{"id":34393,"date":"2020-09-24T16:49:59","date_gmt":"2020-09-24T15:49:59","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=34393"},"modified":"2023-01-26T12:11:06","modified_gmt":"2023-01-26T11:11:06","slug":"difference-entre-un-bail-commercial-et-un-bail-professionnel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/droit-commercial\/difference-entre-un-bail-commercial-et-un-bail-professionnel\/","title":{"rendered":"Diff\u00e9rence entre un bail commercial et un bail professionnel"},"content":{"rendered":"<p>est bien souvent n\u00e9cessaire de louer un local (et en amont, de <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2020\/09\/03\/choisir-son-local-commercial\/\">choisir un local commercial<\/a>\u00a0appropri\u00e9) pour exercer son activit\u00e9 professionnelle. Il est possible d&rsquo;opter, selon le type d&rsquo;activit\u00e9 exerc\u00e9e, pour un bail professionnel ou pour un bail commercial. Ces deux types de contrat de location r\u00e9pondent \u00e0 des besoins diff\u00e9rents et \u00e0 des r\u00e9gimes juridiques distincts.<br \/>\nIl est fondamental d&rsquo;en saisir les contours avant de choisir la forme du contrat de location la plus adapt\u00e9e. Dans cet article, LegalVision met \u00e0 votre service son expertise juridique pour tout savoir sur la diff\u00e9rence entre un bail commercial et un bail professionnel. Vous trouverez ci-dessous un r\u00e9sum\u00e9 des points essentiels \u00e0 retenir:<\/p>\n<div class=\"wp-block-button\" style=\"text-align: center;\">\n<p style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-weight: 400;\">I\/ Diff\u00e9rence entre un bail commercial et un bail professionnel : pr\u00e9sentation<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-weight: 400;\">II\/ Pourquoi faut-il distinguer un bail commercial et un bail professionnel ?\u00a0<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-weight: 400;\">III\/ La dur\u00e9e du bail<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-weight: 400;\">IV\/ La r\u00e9vision du montant du loyer<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-weight: 400;\">V\/ La sous location et la cession du bail<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-weight: 400;\">VI\/ La r\u00e9partition des charges<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-weight: 400;\">VII\/ Le bail mixte<\/span><\/p>\n<p><a class=\"wp-block-button__link has-background\" href=\"https:\/\/leonard.fr\/documents\/services\/droit-immobilier\/modele-bail-commercial\/\">Mod\u00e8le de Bail Commercial<\/a><\/div>\n<h2><strong>Diff\u00e9rence entre un bail commercial et un bail professionnel : pr\u00e9sentation<\/strong><\/h2>\n<p>Une l\u00e9gislation sp\u00e9cifique correspond au bail commercial et au bail professionnel. Le bail commercial est r\u00e9gi par les articles L.145-1 du Code de commerce.<\/p>\n<p>Dans le cadre d&rsquo;un bail commercial, la r\u00e9daction du contrat par \u00e9crit n&rsquo;est pas obligatoire mais fortement recommand\u00e9e.<\/p>\n<div>Dans le cadre d&rsquo;un bail professionnel \u00e0 l&rsquo;inverse, la r\u00e9daction par \u00e9crit est obligatoire.<\/div>\n<div><\/div>\n<div>\n<p><b>Bon \u00e0 savoir :<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> le contrat de bail professionnel doit \u00eatre obligatoirement r\u00e9dig\u00e9 par \u00e9crit, mais il est possible pour les parties de le r\u00e9diger par eux-m\u00eames. A ce titre, nous vous proposons des <\/span><b>mod\u00e8les de r\u00e9daction de contrat de bail<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><b>Attention :<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> lorsque la dur\u00e9e du bail professionnelle est sup\u00e9rieure \u00e0 12 ans, cette r\u00e9daction doit \u00eatre effectu\u00e9e par un notaire.<\/span><span style=\"font-weight: 400;\">\u00a0<\/span><\/p>\n<\/div>\n<h3>Quel bail pour quelle activit\u00e9?<\/h3>\n<p>Le bail commercial est utilis\u00e9 pour les activit\u00e9s commerciales industrielles et artisanales. Quant aux bail professionnel, il est consacr\u00e9 aux activit\u00e9s non commerciales. Le bail professionnel s&rsquo;applique ainsi aux professions lib\u00e9rales r\u00e9glement\u00e9es et \u00e9galement celles non r\u00e9glement\u00e9es r\u00e9alisant des b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux.<\/p>\n<p>Mais il est possible de demander \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier du statut des baux commerciaux.<\/p>\n<h2><b>Pourquoi faut-il distinguer un bail commercial et un bail professionnel ?\u00a0<\/b><\/h2>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Contrat de bail commercial \/ contrat de bail professionnel : d\u00e9finitions<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un bail commercial ou d\u2019un bail professionnel, il s\u2019agit dans les deux cas d\u2019un contrat de location d\u2019un local qui est utilis\u00e9 pour l\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 professionnelle, mais cette activit\u00e9 est de nature diff\u00e9rente.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Il s\u2019agit d\u2019une convention pass\u00e9e entre un bailleur et un preneur (le locataire) dont l\u2019objet du contrat est la location d\u2019un local \u00e0 un usage professionnel.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cependant, le bail sera <\/span><b>commercial <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">ou <\/span><b>professionnel <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">en fonction de la cat\u00e9gorie professionnelle \u00e0 laquelle il s\u2019adresse, ou plus pr\u00e9cis\u00e9ment de la <\/span><b>nature de l\u2019activit\u00e9 du preneur.\u00a0<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Alors que le <\/span><a href=\"https:\/\/leonard.fr\/documents\/services\/droit-immobilier\/bail-commercial\/bail-commercial-3-6-9\/\"><b>bail commercial (bail 3, 6, 9) <\/b><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">est exclusivement r\u00e9serv\u00e9 aux<\/span><b> activit\u00e9s commerciales, industrielles et artisanales, <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">le bail <\/span><b>professionnel <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">s\u2019adresse aux activit\u00e9s qui ne sont <\/span><b>ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles.\u00a0<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le bail professionnel s\u2019adresse presque exclusivement aux professions lib\u00e9rales r\u00e9glement\u00e9es (avocats, professions m\u00e9dicales, architecte, expert-comptable, etc.) et non r\u00e9glement\u00e9es (consultant, illustrateur, ma\u00eetre d&rsquo;\u0153uvre, guide de haute montagne, informaticien, etc.).\u00a0<\/span><\/p>\n<p><b>Bon \u00e0 savoir : <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">une profession lib\u00e9rale non r\u00e9glement\u00e9e sous-entend que le professionnel exerce son activit\u00e9 en toute ind\u00e9pendance relative \u00e0 une science, un art, ou dont l\u2019activit\u00e9 intellectuelle joue un r\u00f4le principal.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><b>Attention : <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">si certaines professions lib\u00e9rales non r\u00e9glement\u00e9es peuvent \u00eatre exerc\u00e9es librement, d\u2019autres imposent l\u2019obtention d\u2019une autorisation d\u2019exercice (carte professionnelle, par exemple)\u00a0 ou d\u2019une d\u00e9claration.\u00a0<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">L\u2019int\u00e9r\u00eat de la distinction entre un bail commercial et professionnel\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Nous verrons que la qualification d\u2019un bail commercial ou professionnel engendre des cons\u00e9quences juridiques diff\u00e9rentes (dur\u00e9e du contrat, droit de r\u00e9siliation, renouvellement, formalisme, r\u00e9vision du loyer ou encore en cas de sous-location ou de cession du bail).\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Lorsqu\u2019un professionnel exerce une activit\u00e9 commerciale, artisanale ou industrielle, il n\u2019a<\/span><b> pas d\u2019autres choix <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">que de souscrire un<\/span><b> bail commercial.\u00a0<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">A l\u2019inverse, le professionnel qui n\u2019exerce aucune de ces activit\u00e9s (commerciales, artisanales ou industrielles) peut <\/span><b>faire le choix<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> de recourir \u00e0 un<\/span><b> contrat de bail commercial<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> ou un contrat de bail professionnel afin que les r\u00e8gles relatives au bail commercial s\u2019appliquent. Il doit pour cela b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019accord du bailleur.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Par cons\u00e9quent, l\u2019int\u00e9r\u00eat de diff\u00e9rencier ces deux types de bail (commercial ou professionnel) et de conna\u00eetre leurs cons\u00e9quences juridiques est donc principalement utile aux professionnels qui peuvent avoir le choix (les professions lib\u00e9rales r\u00e9glement\u00e9es ou non). Cette connaissance permettant ensuite de choisir le bail le plus adapt\u00e9 en fonction des besoins et des contraintes qui lui sont propres.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Les professionnels exer\u00e7ant une activit\u00e9 commerciale, artisanale ou industrielle n\u2019ayant de toute fa\u00e7on, pas le choix, d\u00e8s lors qu\u2019ils sont dans l\u2019obligation de souscrire un contrat de bail commercial qui rel\u00e8ve du<\/span><b> statut des baux commerciaux <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">(le bail commercial \u00e9tant plus contraignant, plus rigide mais donc plus stable).\u00a0<\/span><\/p>\n<h2>Diff\u00e9rence entre un bail commercial et un bail professionnel : la dur\u00e9e du bail<\/h2>\n<h3>La dur\u00e9e du bail<\/h3>\n<p>Une des diff\u00e9rences entre le bail commercial et le bail professionnel tient quant \u00e0 leur dur\u00e9e. En effet, le bail commercial est conclu pour une dur\u00e9e minimum de 9 ans. Le bail professionnel est quant \u00e0 lui conclu pour une dur\u00e9e minimum de 6 ans.<\/p>\n<p>Pour le bail professionnel il est possible de r\u00e9silier le contrat de location \u00e0 tout moment. Il faudra toutefois respecter un d\u00e9lai de pr\u00e9avis de 6 mois. Concernant le bail commercial, ce n&rsquo;est possible qu&rsquo;\u00e0 l&rsquo;expiration d&rsquo;une p\u00e9riode triennale\u00a0(le cong\u00e9 doit \u00eatre donn\u00e9 au moins 6 mois \u00e0 l&rsquo;avance).<\/p>\n<h3>Le droit au renouvellement du bail<\/h3>\n<p>Le bail commercial a une sp\u00e9cificit\u00e9 tenant au droit au renouvellement du bail, qui <strong>ne se retrouve pas concernant le bail professionnel<\/strong>.<\/p>\n<p>En effet, dans le cadre d&rsquo;un bail commercial le locataire b\u00e9n\u00e9ficie de ce qui est appel\u00e9 \u00ab\u00a0le droit au renouvellement\u00a0\u00bb. Ce droit est d&rsquo;orde public, ainsi aucune clause du contrat ne peut s&rsquo;opposer \u00e0 celui-ci.<\/p>\n<p>Le bail commercial est en effet conclu initialement pour neuf ann\u00e9es mais il est reconductible en fin de p\u00e9riode.<\/p>\n<p>\u00c0 la fin du bail, le bailleur peut \u00a0proposer le renouvellement ou accepter la demande de renouvellement faite par le locataire. Il peut toutefois refuser le renouvellement mais devra verser une indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction. L&rsquo;indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction doit permettre de couvrir certains frais. C&rsquo;est le cas des frais de d\u00e9m\u00e9nagement, la perte du fonds de commerce par exemple ou son transfert, les frais d&#8217;emm\u00e9nagement dans un nouveau local commercial \u00e9galement.<\/p>\n<p>Toutefois, pour \u00e9viter de payer cette indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction, le bailleur peut invoquer un motif l\u00e9gitime pour refuser le renouvellement. Les motifs doivent \u00eatre graves et l\u00e9gitimes (par exemple, des charges locatives impay\u00e9s et ce de mani\u00e8re r\u00e9p\u00e9t\u00e9e). De m\u00eame, le bailleur peut ne pas avoir \u00e0 payer cette indemnit\u00e9 en cas de n\u00e9cessit\u00e9 d&rsquo;effectuer des travaux de construction ou de reconstruction, ou encore lorsque l&rsquo;immeuble est insalubre et dangereux. Enfin, c&rsquo;est le cas lorsque le contrat n&rsquo;aurait pas d\u00fb \u00eatre soumis au r\u00e9gime des baux commerciaux.<\/p>\n<p>Notons que pour b\u00e9n\u00e9ficier de ce droit au renouvellement le locataire doit r\u00e9unir certaines conditions. Il doit notamment \u00eatre le propri\u00e9taire du fonds de commerce. De m\u00eame, le fonds de commerce doit avoir \u00e9t\u00e9 exploit\u00e9 de mani\u00e8re r\u00e9elle et r\u00e9guli\u00e8re au cours des trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la fin du bail. Si tel n&rsquo;est pas le cas, le locataire pourra justifier de motifs l\u00e9gitimes de non-exploitation pour b\u00e9n\u00e9ficier du droit au renouvellement.<\/p>\n<p>Concernant le bail professionnel, il est possible pour le bailleur de mettre fin au bail apr\u00e8s l&rsquo;expiration de sa dur\u00e9e. Cela est possible sans contrepartie financi\u00e8re et sans justification (il doit toutefois respecter le d\u00e9lai de pr\u00e9avis de 6 mois).<\/p>\n<h2>Diff\u00e9rence entre bail commercial et bail commercial : la r\u00e9vision du montant du loyer<\/h2>\n<p>Le montant du loyer est un \u00e9l\u00e9ment important \u00e0 prendre en compte lorsque l&rsquo;on souhaite louer un local pour y exercer son activit\u00e9 professionnelle.<\/p>\n<p>Que ce soit dans le cadre d&rsquo;un bail commercial ou d&rsquo;un bail professionnel, le montant du loyer est au d\u00e9part fix\u00e9 librement par les parties.<\/p>\n<h3>La r\u00e9vision du montant du loyer dans le bail commercial<\/h3>\n<p>Au cours du contrat de location, le loyer peut \u00eatre modifi\u00e9 pour le locataire d&rsquo;un <strong>bail commercial<\/strong>. Toutefois, cette modification est encadr\u00e9e. Le bailleur peut en effet entamer des n\u00e9gociations avec le locataire mais uniquement apr\u00e8s l&rsquo;expiration d&rsquo;un d\u00e9lai de 3 ans depuis la date de l&rsquo;entr\u00e9e du locataire ou depuis la date de renouvellement du bail pr\u00e9c\u00e9dent. De m\u00eame, il est possible de modifier le loyer en pr\u00e9sence d&rsquo;une clause d&rsquo;\u00e9chelle mobile.<\/p>\n<p>La clause d&rsquo;\u00e9chelle mobile est celle par laquelle les deux parties se mettent d&rsquo;accord sur l&rsquo;indexation du loyer, sur la base d&rsquo;un indice de r\u00e9f\u00e9rence. En cons\u00e9quent, elle permet une r\u00e9vision automatique du loyer \u00e0 la p\u00e9riode fix\u00e9e. Cette clause doit par ailleurs \u00eatre express\u00e9ment \u00e9crite.<\/p>\n<p>Il faut donc veiller \u00e0 bien distinguer la clause d&rsquo;\u00e9chelle mobile qui est conventionnelle de la r\u00e9vision triennale qui est elle l\u00e9gale.<\/p>\n<p>Dans tous les cas, la r\u00e9vision du loyer est en principe ajust\u00e9e \u00e0 la valeur locative. Toutefois, elle est plafonn\u00e9e \u00e0 hauteur de la variation de l&rsquo;indice trimestriel de r\u00e9f\u00e9rence .<\/p>\n<p>Cet indice peut \u00eatre l&rsquo;ILC (indice des loyers commerciaux) s&rsquo;appliquant aux locataires exer\u00e7ant une activit\u00e9 commerciale ou artisanale, ou l&rsquo;ILAT (indice des loyers des activit\u00e9s tertiaires) s&rsquo;appliquant pour les autres activit\u00e9s.<\/p>\n<p>Cependant, il faut noter qu&rsquo;un d\u00e9plafonnement du loyer est possible sous certaines conditions (modification mat\u00e9rielle des facteurs locaux de commercialit\u00e9 ayant entra\u00een\u00e9 une variation de plus de 10% de la valeur locative par exemple). Dans ce cas, le loyer sera \u00e0 nouveau fix\u00e9 \u00e0 la valeur locative (toutefois, le loyer ne peut augmenter que de 10 % par rapport au loyer de l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente).<\/p>\n<h3>La r\u00e9vision du montant du loyer dans le bail professionnel<\/h3>\n<p>Enfin, dans le cadre d&rsquo;un<strong> bail professionnel<\/strong>, la r\u00e9vision l\u00e9gale du loyer n&rsquo;est pas pr\u00e9vue. Toutefois, il est possible de pr\u00e9voir cette r\u00e9vision par une clause du bail. Le calcul se fait ici par rapport \u00e0 l&rsquo;indice trimestriel des loyers des activit\u00e9s tertiaires.<\/p>\n<p>Ces indices sont d&rsquo;ailleurs publi\u00e9s \u00e0 chaque trimestre sur le site de l&rsquo;INSEE.<\/p>\n<h2>Diff\u00e9rence entre un bail commercial et un bail professionnel : la sous location et la cession du bail<\/h2>\n<h3>La sous location<\/h3>\n<p>Dans le cadre d&rsquo;un bail commercial, la sous-location est possible uniquement si le bailleur l&rsquo;autorise ou si une clause du contrat de location le pr\u00e9voit express\u00e9ment.<\/p>\n<p>Concernant le bail professionnel, la sous-location est possible sauf clause contraire.<\/p>\n<h3>La cession du bail<\/h3>\n<p>Dans le cas d&rsquo;un bail commercial, la cession du bail ne peut \u00eatre interdite en cas de cession du fonds de commerce.<\/p>\n<p>Dans le cas d&rsquo;un bail professionnel, la cession est autoris\u00e9e mais peut \u00eatre interdite par une clause.<\/p>\n<h2>Diff\u00e9rence entre un bail commercial et un bail professionnel : la r\u00e9partition des charges<\/h2>\n<p>Dans le cadre d&rsquo;un bail commercial, la r\u00e9partition des charges est r\u00e9partie librement entre le bailleur et le locataire. Le bailleur prend en charge les grosses r\u00e9parations pr\u00e9vues par l&rsquo;article 606 du Code civil. \u00a0La r\u00e9partition des charges et d\u00e9penses doit \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9e dans le contrat de bail par un inventaire.<\/p>\n<p>Concernant la r\u00e9partition des charges pour les baux professionnels, la loi ne pr\u00e9voit rien. Les parties peuvent convenir ensemble de la r\u00e9partition des charges.<\/p>\n<h2><span id=\"Bail_a_usage_professionnel_et_dhabitation_lalternative_du_bail_mixte\">Le bail mixte<\/span><\/h2>\n<p>Le bail mixte est le contrat de location permettant au locataire d&rsquo; obtenir un local lui servant d&rsquo;habitation principale et de lieu d&rsquo;exercice de son activit\u00e9 professionnelle.<\/p>\n<p>Certaines conditions doivent \u00eatre remplies pour conclure un tel bail. Le local doit en effet correspondre \u00e0 la r\u00e9sidence principale du locataire. Il doit \u00e9galement correspondre au lieu d&rsquo;exercice de l&rsquo;activit\u00e9 professionnelle du locataire. Le bailleur doit avoir donn\u00e9 son autorisation pour cette location \u00e0 usage mixte. Enfin, une autorisation administrative pr\u00e9alable doit \u00eatre obtenue.<\/p>\n<div><\/div>\n<div style=\"text-align: center;\">Il est donc important de bien faire son choix concernant le bail \u00e0 choisir. En effet, si le locataire recherche principalement une certaine stabilit\u00e9, le statut des baux commerciaux sera \u00e0 privil\u00e9gier pour sa dur\u00e9e et pour l&rsquo;indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction que ce dernier recevra en cas de non renouvellement du bail par exemple. \u00a0Au contraire, si le locataire souhaite quitter les lieux lorsqu&rsquo;il le souhaite, le statut des baux professionnels sera \u00e0 privil\u00e9gier.<\/div>\n<div><\/div>\n<div class=\"wp-block-button\" style=\"text-align: center;\"><a class=\"wp-block-button__link has-background\" href=\"https:\/\/www.legalvision.fr\/tous-les-services\/\">Voir les services LegalVision<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>est bien souvent n\u00e9cessaire de louer un local (et en amont, de choisir un local commercial\u00a0appropri\u00e9) pour exercer son activit\u00e9 professionnelle. 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