{"id":34266,"date":"2020-09-10T06:40:56","date_gmt":"2020-09-10T05:40:56","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=34266"},"modified":"2022-03-27T21:20:40","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:40","slug":"sci-a-l-is","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/sci\/sci-a-l-is\/","title":{"rendered":"SCI \u00e0 l\u2019IS : quels sont ses avantages\u2009?"},"content":{"rendered":"<p>La <strong><a href=\"https:\/\/www.legalvision.fr\/creation-dentreprise\/creer-une-sci\/\">soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re<\/a> ou SCI<\/strong> est une forme de soci\u00e9t\u00e9 civile \u00e0 vocation lucrative ou non. D<strong>ans ce cas,<\/strong> elle a comme objet soit la gestion collective d\u2019un patrimoine immobilier soit la recherche de profit, ceci en louant des logements ou en \u00e9difiant des immeubles pour ensuite les vendre. P<strong>ar cons\u00e9quent <\/strong>et en principe, elle ne se livre pas, \u00e0 proprement dit, \u00e0 des actes de commerce.\u00a0 Par son statut assez particulier, elle est soumise \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9cifique quant \u00e0 sa fiscalit\u00e9. A<strong>insi<\/strong>, les associ\u00e9es disposent du choix entre deux modes d\u2019imposition\u00a0: le r\u00e9gime de base \u00e0 l\u2019IR (<strong>imp\u00f4t sur le revenu<\/strong>) et l<strong>\u2019option \u00e0 l\u2019IS <\/strong>(imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s). Chacun offre son lot d\u2019avantages, mais \u00e9galement ses inconv\u00e9nients. E<strong>n outre,<\/strong> les SCI de location meubl\u00e9e n\u2019ont pas de choix, elles sont oblig\u00e9es de s\u2019acquitter de l\u2019IS. On va s\u2019int\u00e9resser ici, cependant, uniquement \u00e0 la SCI \u00e0 l\u2019IS. Dans ce cas, on verra successivement\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Les cons\u00e9quences de l\u2019option \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/li>\n<li>Quelles sont les limites de ce syst\u00e8me<\/li>\n<li>Le r\u00e9gime fiscal de la SCI en cas de location meubl\u00e9e<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><strong>I\/\u00a0\u00a0 Les cons\u00e9quences de l\u2019option \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/strong><\/h2>\n<p><strong>En r\u00e9alit\u00e9,<\/strong> les membres optent pour la <strong>SCI \u00e0 l\u2019IS<\/strong> avant tout pour profiter des amortissements fiscaux\u00a0et des d\u00e9ductions fiscales.<\/p>\n<h3>A) L&rsquo;imposition de la SCI<\/h3>\n<p>On a ici la grande diff\u00e9rence entre les deux r\u00e9gimes <strong><a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/particulier\/societe-civile-immobiliere\">SCI soumise \u00e0 l\u2019IS et \u00e0 l\u2019IR<\/a><\/strong>. D<strong>ans la premi\u00e8re figure,<\/strong> la soci\u00e9t\u00e9 est le d\u00e9biteur de l\u2019obligation fiscale \u00e0 un taux proportionnel de 28 %. Une minoration \u00e0 hauteur de 5\u00a0\u00e0 18 % est possible pour un tout premier b\u00e9n\u00e9fice inf\u00e9rieur \u00e0 38\u2009120\u00a0euros. N<strong>\u00e9anmoins<\/strong>, il faudra remplir quelques crit\u00e8res.<\/p>\n<p>Dans la seconde, la SCI <strong>soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t<\/strong> sur le revenu, l\u2019imp\u00f4t portera sur les revenus fonciers des associ\u00e9es individuellement. De plus, ils devront \u00e9galement s\u2019acquitter des <strong>pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> (CSG-CRDS). Ces derniers ne supporteront dans ce cas pas les m\u00eames charges fiscales. E<strong>n outre<\/strong>, il n\u2019y aura pas de distribution de dividendes. Dans le cas inverse, le r\u00e9gime \u00e0 l\u2019IR sera impos\u00e9 avec un abattement de 40\u00a0%.<\/p>\n<h4><strong>Pour r\u00e9sumer<\/strong><\/h4>\n<p>Dans le cas de l\u2018option \u00e0 IS, si les b\u00e9n\u00e9fices croissent, les associ\u00e9s ne payeront pas un surplus par rapport \u00e0 l&rsquo;IR. Ce dernier est progressif et peut \u00eatre assez lourd si la soci\u00e9t\u00e9 enregistre d\u2019\u00e9normes profits.<\/p>\n<h3>B) L\u2019amortissement fiscal des biens immobiliers de la SCI<\/h3>\n<ol>\n<li>\n<h4>Principe<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le patrimoine immobilier g\u00e9r\u00e9 ou exploit\u00e9 par la SCI se d\u00e9t\u00e9riore ou se d\u00e9pr\u00e9cie \u00e0 mesure que le temps passe. D<strong>e ce fait<\/strong>, l\u2019obsolescence et la d\u00e9t\u00e9rioration irr\u00e9versibles de ces biens l\u2019obligent \u00e0 des d\u00e9penses d\u2019entretien ou de renouvellement pour les conserver le bon \u00e9tat.<\/p>\n<p>Les frais engendr\u00e9s sont support\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 et amenuisent les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s. A<strong>ussi<\/strong>, elle pourra b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un all\u00e8gement de sa charge fiscale par la r\u00e9duction du montant de l\u2019IS d\u00fb.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>\n<h4>Comment \u00e7a marche\u2009?<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>L\u2019amortissement ici se traduit par la comptabilisation de ces charges incontournables. E<strong>nsuite,<\/strong> le comptable \u00e9tale celles-ci sur une dur\u00e9e de vie sp\u00e9culative du bien immeuble. Ainsi, la tenue d\u2019une comptabilit\u00e9 en bonne et due forme est donc obligatoire pour l\u2019entreprise. Pour chaque exercice, elle assure la tenue r\u00e9guli\u00e8re de son compte de r\u00e9sultat, son bilan et son annexe.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>\n<h4>Les biens concern\u00e9s par l\u2019amortissement<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Tous les biens immobiliers du patrimoine de la SCI sont concern\u00e9s par cette r\u00e8gle des amortissements. Il s\u2019agit notamment\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>d\u2019immeubles et tous les \u00e9l\u00e9ments rattach\u00e9s \u00e0 ces derni\u00e8res.<\/li>\n<li>de biens immeubles par destination.<\/li>\n<li>de certains biens immobiliers incorporels tels que les brevets d\u2019inventions et autres, dont l\u2019entreprise n\u2019en trouve plus la r\u00e9elle utilit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>C) Des d\u00e9ductions fiscales pour certaines charges support\u00e9es<\/h3>\n<p>En dehors de l\u2019amortissement fiscal portant sur la valeur du bien, la <strong>SCI \u00e0 l\u2019IS<\/strong> profite \u00e9galement de d\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4t puisqu\u2019elle supporte un certain nombre de charges. P<strong>ar la suite<\/strong>, Celles-ci seront rabattues de la base imposable. On citera\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>le salaire et les avantages p\u00e9cuniaires accord\u00e9s au g\u00e9rant de la soci\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<li>les <strong>frais de notaire<\/strong> pour l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier. L\u2019intervention de cet officier publique s\u2019impose ce type d\u2019op\u00e9ration.<\/li>\n<li>les droits d\u2019enregistrements en cas de transmission d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re.<\/li>\n<li>la taxe fonci\u00e8re.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Par cons\u00e9quent<\/strong>, ne sont pas inclus les <strong>i<\/strong><strong>nt\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt<\/strong>. Quoi qu\u2019il en soit, cela a pour effet de diminuer le r\u00e9sultat imposable \u00e0 l\u2019IS.<\/p>\n<h3>D) Une possibilit\u00e9 de r\u00e9vocation du r\u00e9gime \u00e0 l\u2019IS<\/h3>\n<p>Avant l\u2019ann\u00e9e\u00a02019, d\u00e8s qu\u2019une SCI choisit l\u2019imposition sur les b\u00e9n\u00e9fices, elle ne pouvait plus rebrousser chemin. <strong>D<\/strong><strong>\u00e9sormais<\/strong>, les soci\u00e9taires ont la facult\u00e9 de r\u00e9voquer leur option et ainsi retourner au r\u00e9gime par d\u00e9faut. T<strong>outefois<\/strong>, ils ne peuvent le faire que dans un d\u00e9lai de 5 ann\u00e9es suivant leur soumission \u00e0 l\u2019IS.<\/p>\n<p>Partant le retour vers la SCI \u00e0 l\u2019IS redevient irr\u00e9vocable. D<strong>\u00e8s lors<\/strong>, mieux vaut avant de d\u00e9cider demander l\u2019avis d\u2019un <strong>expert-comptable<\/strong> sur le r\u00e9gime fiscal id\u00e9al.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h2><strong>II\/\u00a0 SCI \u00e0 l\u2019IS: Quels sont les inconv\u00e9nients de ce syst\u00e8me\u00a0?<\/strong><\/h2>\n<p>L\u2018assujettissement de la <strong>SCI \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/strong> est avantageux sur certains plans, mais peut\u00a0rev\u00eatir\u00a0<strong>tout de m\u00eame<\/strong> quelques inconv\u00e9nients. E<strong>n effet, ce<\/strong> <strong>r\u00e9gime fiscal<\/strong> rend inapplicable les m\u00e9canismes d\u2019abattement pour une certaine dur\u00e9e de d\u00e9tention et l\u2019imputation des d\u00e9ficits sur les revenus.<\/p>\n<h3>A) La p\u00e9nalisation de l\u2019associ\u00e9 fournissant un apport en immeuble<\/h3>\n<p>Quand un des associ\u00e9s d\u00e9cide d\u2019effecteur un apport en nature en donnant \u00e0 disposition un immeuble, la SCI risque de subir une plus lourde charge fiscale. E<strong>n d\u2019autres mots,<\/strong> cet apport est grev\u00e9 d\u2019un imp\u00f4t avec un taux de 5\u00a0%. S\u2019il s\u2019agit d\u2019un bien avec une valeur assez importante, cela sera encore plus difficile \u00e0 supporter. Du c\u00f4t\u00e9 de la SCI \u00e0 l\u2019IR par contre, il y a une exemption.<\/p>\n<h3>B) L\u2019inapplicabilit\u00e9 d\u2019abattement pour les plus-values immobili\u00e8res<\/h3>\n<p>Ce probl\u00e8me se pose lorsque les membres de la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re \u00e0 l\u2019IS d\u00e9cident de c\u00e9der l\u2019immeuble et r\u00e9alisent une plus-value. Ils ne profiteront pas, par voie de cons\u00e9quence, des abattements et de la taxe sur la plus-<strong>value immobili\u00e8re<\/strong> des particuliers.<\/p>\n<p>Pour d\u00e9terminer le montant de cette augmentation de valeur, on calcule la diff\u00e9rence entre la valeur nette comptable de l\u2019immeuble en question et son prix de vente. D<strong>ans ce cas<\/strong>, s\u2019il y a un amortissement total et une valeur comptable nulle, la plus-value correspond par cons\u00e9quent \u00e0 ce prix de cession tout enti\u00e8re. Ce sera <strong>donc<\/strong> ce dernier qui servira de base de taxation.<\/p>\n<h3>C) Une double-imposition en cas de cession<\/h3>\n<p><strong>En outre<\/strong>, les membres et la soci\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame subissent une forme de double imposition. Cela survient \u00e9galement au moment de la cession du bien immobilier et quand cela g\u00e9n\u00e8re une plus-value. Celle-ci est <strong>ensuite<\/strong> int\u00e9gr\u00e9e dans les b\u00e9n\u00e9fices, faisant partie de l\u2019assiette de l\u2019IS et distribu\u00e9e sous forme de dividende par la suite. O<strong>r<\/strong>, la SCI doit d\u00e9j\u00e0 payer le premier imp\u00f4t (IS), les associ\u00e9es devront <strong>encore<\/strong> aussi payer plus d\u2019imp\u00f4t sur le revenu, car ces dividendes sont int\u00e9gr\u00e9s dans leur fortune personnelle.<\/p>\n<p>En somme, pour la SCI \u00e0 l\u2019IS l\u2019abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention n\u2019est pas valable, contrairement \u00e0 la SCI impos\u00e9e au revenu. Ces derni\u00e8res sont qualifi\u00e9es de soci\u00e9t\u00e9s transparente<strong>s. Dans ces conditions<\/strong>, la plus-value est tax\u00e9e suivant les r\u00e8gles r\u00e9gissant les propri\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res des particuliers.<\/p>\n<h3>D) L\u2019imposition des cessions de part avantageuse<\/h3>\n<p>Les parts c\u00e9d\u00e9es par les d\u00e9tenteurs dans une <strong>SCI \u00e0 l\u2019IS <\/strong>sont qualifi\u00e9es de biens immobiliers. Cela entra\u00eene des effets sur la taxation. <strong>Alors<\/strong>, les abattements trouvent application dans deux hypoth\u00e8ses\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Lorsque les parts sont d\u00e9tenues par une seule personne durant au moins deux ans et au plus 89 ans. L\u2019abattement s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 50\u00a0%.<\/li>\n<li>Si la d\u00e9tention d\u00e9passe les 8\u00a0ans, l\u2019abattement s\u2019\u00e9value \u00e0 65\u00a0%.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>E) Les d\u00e9ficits non imputables sur les revenus des membres<\/h3>\n<p>Une autre cons\u00e9quence de la SCI \u00e0 l\u2019IS, c\u2019est la non-imputabilit\u00e9 des d\u00e9ficits \u00e9ventuels sur le revenu des associ\u00e9s. E<strong>n fait<\/strong>, cela tient du fondement m\u00eame de l\u2019imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices. \u00c0 titre de comparaison, pour le r\u00e9gime \u00e0 l\u2019IR cela reste possible tant que cela ne d\u00e9passe pas le montant annuel de 10\u2009700\u00a0euros.<\/p>\n<p><strong>Malgr\u00e9 cela<\/strong>, les membres de la SCI qui supportent le d\u00e9ficit ont la libert\u00e9 de reporter ce dernier sur les 10 prochains exercices fiscaux. En cons\u00e9quence, le montant d\u2019IS \u00e0 payer se voit consid\u00e9rablement r\u00e9duit.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><strong>III\/ Le r\u00e9gime fiscal de la SCI et la location meubl\u00e9e<\/strong><\/h2>\n<p>En ce qui concerne les soci\u00e9t\u00e9s civiles immobili\u00e8res qui mettent proposent des <strong>locations meubl\u00e9es<\/strong> d\u2019immeubles, de maisons ou d\u2019appartements, elles ne disposent d\u2019aucune option. Elles sont soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices sur les <strong>loyers per\u00e7us<\/strong>. <strong>N\u00e9anmoins<\/strong>, il existe tout de m\u00eame quelques exceptions.<\/p>\n<h3>A) L\u2019imposition \u00e0 l\u2019IS obligatoire<\/h3>\n<p><strong>En principe<\/strong>, les SCI, si elles poursuivent un but lucratif ou non, ont deux options\u00a0: soit suivre le r\u00e9gime par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019IR ou opter pour le r\u00e9gime \u00e0 l\u2019IS. Le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts impose toutefois \u00e0 celles qui exercent des services de location meubl\u00e9e \u00e0 l\u2019IS.<\/p>\n<p>La dur\u00e9e du bail n\u2019impacte donc pas sur sa fiscalit\u00e9. <strong>Aussi,<\/strong> ce type d\u2019activit\u00e9 pr\u00e9sente un certain risque pour les associ\u00e9es qui risquent par la suite une double-imposition et subir tous les revers de l\u2019IS.<\/p>\n<h3>B) La possibilit\u00e9 pour la SCI d\u2019\u00e9viter l\u2019imposition sur les b\u00e9n\u00e9fices<\/h3>\n<p><strong>Fort heureusement<\/strong>, les exceptions sont toujours possibles dans deux situations\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>La SCI reste assujettie par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019IR si les profits qu\u2019elle tire de ses locataires ne d\u00e9passent pas 10\u00a0% du montant total de ses b\u00e9n\u00e9fices. Bien \u00e9videmment, il \u00ab\u00a0agit d\u2019une valeur hors taxe\u00a0\u00bb. L\u2019IS reste ici encore une option.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>La location demeure occasionnelle\u00a0: Dans ce cas de figure, la SCI ne propose pas de bail \u00e0 courte dur\u00e9e renouvelable. Elle n\u2019en fait pas une activit\u00e9 habituelle. <b>Corollairement<\/b>, si elle d\u00e9cide de mettre son immeuble meubl\u00e9 en bail durant 3 ans sans interruption, elle est automatiquement impos\u00e9e sur ses b\u00e9n\u00e9fices.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re ou SCI est une forme de soci\u00e9t\u00e9 civile \u00e0 vocation lucrative ou non. Dans ce cas, elle a comme objet soit la gestion collective d\u2019un patrimoine immobilier soit la recherche de profit, ceci en louant des logements ou en \u00e9difiant des immeubles pour ensuite les vendre. 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