Une SCI est une structure que l\u2019on peut consid\u00e9rer comme hybride empruntant un peu des diff\u00e9rentes formes de soci\u00e9t\u00e9s commerciales. En r\u00e9alit\u00e9, elle ne peut avoir qu\u2019un objet civil, ce qui n\u2019exclut pas l\u2019exploitation d\u2019un patrimoine immobilier<\/strong>. D\u2019ailleurs, on cr\u00e9e une SCI<\/strong> pour plusieurs raisons. Elle permet notamment de prot\u00e9ger un bien familial et d\u2019en faciliter le transfert. Cette SCI va engendrer des plus-values immobili\u00e8res <\/strong>et\u00a0comme toute autre soci\u00e9t\u00e9, elle a besoin d\u2019un capital social<\/strong> et d\u2019un fond pour fonctionner. Les associ\u00e9es doivent verser des apports qui peuvent \u00eatre en num\u00e9raire, en industrie et en nature. Dans ce dernier cas, il s\u2019agit donc d’ int\u00e9grer un bien dans une SCI<\/strong>. <\/strong>Cela ob\u00e9it \u00e0 des r\u00e8gles de fond et de formes, que l\u2019on pr\u00e9sentera par ailleurs ici en d\u00e9tail. Ainsi on s\u2019attardera successivement sur plusieurs points\u00a0:\n<\/p>\n Ainsi afin de mieux comprendre comment int\u00e9grer un bien dans une SCI, <\/strong>il est plus judicieux de la d\u00e9finir et de connaitre la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour sa cr\u00e9ation.<\/p>\n Si on devait la d\u00e9finir simplement, la SCI est une personne morale priv\u00e9e qui n\u2019a pas de but lucratif. Aussi, elle n\u2019exerce pas d\u2019acte de commerce \u00e0 proprement parler. La cr\u00e9ation de la SCI<\/a><\/strong> est l\u2019un des meilleurs moyens de faire fructifier un investissement immobilier.<\/p>\n Elle permet de mieux g\u00e9rer un bien indivis<\/a>. Cette situation juridique temporaire est source de litige, car il y a concurrence d\u2019int\u00e9r\u00eat et de droit de m\u00eame nature chez les co\u00efndivisaires (qui peuvent \u00eatre des \u00e9poux divorc\u00e9s). Aussi, pour \u00e9viter que le diff\u00e9rend ne s\u2019aggrave, ces derniers peuvent choisir de devenir membre d\u2019une SCI. Le bien appartiendra \u00e0 celle-ci. En contrepartie, les associ\u00e9s recevront\u00a0des parts sociales.<\/p>\n De ce fait, elle doit disposer d\u2019un capital social<\/strong>. Toutefois, la loi n\u2019impose pas de seuil minimum. Il peut \u00eatre simplement symbolique comme 1\u00a0euro. L\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9side surtout dans l\u2019apport en nature<\/strong>.<\/p>\n La SCI est certes tr\u00e8s avantageuse sur certains plans. Sa proc\u00e9dure de cr\u00e9ation\u00a0 compte au moins 4 \u00e9tapes essentielles.<\/p>\n D\u2019apr\u00e8s l\u2019article\u00a01835 du Code civil<\/a>, il est imp\u00e9ratif qu\u2019une SCI ait des statuts \u00e9crits. Les associ\u00e9s ont le choix entre un acte authentifi\u00e9 ou sous seing priv\u00e9. Celui-ci mentionne dans ce cas l\u2019objet de la SCI, le montant de son capital social sa d\u00e9nomination ou son si\u00e8ge. En bref, il contient toutes les informations l\u00e9gales pour une soci\u00e9t\u00e9. Plus important encore, il mentionne l\u2019immeuble apport\u00e9 \u00e0 la SCI.<\/a><\/strong><\/p>\n Ensuite, les associ\u00e9s proc\u00e8dent au d\u00e9p\u00f4t du capital social qui est obligatoire. Il est d\u00e9pos\u00e9 dans le compte en banque de la SCI. Cette \u00e9tape est cl\u00f4tur\u00e9e et donne lieu<\/strong> \u00e0 une attestation de d\u00e9p\u00f4ts de fonds. Comme on peut le constater, l\u2019apport en immeuble peut intervenir d\u00e8s la cr\u00e9ation. Cependant, cela peut m\u00eame se faire en pleine vie sociale qui se traduira par l\u2019augmentation de capital <\/strong>social.<\/p>\n Ici encore, il s\u2019agit d\u2019une \u00e9tape commune \u00e0 toute soci\u00e9t\u00e9. La SCI dans ce cas va faire l\u2019objet<\/strong> d\u2019une publication. Cela permet de faire connaitre aux tiers donc l\u2019existence de cette derni\u00e8re. Elle contient de m\u00eame le nom du g\u00e9rant et de l\u2019adresse o\u00f9 s\u2019est \u00e9tablie la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Une fois cela accompli, les fondateurs doivent par la suite immatriculer leur entreprise. Ils doivent fournir deux d\u00e9clarations et remplir le formulaire\u00a0M0 de SCI. \u00c0 cela ils rajoutent d\u2019autres pi\u00e8ces importantes comme un certificat de r\u00e9sidence. Quand tout cela est accompli, elle est dans ce cas l\u00e9galement cr\u00e9\u00e9e et aura une personnalit\u00e9 juridique.<\/p>\n Ainsi, les associ\u00e9s d\u2019une SCI peuvent opter pour un apport en nature. Il est possible donc que ce dernier soit un immeuble. Si tel est le cas, les associ\u00e9s sont soumis \u00e0 des formalit\u00e9s assez rigoureuses.<\/p>\n Ceux qui d\u00e9cident de cr\u00e9er une SCI participent \u00e0 la constitution du capital social. En contrepartie, ils re\u00e7oivent des parts sp\u00e9ciales qui leur permettront de participer au r\u00e9sultat. Libre \u00e0 eux d\u2019opter pour les apports en num\u00e9raire, en industrie ou en nature et donc offrir un immeuble \u00e0 une SCI<\/strong>. Dans ces diff\u00e9rentes situations sont \u00e0 envisager :<\/p>\n Si les membres se mettent d\u2019accord, un associ\u00e9\u00a0peut verser un apport de droit d\u00e9membr\u00e9 plut\u00f4t que la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la SCI. Celle-ci n\u2019en aura qu\u2019un \u00e9l\u00e9ment, soit l\u2019usufruit soit la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Ainsi, si elle est usufruiti\u00e8re, elle n\u2019a que le droit d\u2019utiliser le bien en question, en l\u2019occurrence la mettre en location ou bien en le mettant \u00e0 disposition des membres. En tant que nue-propri\u00e9taire, par contre, elle laisse l\u2019associ\u00e9 utiliser et percevoir le fruit de l\u2019immobilier \u00e0 une SCI. \u00a0<\/strong><\/p>\n Les soci\u00e9taires qui optent pour l\u2019apport en nature transf\u00e8rent en g\u00e9n\u00e9ral la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la SCI notamment dans le cas d\u2019un bien indivis. Dans ce cas, puisqu\u2019elle devient propri\u00e9taire, elle a la disposition totale du bien. Cela lui conf\u00e8re des droits et privil\u00e8ges. Il peut donc par exemple le mettre en location.<\/p>\n Toutefois, ce bien devient une partie de son patrimoine, sur lequel ses cr\u00e9anciers ont un droit de gage g\u00e9n\u00e9ral. Il y a donc une sorte de transfert des risques. En tout cas, cela facilite l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat aupr\u00e8s d\u2019un \u00e9tablissement financier qui pourra hypoth\u00e9quer l\u2019immeuble.<\/p>\n Il faut noter qu\u2019int\u00e9grer un bien dans une SCI, s\u2019il s\u2019agit d\u2019un immeuble, r\u00e9pond \u00e0 de nombreuses conditions qu\u2019il faut respecter\u00a0:<\/p>\n Voici la premi\u00e8re formalit\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser, ce qui engendre des frais de notaire<\/strong>, car seul cet officier public peut r\u00e9diger cet acte. Dans le cas n\u00e9anmoins o\u00f9 l\u2019apport intervient en cours de vie de la SCI, il faudra simplement le consigner dans un proc\u00e8s-verbal. La loi impose toutefois d\u2019\u00ab\u2009annexer une copie de ce proc\u00e8s-verbal \u00e0 un acte constatant son d\u00e9p\u00f4t au rang des minutes d\u2019un notaire\u2009\u00bb.<\/em><\/p>\n L\u2019intervention d\u2019un commissaire aux apports <\/strong>n\u2019est pas ici n\u00e9cessaire pour d\u00e9terminer la valeur de l\u2019immeuble objet de l\u2019apport. En effet, les associ\u00e9s peuvent le faire eux-m\u00eames. Malgr\u00e9 cela, il est vivement recommand\u00e9 de faire appel \u00e0 un professionnel en la mati\u00e8re comme un avocat par exemple. M\u00eame s\u2019il y a une \u00e9valuation excessive, cela n\u2019entrainera pas forc\u00e9ment la nullit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Ceux qui souhaitent int\u00e9grer un bien dans une SCI<\/strong> doivent ainsi se conformer aux formalit\u00e9s de publicit\u00e9<\/strong>. Ceci dans leur int\u00e9r\u00eat, mais aussi celui des tiers. Pour cela, il suffit de s\u2019adresser aupr\u00e8s de l\u2019Administration charg\u00e9e de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re. Cette proc\u00e9dure passe avant l\u2019immatriculation.<\/p>\n Avant de mettre \u00e0 disposition de la SCI le bien, il est important de veiller \u00e0 ce qu\u2019une commune n\u2019ait pas droit de pr\u00e9emption dessus. Cela se r\u00e9sout par l\u2019envoi d\u2019une d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner aupr\u00e8s de l\u2019administration comp\u00e9tente. Si elle ne se prononce pas durant deux mois, la proc\u00e9dure peut continuer sans encombre.<\/p>\n La loi consid\u00e8re le fait d\u2019 int\u00e9grer un bien dans une SCI <\/strong>comme une cession immobili\u00e8re, ce qui engendre des cons\u00e9quences sur le plan fiscal et juridique. Il est donc probable que l\u2019on constate une augmentation de la valeur du bien. Pour le calculer, on fait la diff\u00e9rence entre la valeur de l\u2019apport offert \u00e0 l\u2019associ\u00e9 et le prix d\u2019acquisition<\/strong> de l\u2019immeuble.<\/p>\n Cette diff\u00e9rence de valeur est de ce fait consid\u00e9r\u00e9e comme une assiette de l\u2019imposition des plus-values. <\/strong>Le r\u00e9gime applicable sera cependant celui des particuliers, c\u2019est-\u00e0-dire avec un taux de 19\u00a0%. <\/strong>Nonobstant, il y a possibilit\u00e9 d\u2019exon\u00e9ration si le bien en question \u00e9tait la r\u00e9sidence principale<\/strong> de celui qui a effectu\u00e9 l\u2019apport.<\/p>\nI\/ Rappel du concept de la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re<\/h2>\n
A) D\u00e9finition de la SCI<\/h3>\n
B) Proc\u00e9dure de cr\u00e9ation d\u2019une SCI<\/h3>\n
\n
R\u00e9daction des statuts et d\u00e9p\u00f4t du capital social<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n
\n
Publication dans un journal d\u2019annonce l\u00e9gale et immatriculation<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n
II\/ Int\u00e9grer un bien dans une SCI, la proc\u00e9dure<\/h2>\n
A) Le principe des apports<\/h3>\n
\n
Apport sous forme de nue-propri\u00e9t\u00e9 ou d\u2019usufruit.<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n
\n
Apport d\u2019un bien pour pleine propri\u00e9t\u00e9<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n
B) La proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour int\u00e9grer un bien dans une SCI<\/h3>\n
\n
Pr\u00e9sentation de l\u2019acte d\u2019apport<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n
\n
\u00c9valuation du bien mise en apport<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n
\n
Publicit\u00e9 de l\u2019apport et purge du droit de pr\u00e9emption<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n
\n
R\u00e8glement de la plus-value fonci\u00e8re<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n