\u00e9s .Ces plus-values sont imposables pendant la dur\u00e9e de d\u00e9tention. Apr\u00e8s 22&nbsp;ans, ces derniers sont exon\u00e9r\u00e9s totalement d\u2019imp\u00f4ts. Pour la SCI, la dur\u00e9e de la d\u00e9tention court \u00e0 compter de la date de souscription des parts non \u00e0 la date d\u2019entr\u00e9e du bien immobilier dans la soci\u00e9t\u00e9. Donc, les immeubles nouvellement int\u00e9gr\u00e9s dans la SCI apr\u00e8s ces 22&nbsp;ans seront enti\u00e8rement exon\u00e9r\u00e9s d\u2019imp\u00f4t sur les plus-values.<\/p>\n<p>La <strong>cession des parts de SCI<\/strong> est soumise \u00e0 ce m\u00eame principe. Un associ\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une anciennet\u00e9 de plus de 22&nbsp;ans pourra \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 totalement d\u2019imp\u00f4t sur les plus-values relatif \u00e0 la vente de ses parts.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>II\/ Les inconv\u00e9nients d\u2019une SCI<\/h2>\n<h3>A\/ Cr\u00e9er une SCI co\u00fbte de l\u2019argent<\/h3>\n<p>Les <strong>formalit\u00e9s de cr\u00e9ation d\u2019une SCI<\/strong> sont complexes et on\u00e9reuses. C\u2019est un des <strong>inconv\u00e9nients<\/strong> <strong>de la SCI<\/strong>. Comme pour la cr\u00e9ation d\u2019une quelconque soci\u00e9t\u00e9, la <strong>cr\u00e9ation d\u2019une SCI<\/strong> implique des formalit\u00e9s administratives et juridiques diverses. Les associ\u00e9s doivent fournir plusieurs documents et remplir un certain nombre de formulaires.<\/p>\n<p>L\u2019intervention d\u2019un expert est \u00e9galement plus que recommand\u00e9 durant la cr\u00e9ation d\u2019une SCI. Non seulement pour mener \u00e0 bien l\u2019accomplissement de ces d\u00e9marches, mais aussi pour diverses t\u00e2ches importantes. Ceci pour \u00e9viter des conflits futurs entre associ\u00e9s. L\u2019intervenant peut \u00eatre un avocat ou d\u2019un notaire. Ils interviennent pour la <strong>r\u00e9daction des statuts <\/strong>par exemple. Les statuts seront \u00e9tablis par \u00e9crit par actes sous seing priv\u00e9 ou par acte notari\u00e9. L\u2019expert appel\u00e9 pour la SCI a des honoraires qui varient de 500 \u00e0 3000&nbsp;euros. Les divers frais de publications sont \u00e0 part.<\/p>\n<p>Bon \u00e0 savoir&nbsp;: On peut aussi <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2019\/04\/14\/comment-creer-sa-societe-en-ligne-gratuitement\/\">cr\u00e9er sa soci\u00e9t\u00e9 en ligne gratuitement<\/a> via des sites officiels. Pour le cas d\u2019une SCI, les frais de dossiers et d\u2019enregistrement restent imputables aux associ\u00e9s, responsables <strong>sociales de la SCI<\/strong> en formation.<\/p>\n<h3>B\/ Une SCI doit s\u2019auto financer<\/h3>\n<p>Le capital social de la majeure partie des SCI n\u2019est constitu\u00e9 que par les apports des associ\u00e9s. Il faut savoir qu\u2019il y a des proc\u00e9d\u00e9s de financements impossibles pour une SCI. Si la SCI souhaite acqu\u00e9rir des biens immobiliers, elle ne pourra pas faire appel aux cr\u00e9dits bancaires \u00e0 0&nbsp;%, car elle est une personne morale.<\/p>\n<h3>C\/ Les obligations intrins\u00e8ques au fonctionnement de la SCI<\/h3>\n<h4>1\/ L\u2019obligation de la tenue d\u2019une Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/h4>\n<p>Comme toutes les soci\u00e9t\u00e9s, la SCI est tenue de proc\u00e9der \u00e0 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (AG) annuelle des associ\u00e9s. Les associ\u00e9s sont convoqu\u00e9s 15&nbsp;jours \u00e0 l\u2019avance. \u00c0 chaque AG, il doit y avoir un ordre du jour. Le g\u00e9rant va faire des rapports de g\u00e9rance, il va pr\u00e9senter des comptes pour avoir l\u2019approbation des associ\u00e9s, etc. Les d\u00e9cisions prises pendant l\u2019AG seront transcrites dans des <strong>proc\u00e8s-verbaux<\/strong> (PV). Principalement, c\u2019est le g\u00e9rant qui convoque en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Mais les associ\u00e9s de la SCI peuvent demander par lettre recommand\u00e9e au g\u00e9rant de convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<h4>2\/ L\u2019obligation de la tenue d\u2019une comptabilit\u00e9<\/h4>\n<p>Selon le r\u00e9gime fiscal adopt\u00e9 par la SCI, surtout si la SCI a opt\u00e9 pour l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s IS. Cela va permettre aux associ\u00e9s de faire des suivies de la comptabilit\u00e9 et des d\u00e9clarations fiscales.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>SCI avantages et inconv\u00e9nients : la SCI Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re se distingue des autres formes de soci\u00e9t\u00e9 par son objet. Elle permet la gestion en commun des biens immobiliers. Ayant un objet civil, la SCI n\u2019est pas r\u00e9gie par le Code du commerce, mais par le Code civil. 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