{"id":34433,"date":"2020-09-25T13:11:08","date_gmt":"2020-09-25T12:11:08","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=34433"},"modified":"2022-03-27T21:20:39","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:39","slug":"sci-ou-indivision","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/comparatif-statuts\/sci-ou-indivision\/","title":{"rendered":"SCI ou indivision, les conseils des experts de Legalvision"},"content":{"rendered":"

Sci ou indivision<\/strong> ? C\u2019est une question r\u00e9currente que se posent tous ceux qui d\u00e9tiennent ou souhaitent d\u00e9tenir un bien \u00e0 plusieurs. Ces 2 r\u00e9gimes diff\u00e8rent sur de nombreux points. Que ce soit d\u2019un point de vue fiscal, de la gestion ou des formalit\u00e9s \u00e0 effectuer, opter pour une SCI ou l\u2019indivision peut s\u2019av\u00e9rer plus ou moins avantageux en fonction de votre situation personnelle. En effet, il n\u2019y a pas de solution pr\u00e9\u00e9tablie. Le choix doit \u00eatre fait en fonction des attentes sp\u00e9cifiques des propri\u00e9taires ou futurs propri\u00e9taires. Ainsi, si vous vous demandez quelle est la solution la plus judicieuse pour vous, cet article vous r\u00e9pondra.<\/p>\n

Legalvision<\/strong> met \u00e0 votre disposition son expertise pour vous aider \u00e0 tout comprendre sur ce sujet.<\/p>\n

Commencer ma cr\u00e9ation d’entreprise<\/a><\/div>\n

SCI ou indivision, qu\u2019est-ce que c\u2019est ?<\/h2>\n

Reprenons depuis le d\u00e9but. Si, d\u2019une mani\u00e8re ou d\u2019une autre, vous voulez \u00eatre propri\u00e9taire d\u2019un bien \u00e0 plusieurs, il vous faudra d\u00e9cider de son mode de gestion.<\/p>\n

Il convient de pr\u00e9senter bri\u00e8vement ces 2 mani\u00e8res de d\u00e9tenir un bien.<\/p>\n

La sci et l\u2019indivision permettent \u00e0 plusieurs personnes d\u2019\u00eatre propri\u00e9taires d\u2019un bien.<\/p>\n

Mais alors que l\u2019indivision peut \u00eatre assimil\u00e9e \u00e0 une copropri\u00e9t\u00e9 (un m\u00eame bien est d\u00e9tenu par plusieurs propri\u00e9taires qui d\u00e9tiennent des droits de propri\u00e9t\u00e9), le m\u00e9canisme de la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) s\u2019apparente plus \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 indirecte. En effet, c\u2019est la soci\u00e9t\u00e9 qui d\u00e9tiendra pleinement l\u2019immeuble et chaque propri\u00e9taire aura des parts du capital social de celle-ci \u00e0 hauteur des droits de propri\u00e9t\u00e9 sur le bien. Le patrimoine immobilier de la soci\u00e9t\u00e9 est donc distinct du patrimoine personnel de chaque associ\u00e9.<\/p>\n

Comment mettre en place ces r\u00e9gimes ?<\/h3>\n

L\u2019indivision peut \u00eatre l\u00e9gale ou conventionnelle<\/h4>\n

L\u2019indivision l\u00e9gale peut \u00eatre subie du fait du d\u00e9c\u00e8s d\u2019un parent g\u00e9n\u00e9rant ainsi entre ses h\u00e9ritiers la formation d\u2019une indivision. Elle peut \u00e9galement r\u00e9sulter de la liquidation d\u2019un r\u00e9gime matrimonial entrainant le partage des biens entre les \u00e9poux. L\u2019indivision l\u00e9gale est la solution \u00ab par d\u00e9faut \u00bb, elle s\u2019applique automatiquement si aucune disposition n\u2019a \u00e9t\u00e9 prise au pr\u00e9alable.<\/p>\n

L\u2019indivision conventionnelle traduit une volont\u00e9 de s\u2019associer. Les futurs indivisaires doivent alors r\u00e9diger une convention d\u2019indivision. C\u2019est notamment le cas lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier. Chacun des acqu\u00e9reurs sera propri\u00e9taire dit \u00ab indivis \u00bb du bien \u00e0 hauteur de sa contribution financi\u00e8re lors de l\u2019achat.<\/p>\n

Ainsi, chaque indivisaire dispose de droits sur le bien sans que les parts ne soient mat\u00e9riellement divis\u00e9es.<\/p>\n

La n\u00e9cessit\u00e9 de cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9<\/h4>\n

Au contraire de l\u2019indivision, il est n\u00e9cessaire de cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 pour g\u00e9rer un bien en SCI. Ainsi, il faudra respecter le formalisme de la cr\u00e9ation de soci\u00e9t\u00e9. Il sera donc n\u00e9cessaire d\u2019immatriculer la soci\u00e9t\u00e9, r\u00e9diger ses statuts, d\u00e9finir l\u2019objet social. Il faudra veiller \u00e0 ce que celui-ci ne soit pas trop restreint pour ne pas avoir \u00e0 le modifier par la suite, mais il doit cependant \u00eatre suffisamment pr\u00e9cis pour \u00eatre valable.
\nUne fois la soci\u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e, des formalit\u00e9s sont \u00e0 accomplir tout au long de la vie de l\u2019entreprise. Il conviendra par exemple de respecter les diff\u00e9rentes obligations comptables et fiscales.
\nIl faut \u00e9galement noter qu\u2019une SCI ne peut pas exercer une activit\u00e9 commerciale. En effet, une SCI est une soci\u00e9t\u00e9 civile, elle ne peut pas passer des actes de commerce.<\/p>\n

Ainsi, il s\u2019av\u00e8re globalement moins contraignant de mettre en place une indivision qu\u2019une SCI. Cependant, cr\u00e9er une SCI pour \u00e9viter le r\u00e9gime de l\u2019indivision l\u00e9gale ou conventionnelle peut parfois s\u2019av\u00e9rer int\u00e9ressant sur certains aspects.<\/p>\n

SCI ou indivision, les diff\u00e9rences de gestion<\/h2>\n

La gestion en indivision<\/h3>\n

Organiser la gestion d\u2019un bien en indivision est diff\u00e9rent selon que l\u2019on est dans le cadre d\u2019une indivision l\u00e9gale ou conventionnelle.<\/p>\n

Lors d\u2019une indivision l\u00e9gale, les d\u00e9cisions importantes relatives au bien immobilier doivent \u00eatre prises \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9. Cela peut \u00eatre contraignant dans la mesure o\u00f9 les d\u00e9cisions peuvent \u00eatre difficiles \u00e0 prendre. Cependant, les indivisaires peuvent, \u00e0 la majorit\u00e9 des 2\/3, demander au Tribunal judiciaire la mise \u00e0 l’\u00e9cart de la r\u00e8gle d’unanimit\u00e9 et l’autorisation de vendre le bien. La nomination d\u2019un g\u00e9rant agissant au nom de tous les indivisaires est possible.
\nL\u2019un est des plus gros inconv\u00e9nients de l\u2019indivision r\u00e9side dans le fait que chaque indivisaire peut demander \u00e0 tout moment le partage de l\u2019indivision : les indivisaires seront alors contraints de racheter les droits indivis de l\u2019indivisaire sortant, ou bien de vendre le bien indivis et de partager le prix entre les diff\u00e9rents indivisaires.
\nLes indivisaires sont libres de vendre leur quote-part \u00e0 tout moment. Les autres indivisaires seront prioritaires pour racheter ces parts.<\/p>\n

S\u2019il s\u2019agit d\u2019une indivision conventionnelle, c\u2019est la convention qui organise la gestion de l\u2019indivision. Le partage de l\u2019indivision est toujours possible \u00e0 tout moment si la convention est \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. En revanche, si la convention est \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, alors le partage ne sera possible qu\u2019\u00e0 la fin de la convention.<\/p>\n

La gestion en SCI<\/h3>\n

La cr\u00e9ation d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 offre plus de libert\u00e9 dans la gestion de ses biens.<\/p>\n

Ce sont les statuts qui vont encadrer le mode de fonctionnement de la SCI. Ils pourront \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s de mani\u00e8re \u00e0 satisfaire les attentes des associ\u00e9s. Ils d\u00e9termineront notamment le mode de nomination du g\u00e9rant. Celui-ci sera charg\u00e9 de g\u00e9rer le bien dans l\u2019int\u00e9r\u00eat commun de tous les associ\u00e9s. Les statuts d\u00e9termineront \u00e9galement ses pouvoirs. Par exemple, il pourra \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9 dans les statuts que le g\u00e9rant a le pouvoir de vendre l\u2019immeuble, mais ils peuvent \u00e9galement pr\u00e9voir que la d\u00e9cision doit \u00eatre prise en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.
\nChaque associ\u00e9 est libre de vendre ses parts \u00e0 tout moment.<\/p>\n

La transmission du patrimoine facilit\u00e9e en SCI<\/h2>\n

La transmission<\/h3>\n

Il est possible de transmettre son patrimoine quand on est en indivision. Cela peut se faire sous la forme de donation ou de vente.<\/p>\n

Cependant, la transmission<\/a>\u00a0est plus favorable en SCI qu\u2019en indivision. La loi pr\u00e9voit en effet, un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans pour une donation entre parents et enfants. De la m\u00eame mani\u00e8re, l\u2019abattement pour les donations entre grands parents et petits enfants est de 31 865 euros. On peut ainsi leur faire des donations successives de sorte qu’ils deviennent propri\u00e9taires progressivement etqu\u2019ils n\u2019aient pas \u00e0 payer des frais de successions par la suite. Ces abattements sont \u00e0 prendre en compte pour chacun des enfants : s\u2019il y a 3 enfants, il est possible de faire des donations jusqu\u2019\u00e0 300 000 euros.<\/p>\n

Que se passe-t-il en cas de d\u00e9c\u00e8s ?<\/h3>\n

Au d\u00e9c\u00e8s d\u2019un propri\u00e9taire indivis, ce sont ses h\u00e9ritiers qui r\u00e9cup\u00e8rent son patrimoine et deviennent \u00e0 leur tour indivisaire. Ainsi, le nombre de propri\u00e9taires va augmenter ce qui va compliquer encore un peu plus les prises de d\u00e9cisions.<\/p>\n

Au d\u00e9c\u00e8s d’un associ\u00e9 de SCI<\/a>, ce sont les h\u00e9ritiers qui r\u00e9cup\u00e8rent les parts de sci. L\u00e0 aussi, les associ\u00e9s doivent g\u00e9rer un patrimoine immobilier avec des personnes qu\u2019ils n\u2019ont pas choisies. Seulement, \u00e0 la diff\u00e9rence de l\u2019indivisaire, plusieurs solutions s\u2019offrent \u00e0 eux. Ils peuvent notamment pr\u00e9voir au pr\u00e9alable dans les statuts que la soci\u00e9t\u00e9 ne continuera qu\u2019avec les associ\u00e9s survivants. Les h\u00e9ritiers pourront alors recevoir une indemnit\u00e9. Les statuts peuvent \u00e9galement instaurer des restrictions quant \u00e0 l\u2019entr\u00e9e des h\u00e9ritiers dans la soci\u00e9t\u00e9. Ils peuvent \u00e9galement sortir de la SCI en vendant ses parts sans mettre en p\u00e9ril le patrimoine.<\/p>\n

Attention, il faut veiller \u00e0 ne pas ce que la SCI se retrouve avec un seul associ\u00e9. Si c\u2019est le cas, l\u2019associ\u00e9 dispose d\u2019un an pour r\u00e9gulariser la situation.<\/p>\n

IV. SCI ou indivision, quelle fiscalit\u00e9 ?<\/h2>\n

Que ce soit en SCI ou en indivision, les revenus tir\u00e9s du bien seront impos\u00e9s \u00e0 l\u2019IR, dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers.<\/p>\n

Cependant, il est possible d\u2019opter pour l\u2019IS<\/a> dans une SCI.
\nDe plus, il faut faire attention si l\u2019on d\u00e9cide de louer en meubl\u00e9. Dans ce cas-l\u00e0, la SCI sera redevable de l\u2019IS alors m\u00eame que les associ\u00e9s n\u2019ont pas exerc\u00e9 d\u2019option (\u00e0 moins que la location meubl\u00e9e ne constitue moins de 10% des recettes ou qu\u2019elle soit occasionnelle).<\/p>\n

V. Conclusion<\/h2>\n

La d\u00e9tention ou l\u2019achat un bien immobilier en SCI ou en indivision rel\u00e8ve donc du choix de chacun. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, on peut dire que la SCI est plus contraignante \u00e0 mettre en place, mais qu\u2019elle peut conf\u00e9rer des avantages non n\u00e9gligeables. Il revient \u00e0 chaque personne qui souhaite d\u00e9tenir un bien immobilier \u00e0 plusieurs d\u2019analyser sa situation personnelle et d\u2019opter pour le r\u00e9gime qui est le plus adapt\u00e9.<\/p>\n

Si vous souhaitez plus d’informations sur la cr\u00e9ation d’une SCI, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 prendre contact avec nos juristes experts ! Votre SCI sera cr\u00e9\u00e9e rapidement<\/a> et \u00e0 moindre frais !<\/div>\n
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Commencer ma cr\u00e9ation d’entreprise<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sci ou indivision ? C\u2019est une question r\u00e9currente que se posent tous ceux qui d\u00e9tiennent ou souhaitent d\u00e9tenir un bien \u00e0 plusieurs. Ces 2 r\u00e9gimes diff\u00e8rent sur de nombreux points. 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