{"id":34660,"date":"2020-10-16T13:10:08","date_gmt":"2020-10-16T12:10:08","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=34660"},"modified":"2023-10-17T11:46:36","modified_gmt":"2023-10-17T09:46:36","slug":"charges-deductibles-dans-une-sci-is","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/sci\/charges-deductibles-dans-une-sci-is\/","title":{"rendered":"Les charges d\u00e9ductibles dans une SCI \u00e0 l’IS"},"content":{"rendered":"\t\t
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Quelles sont les charges d\u00e9ductibles\u00a0dans une SCI IS ?<\/span>\u00a0Les SCI sont en principe impos\u00e9es \u00e0 l\u2019IR. Il est alors possible de diminuer son imposition en\u00a0d\u00e9duisant certaines charges<\/a>\u00a0de son revenu foncier.
Cependant, il peut \u00eatre judicieux d\u2019opter lors de la constitution de la soci\u00e9t\u00e9 ou au cours de son existence pour l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/span>. Les cons\u00e9quences peuvent \u00eatre significatives, notamment concernant le r\u00e9gime des charges d\u00e9ductibles.

<\/p>

Il est donc essentiel, \u00e0 l\u2019heure de prendre cette d\u00e9cision, de disposer de toutes\u00a0les informations n\u00e9cessaires pour \u00eatre s\u00fbr de faire le bon choix.<\/span>\u00a0Connaitre les r\u00e8gles fiscales qui s\u2019appliquent dans une SCI \u00e0 l\u2019IS est important pour optimiser au mieux les b\u00e9n\u00e9fices d\u00e9gag\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9. Ainsi,\u00a0Legalvision<\/span>\u00a0met dans cet article toute son expertise pour vous \u00e9clairer sur ce sujet.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Nos outils pour vous aider : <\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tSoyez rappel\u00e9 par un juriste gratuitement<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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La SCI : de quoi parle-t-on ?\u00a0<\/b><\/h2>

La SCI : d\u00e9finition<\/b><\/h3>

La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) est une soci\u00e9t\u00e9 compos\u00e9e d\u2019au moins deux associ\u00e9s et dont le but est de <\/span>constituer et\/ou de g\u00e9rer un patrimoine immobilier \u00e0 plusieurs.<\/b><\/p>

\u00a0Effectivement, la SCI est un contrat de soci\u00e9t\u00e9 ou les associ\u00e9s d\u00e9cident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d\u2019en partager les b\u00e9n\u00e9fices. Par ailleurs, les associ\u00e9s s\u2019engagent \u00e0 contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de mani\u00e8re ind\u00e9finie et solidaire.<\/span><\/p>

\u00a0Ainsi, il peut s\u2019agir par exemple d\u2019acheter un bien immobilier pour le louer par la suite ou encore d\u2019acheter en famille un bien immobilier pour y habiter. Il est aussi possible de cr\u00e9er une SCI pour transmettre son patrimoine.<\/span><\/p>

\u00a0Comme toutes les soci\u00e9t\u00e9s, la SCI doit anticiper les r\u00e8gles de son fonctionnement au sein des statuts de la SCI (prise de d\u00e9cision, gestion, etc.).<\/span><\/p>

\u00a0<\/span><\/p>

Il existe plusieurs types de SCI diff\u00e9rents selon l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e par la SCI, comme par exemple :<\/span><\/p>

–<\/span>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <\/span>La SCI familiale : elle permet \u00e0 des membres d\u2019une m\u00eame famille de d\u00e9tenir et de g\u00e9rer un ou plusieurs biens immobiliers ;<\/span><\/p>

–<\/span>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <\/span>Mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associ\u00e9s d\u2019acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer ;<\/span><\/p>

–<\/span>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <\/span>Ou encore, la SCI professionnelle : elle est cr\u00e9\u00e9e dans le but de g\u00e9rer un patrimoine immobilier attach\u00e9 \u00e0 une activit\u00e9 professionnelle.<\/span><\/p>

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\u00a0<\/b><\/h3>

Les charges d\u00e9ductibles : de quoi parle-t-on ?\u00a0<\/b><\/h3>

Lorsque l\u2019on parle de charges d\u00e9ductibles SCI, il s\u2019agit des charges qui peuvent \u00eatre d\u00e9duites du r\u00e9sultat de la SCI, \u00e9tant entendu que le r\u00e9sultat se trouve dans la diff\u00e9rence entre les recettes et les charges.\u00a0<\/span><\/p>

La d\u00e9duction des charges permet aux associ\u00e9s d\u2019obtenir des avantages fiscaux sur certaines d\u00e9penses, comme par exemple les frais de travaux d’entretien et r\u00e9parations, les frais d’emprunt d’un associ\u00e9 souhaitant obtenir des parts. A condition que ces charges se rapportent \u00e0 des immeubles dont les revenus sont imposables dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers, ce qui exclut les d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 un immeuble vacant.\u00a0<\/span><\/p>

\u00a0<\/b><\/p>

Bon \u00e0 savoir :<\/b> les charges d\u00e9ductibles dans les SCI impos\u00e9es \u00e0 l\u2019IS sont plus importantes. De plus, lorsqu\u2019un SCI est soumis \u00e0 l\u2019IR, la soci\u00e9t\u00e9 peut choisir d\u2019\u00eatre assujettie \u00e0 la TVA ou de ne pas l\u2019\u00eatre.\u00a0<\/span><\/p>

Attention : les charges d\u00e9ductibles en SCI sont celles pay\u00e9es au cours de l\u2019ann\u00e9e d\u2019imposition, et il faut \u00eatre en mesure de pouvoir les justifier.\u00a0<\/span><\/p>

Bien qu\u2019il soit possible d\u2019<\/span>opter pour l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, une SCI est par principe imposable \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/b> Les b\u00e9n\u00e9fices sont alors directement impos\u00e9s entre les mains des associ\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. Cependant, il peut \u00eatre int\u00e9ressant de diminuer le montant des revenus fonciers dans l\u2019objectif de r\u00e9duire l\u2019imposition \u00e0 payer.<\/span><\/p>

Cela est notamment faisable en d\u00e9duisant certaines charges. Celles-ci sont imputables sur les revenus fonciers d\u00e9gag\u00e9s. L\u2019assiette fiscale est alors amoindrie, et cela permet donc de payer moins d\u2019imp\u00f4t, voire m\u00eame de passer dans la tranche inf\u00e9rieure du bar\u00e8me progressif de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/span><\/p>

Nous l\u2019avons vu, il est possible d\u2019opter pour r\u00e9gime fiscal de l\u2019IR (imp\u00f4t sur le revenu) ou l\u2019IS (imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s). En fonction du choix op\u00e9r\u00e9, il est possible de d\u00e9duire des charges.<\/span><\/p>

\u00a0<\/b><\/p>

Bon \u00e0 savoir : <\/b>certaines SCI doivent n\u00e9cessairement opter pour l\u2019IS en raison de l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e (notamment lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019un immeuble meubl\u00e9, ou encore pour les SCI qui r\u00e9alisent au moins 10% de leur chiffre d\u2019affaires dans le cadre des op\u00e9rations commerciales).\u00a0<\/span><\/p>

A noter <\/b>qu\u2019une SCI soumise \u00e0 l\u2019IS, la soci\u00e9t\u00e9 existe en tant que personne morale distincte de celle des associ\u00e9s et disposera, de fait, d\u2019un patrimoine personnel. Autrement dit, l\u2019administration fiscale va pr\u00e9lever directement la SCI et non les associ\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9, \u00e0 l\u2019inverse du r\u00e9gime de l\u2019IR.<\/span><\/p>

\u00a0<\/h2>

I\/Les SCI soumises \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/h2>

Les modalit\u00e9s de l’option pour l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/h3>

Les soci\u00e9t\u00e9s civiles immobili\u00e8res peuvent choisir d\u2019\u00eatre assujetties \u00e0 l\u2019imposition sur les soci\u00e9t\u00e9s. L\u2019option doit \u00eatre \u00e9tablie par \u00e9crit<\/strong> et doit \u00eatre notifi\u00e9e au service des imp\u00f4ts ou aupr\u00e8s du Centre des formalit\u00e9s des entreprises.
Elle doit \u00eatre exerc\u00e9e avant la fin du troisi\u00e8me mois de l\u2019exercice<\/strong> au titre duquel l\u2019entreprise souhaite \u00eatre soumise pour la premi\u00e8re fois \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Pour une entreprise qui cl\u00f4ture le 31 d\u00e9cembre, elle devra imp\u00e9rativement notifier son option avant le 31 mars de l\u2019ann\u00e9e \u00e0 compter de laquelle elle souhaite \u00eatre assujettie \u00e0 l\u2019IS.<\/p>

Alors que cette option \u00e9tait auparavant irr\u00e9vocable, la loi de finances pour 2019 a permis de renoncer \u00e0 cette option<\/strong> jusqu\u2019au cinqui\u00e8me exercice suivant celui au titre duquel l\u2019option a \u00e9t\u00e9 exerc\u00e9e. Une fois ce d\u00e9lai \u00e9coul\u00e9, les associ\u00e9s ne peuvent plus revenir sur cette option.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Les SCI \u00e0 l\u2019IS de plein droit<\/h3>

Attention, il faut noter que certaines SCI sont obligatoirement impos\u00e9es \u00e0 l\u2019IS. C\u2019est notamment le cas de celles qui ont pour activit\u00e9 la location d\u2019immeubles meubl\u00e9s<\/strong> ou de celles qui r\u00e9alisent au moins dix pour cent de leur chiffre d\u2019affaires dans le cadre des op\u00e9rations commerciales.<\/p>

\u00a0<\/h2>

II\/Fonctionnement de l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/h2>

A la suite de cette option, on passe du r\u00e9gime des particuliers au r\u00e9gime des BIC (b\u00e9n\u00e9fices industriel et commerciaux)<\/strong>. On ne parle plus de revenus mais de b\u00e9n\u00e9fices et le recours \u00e0 un expert-comptable est alors conseill\u00e9.
La fiscalit\u00e9 de la SCI \u00e0 l\u2019IS est dite \u00ab opaque<\/strong> \u00bb et non plus transparente comme \u00e0 l\u2019IR. Alors que dans une SCI impos\u00e9e \u00e0 l\u2019IR, les revenus sont intimement li\u00e9s \u00e0 l\u2019imposition personnelle, la fiscalit\u00e9 d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IS est ind\u00e9pendante de la fiscalit\u00e9 des associ\u00e9s.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Le taux de l’IS<\/h3>

Les b\u00e9n\u00e9fices sont tax\u00e9s selon l\u2019imposition sur les soci\u00e9t\u00e9s. Le taux peut \u00eatre beaucoup plus attractif que le taux marginal d\u2019imposition. Ainsi, si les b\u00e9n\u00e9fices sont inf\u00e9rieurs \u00e0 38 120 euros, ils sont soumis \u00e0 un taux r\u00e9duit de 15 %<\/strong>. Au-dessus de ce montant, le taux de l\u2019IS<\/strong> est de 28 %<\/strong>. Mais celui-ci va diminuer. En 2022, les b\u00e9n\u00e9fices ne seront impos\u00e9s qu\u2019\u00e0 hauteur de 25 %.<\/p>

Attention, dans une SCI soumise \u00e0 l\u2019IS, si les associ\u00e9s veulent se verser des dividendes, il faut \u00eatre bien conscient que cela aboutira \u00e0 une double imposition : les dividendes, issus des b\u00e9n\u00e9fices d\u00e9j\u00e0 impos\u00e9s \u00e0 l\u2019IS, seront de nouveau impos\u00e9s. Ils seront soumis au choix \u00e0 la \u00ab flat tax \u00bb (imposition de 12,8 % + 17,2% de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) (Lien) ou au bar\u00e8me progressif de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Qui a int\u00e9r\u00eat \u00e0 opter pour l’IS ?<\/h3>

Cr\u00e9er une SCI<\/a> \u00e0 l\u2019IS peut \u00eatre judicieux dans de nombreuses situations. cela peut aussi bien \u00eatre int\u00e9ressant dans la cadre d\u2019un projet important d\u2019achats d\u2019immeubles, pour des investisseurs qui n\u2019ont pas l\u2019intention de revendre leur bien ou des professionnels qui souhaitent exploiter un local commercial.<\/p>

Il incombe \u00e0 chacun de bien \u00e9valuer sa situation pour faire le meilleur choix.
Il convient d\u2019analyser si la fiscalit\u00e9 de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est adapt\u00e9e au projet qui doit \u00eatre d\u00e9velopp\u00e9. Un des \u00e9l\u00e9ments qui permettra d\u2019estimer si l\u2019option constitue une bonne solution ou non est l\u2019\u00e9tude des charges d\u00e9ductibles.<\/p>

\u00a0<\/h2>

III\/Les charges d\u00e9ductibles dans une SCI IS<\/h2>

L\u2019assiette imposable peut \u00eatre r\u00e9duite gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9duction de certaines charges.<\/p>

Les charges d\u00e9ductibles dans une SCI IS sont notamment\u00a0:<\/p>