{"id":34542,"date":"2020-10-06T13:05:51","date_gmt":"2020-10-06T12:05:51","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=34542"},"modified":"2022-03-27T21:20:39","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:39","slug":"demembrement-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/sci\/demembrement-sci\/","title":{"rendered":"D\u00e9membrement \u00a0sci, fonctionnement et avantages"},"content":{"rendered":"

Les soci\u00e9t\u00e9s\u00a0 civiles immobili\u00e8res\u00a0(sci) sont devenues en quelques ann\u00e9es tr\u00e8s populaires aupr\u00e8s des investisseurs. La raison principale \u00e9tant son syst\u00e8me de d\u00e9membrement qui s\u2019av\u00e8re \u00eatre un placement tr\u00e8s fructueux. Mais comment fonctionne le d\u00e9membrement \u00a0sci et quels sont ses avantages\u00a0?<\/p>\n

I\/\u00a0 Le fonctionnement du d\u00e9membrement \u00a0sci<\/a><\/p>\n

II\/ Les avantages li\u00e9s au d\u00e9membrement d\u2019une \u00a0sci<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

I\/\u00a0 Le fonctionnement du d\u00e9membrement \u00a0sci<\/h2>\n

Le d\u00e9membrement \u00a0sci <\/strong>pour produire ses effets doit respecter certaines proc\u00e9dures que nous allons d\u00e9tailler\u00a0dans cette premi\u00e8re partie.<\/p>\n

A\/\u00a0 Les objectifs du d\u00e9membrement dans une \u00a0sci<\/h3>\n

Un investissement dans une \u00a0sci a pour objectif de permettre d\u2019acqu\u00e9rir un bien immobilier par le biais du syst\u00e8me de d\u00e9membrement. Ce proc\u00e9d\u00e9 va vous aider \u00e0 transmettre un patrimoine immobilier <\/strong>en toute s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 un membre de la famille ou m\u00eame \u00e0 un concubin. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, il va vous permettre d\u2019investir dans un projet immobilier de longue dur\u00e9e.<\/p>\n

B\/\u00a0 Les principes de base du d\u00e9membrement \u00e0 proprement dit<\/h3>\n

C\u2019est le Code civil qui organise et pr\u00e9voit le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>. La l\u00e9gislation consacre le droit de propri\u00e9t\u00e9 comme \u00e9tant absolu. Son utilisation ne doit pas enfreindre les lois et r\u00e8glements.<\/p>\n

Le d\u00e9membrement consiste \u00e0 diviser ce droit de propri\u00e9t\u00e9 en deux parties distinctes : l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9. <\/strong>Selon le Code civil, <\/strong>l\u2019usufruitier est celui qui poss\u00e8de le droit de jouissance d\u2019un bien; en d\u2019autres termes, c\u2019est celui qui per\u00e7oit les loyers ou habite le logement. Quant \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9, il conf\u00e8re \u00e0 son titulaire le droit de disposer du bien, c’est-\u00e0-dire de le vendre ou de le mettre en location.<\/p>\n

C\/ \u00a0D\u00e9tails sur le fonctionnement d\u00e9membrement des parts sociales dans une \u00a0sci<\/h3>\n

En premier, il faut d\u2019abord cr\u00e9er une \u00a0sci<\/a> dans laquelle les associ\u00e9s seront \u00e0 la fois nu-propri\u00e9taire d\u2019une moiti\u00e9 des parts et usufruitier de l\u2019autre moiti\u00e9. Ainsi, l\u2019usufruitier et le nu propri\u00e9taire auront des droits sp\u00e9cifiques par rapport au d\u00e9membrement des parts sociales.<\/p>\n

Si vous \u00eates un usufruitier dans une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re \u00a0sci, vous allez percevoir les dividendes attach\u00e9s aux parts sociales et avoir le droit de participer aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales ordinaires et extraordinaires.\u00a0Par rapport au droit de vote dans les assembl\u00e9es, contrairement \u00e0 un usufruitier, le nu-propri\u00e9taire ne peut participer dans les questions concernant \u00a0l\u2019affectation des b\u00e9n\u00e9fices<\/strong>. En tant que nu-propri\u00e9taire, vous aurez des droits pour sauvegarder la substance des parts pour qu\u2019elles ne soient pas remises en cause.<\/p>\n

Une soci\u00e9t\u00e9\u00a0d\u2019exploitation peut obtenir l\u2019usufruit d\u2019une \u00a0sci pendant une dur\u00e9e de 15 ans<\/strong> au minimum. Dans ce cas de figure, les associ\u00e9s vont conserver \u00a0la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong>, mais c\u2019est la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation qui aura l\u2019usufruit sur les parts sociales. C\u2019est alors le g\u00e9rant de la \u00a0sci <\/strong>qui va confier la gestion \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation.<\/p>\n

D\/ Les pr\u00e9cautions \u00e0 prendre avant de faire un d\u00e9membrement en \u00a0sci<\/h3>\n

Pour b\u00e9n\u00e9ficier des avantages li\u00e9s au d\u00e9membrement, en cr\u00e9ant une \u00a0sci,<\/strong> les statuts doivent mettre l\u2019accent sur cet objet social. Ainsi, les clauses d\u2019agr\u00e9ment et de r\u00e9vision de l\u2019agr\u00e9ment doivent \u00eatre inscrites de fa\u00e7on claire.<\/p>\n

La r\u00e9daction des statuts permet de pr\u00e9venir les abus de droit comme la soustraction \u00e0 l\u2019imp\u00f4t. Pour cela, il est primordial de d\u00e9montrer l\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique de cette op\u00e9ration pour l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire. Mais face \u00e0 l\u2019importance de la r\u00e9daction des statuts d\u2019une \u00a0sci, il est recommand\u00e9 d\u2019avoir recours \u00e0 un professionnel.<\/p>\n

Enfin, pour la gestion d’un immeuble<\/a>, le g\u00e9rant de la \u00a0sci devra \u00e9viter toute sur\u00e9valuation des actifs.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

II\/ Les avantages li\u00e9s au d\u00e9membrement d\u2019une \u00a0sci<\/h2>\n

Plusieurs avantages sont li\u00e9s au d\u00e9membrement \u00a0sci, notamment sur le plan fiscal et \u00e9conomique.<\/p>\n

A\/ Les avantages du d\u00e9membrement d\u2019une \u00a0sci pour la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation<\/h3>\n

Pour une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation immobili\u00e8re, un d\u00e9membrement \u00a0sci va lui permettre d’\u00e9conomiser de l’argent. En effet, ce proc\u00e9d\u00e9 va le prot\u00e9ger contre les conditions de location d\u00e9favorables, par exemple les augmentations de loyer.<\/p>\n

Au niveau fiscal, la soumission \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s offre \u00e9galement des avantages \u00e0 la\u00a0soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation. L\u2019imposition s\u2019effectue sur le r\u00e9sultat de la \u00a0sci. En plus, si la soci\u00e9t\u00e9 fournit \u00a0la comptabilit\u00e9 et les chiffres pour le\u00a0r\u00e9sultat\u00a0de la \u00a0sci, elle aura le droit d\u2019utiliser la tr\u00e9sorerie de cette derni\u00e8re.<\/p>\n

B\/ Les avantages du d\u00e9membrement d\u2019une \u00a0sci pour les associ\u00e9s<\/h3>\n

Les associ\u00e9s peuvent \u00eatre un avantag\u00e9s financi\u00e8rement\u00a0 en cas de\u00a0d\u00e9membrement de la valeur des parts d\u2019une \u00a0sci. Tout d\u2019abord, la r\u00e9partition des b\u00e9n\u00e9fices s\u2019op\u00e8rera entre les associ\u00e9s en fonction des parts sociales de chacun. Ensuite, en cas de non-distribution des dividendes, les associ\u00e9s nus-propri\u00e9taires ne seront pas soumis \u00e0 une imposition. Notons au passage qu\u2019\u00e0 la fin du contrat de d\u00e9membrement, ils redeviennent\u00a0propri\u00e9taires des parts de la sci.<\/p>\n

Pour les usufruitiers des parts sociales, s\u2019ils sont soumis au calcul de l\u2019imp\u00f4t sur la soci\u00e9t\u00e9 pour le calcul du r\u00e9sultat imposable, au moment de la vente de leurs\u00a0 parts, le calcul de la plus-value se fera selon les r\u00e8gles de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. <\/strong><\/p>\n

Pour les associ\u00e9s, la fiscalit\u00e9 de la \u00a0sci <\/strong>est tr\u00e8s avantageuse par rapport \u00e0 celle des autres soci\u00e9t\u00e9s civiles ou commerciales. Dans un d\u00e9membrement des parts sociales de \u00a0sci, les associ\u00e9s auront le choix de continuer de louer le bien en vue de profiter des revenus fonciers compl\u00e9mentaires. Ils peuvent aussi vendre le bien dans le cadre du r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res r\u00e9serv\u00e9 aux particuliers.<\/p>\n

C\/Le cas sp\u00e9cifique du d\u00e9membrement dans une \u00a0sci familiale et ses avantages<\/h3>\n

En principe, rien n\u2019interdit aux \u00a0membres d\u2019une m\u00eame famille de g\u00e9rer une \u00a0sci. Dans ce cas de figure, chaque membre de la famille poss\u00e8de une\u00a0 quote-part du bien acquis. En d\u2019autres termes, ils ne sont plus propri\u00e9taires physiquement du bien, mais simplement d\u00e9tenteur d\u2019une part.<\/p>\n

Contrairement \u00e0 une indivision successorale<\/a>, l\u2019op\u00e9ration est facilit\u00e9e. Il est plus pratique de c\u00e9der vos parts dans la \u00a0sci que de vendre un bien immobilier en cas de d\u00e9saccord. Ainsi, les membres de la \u00a0sci familiale vont recevoir directement les gains \u00e0 hauteur de la valeur de leur part d\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier ou le renoncement de celle-ci.<\/p>\n

Le d\u00e9membrement en \u00a0sci familial donne des avantages importants. En premier, il faut noter que le d\u00e9membrement crois\u00e9 <\/strong>est utilis\u00e9 pour l\u2019achat d\u2019une r\u00e9sidence secondaire\u00a0 pour les concubins. Le recours \u00e0 ce genre de d\u00e9membrement est tr\u00e8s avantageux. En cas de d\u00e9c\u00e8s d\u2019un concubin, le survivant aura le droit de reste dans la maison jusqu\u2019\u00e0 sa mort sans avoir besoin de l\u2019accord des h\u00e9ritiers ou de payer un loyer quelconque.<\/p>\n

Pour une famille, le d\u00e9membrement en \u00a0sci va leur donner l\u2019occasion de transmettre un patrimoine. <\/strong>Cela se fait par exemple par donation tous les 15 ans pour b\u00e9n\u00e9ficier des r\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4ts. Des abattements sont ainsi pr\u00e9vus par rapport \u00e0 la valeur de la donation et seront calcul\u00e9s en r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9. Mais au d\u00e9c\u00e8s, les enfants du nu-propri\u00e9taire vont r\u00e9cup\u00e9rer la jouissance du bien et donc la pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Les soci\u00e9t\u00e9s\u00a0 civiles immobili\u00e8res\u00a0(sci) sont devenues en quelques ann\u00e9es tr\u00e8s populaires aupr\u00e8s des investisseurs. La raison principale \u00e9tant son syst\u00e8me de d\u00e9membrement qui s\u2019av\u00e8re \u00eatre un placement tr\u00e8s fructueux. Mais comment fonctionne le d\u00e9membrement \u00a0sci et quels sont ses avantages\u00a0? 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