{"id":34207,"date":"2020-08-13T15:29:59","date_gmt":"2020-08-13T14:29:59","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=34207"},"modified":"2022-03-27T21:20:40","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:40","slug":"tout-savoir-sur-le-bail-precaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/creer-son-entreprise\/tout-savoir-sur-le-bail-precaire\/","title":{"rendered":"Bail pr\u00e9caire tous les conseils des experts"},"content":{"rendered":"<p>La location de locaux pour l\u2019exploitation d\u2019un fonds de commerce est strictement encadr\u00e9e par la loi, notamment le Code de commerce. Ce dernier autorise la conclusion de diff\u00e9rents baux commerciaux, dont le bail pr\u00e9caire. \u00c9galement appel\u00e9 bail d\u00e9rogatoire, le bail pr\u00e9caire d\u00e9roge aux r\u00e8gles applicables aux baux commerciaux classiques. Dur\u00e9e moins longue, conditions plus avantageuses pour les deux parties, le bail pr\u00e9caire devient la solution privil\u00e9gi\u00e9e des parties qui veulent d\u00e9jouer le r\u00e9gime du 3-6-9 des baux commerciaux. En plein lancement de votre activit\u00e9, vous cherchez \u00e0 conclure un contrat de bail sans subir les contraintes li\u00e9es \u00e0 la longue dur\u00e9e de celui-ci\u00a0? Cet article vous permet de tout savoir sur le bail pr\u00e9caire.<\/p>\n<div class=\"wp-block-button\" style=\"text-align:center;\"><a class=\"wp-block-button__link has-background\" href=\"https:\/\/www.legalvision.fr\/tous-les-services\/\">Commencer ma cr\u00e9ation d&rsquo;entreprise<\/a><\/div>\n<h2>Bail pr\u00e9caire, qu&rsquo;est ce que \u00e7a veut dire ?<\/h2>\n<p>Pour tout savoir sur le bail pr\u00e9caire, il est n\u00e9cessaire de connaitre ses diff\u00e9rentes appellations. Le bail pr\u00e9caire, d\u00e9rogatoire, ou de courte dur\u00e9e est un contrat portant sur la location de locaux affect\u00e9s \u00e0 l\u2019usage commercial, industriel ou artisanal. De courte dur\u00e9e, il est souvent conclu par les propri\u00e9taires et locataires qui souhaitent s\u2019affranchir des r\u00e8gles applicables aux baux commerciaux classiques. La dur\u00e9e de ces derniers pouvant souvent \u00eatre contraignante pour les deux parties, le bail pr\u00e9caire leur offre plus d\u2019agilit\u00e9 et de souplesse. Cependant, conclu pour une dur\u00e9e ne d\u00e9passant pas 3 ans, le bail pr\u00e9caire ne permet pas de b\u00e9n\u00e9ficier des r\u00e8gles protectrices des baux classiques. Il en est ainsi de droit au renouvellement ou encore de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction. Toutefois, le bail pr\u00e9caire pr\u00e9sente plusieurs avantages autant pour le locataire que pour le propri\u00e9taire.<\/p>\n<h2>Bail pr\u00e9caire, quelle est sa dur\u00e9e\u00a0?<\/h2>\n<p>Il faut s\u2019attarder sur la dur\u00e9e de celui-ci. En application des dispositions de l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037667139&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20181125\">L 145-4 du Code de commerce<\/a>, les baux commerciaux ne peuvent \u00eatre conclut sur une dur\u00e9e inf\u00e9rieure \u00e0 neuf ans. Toutefois, le locataire a la possibilit\u00e9 de quitter lieux apr\u00e8s l\u2019expiration d\u2019une p\u00e9riode de trois ans. Par son caract\u00e8re pr\u00e9caire, le bail pr\u00e9caire pr\u00e9vue par l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000019289966&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379\">L 145-5<\/a> permet de d\u00e9roger \u00e0 cette r\u00e8gle. En effet, il est conclu pour une dur\u00e9e maximale de trois ans (pas de dur\u00e9e minimale). Aussi, il est important de noter que cette dur\u00e9e de trois ans emporte \u00e9galement les renouvellements. Ainsi, si on est en pr\u00e9sence d\u2019un cumul de dur\u00e9e d\u2019un contrat de bail pr\u00e9caire, celui-ci ne doit pas d\u00e9passer trois ans. Le bail pr\u00e9caire est conclu d\u2019un commun accord entre les parties. Il en est fait mention expresse dans le contrat.<\/p>\n<h4>Remarque<\/h4>\n<p>M\u00eame si leur dur\u00e9e est inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 trois ans, les contrats de locations saisonni\u00e8res ne font pas partie des baux pr\u00e9caires. Ils sont conclus pour une dur\u00e9e de 3 \u00e0 6 mois selon la situation g\u00e9ographique des locaux et selon la saison.<\/p>\n<h2>Les conditions n\u00e9cessaires pour conclure le bail pr\u00e9caire<\/h2>\n<p>Plusieurs conditions sont \u00e0 r\u00e9unir pour pouvoir conclure un bail pr\u00e9caire. Ces derniers sont li\u00e9s au moment de l\u2019occupation des lieux, la dur\u00e9e du contrat, de la manifestation de volont\u00e9 des parties et \u00e0 la forme du contrat.<\/p>\n<h3>Le moment de la conclusion du contrat<\/h3>\n<p>Le contrat de bail d\u00e9rogatoire doit \u00eatre conclu au moment o\u00f9 le locataire entre dans les lieux. Ainsi, ce type de bail ne peut \u00eatre la succession d\u2019un <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2019\/02\/01\/droit-au-bail-tous-les-conseils-d-experts\/\">bail commercial<\/a> ni un renouvellement de bail. Un \u00e9tat des lieux est \u00e9tabli par \u00e9crit et de fa\u00e7on contradictoire par les deux parties avant la jouissance de ceux-ci. \u00a0L\u2019\u00e9tat des lieux peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 par un mandataire d\u00e9sign\u00e9 par les deux parties ou un huissier. Dans tous les cas, les parties devront se partager les frais.<\/p>\n<h3>Le caract\u00e8re \u00e9crit du contrat<\/h3>\n<p>La l\u00e9gislation en vigueur n\u2019impose pas le caract\u00e8re \u00e9crit du contrat de bail pr\u00e9caire. Toutefois, la r\u00e9daction d\u2019un contrat est recommand\u00e9e afin de prouver l\u2019existence de relation contractuelle entre les deux parties en cas de litige.<\/p>\n<h3>La manifestation expresse des parties de conclure un bail d\u00e9rogatoire<\/h3>\n<p>La volont\u00e9 des parties de conclure un bail pr\u00e9caire d\u00e9rogeant aux baux commerciaux classiques doit express\u00e9ment para\u00eetre dans le contrat. Il ne peut pas y avoir de supposition. Les mentions doivent \u00eatre claires, pr\u00e9cises et renvoyer \u00e0 l\u2019article L 145-5 du Code de commerce.<\/p>\n<h3>La dur\u00e9e du bail<\/h3>\n<p>Comme il a \u00e9t\u00e9 signal\u00e9 plus t\u00f4t, la dur\u00e9e du contrat de bail pr\u00e9caire ne peut exc\u00e9der trois ans. Aussi, il n\u2019existe pas de dur\u00e9e minimale. Toutefois, les parties ont l\u2019obligation de respecter la dur\u00e9e fix\u00e9e par le contrat et ne peuvent effectuer une <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2019\/01\/08\/resiliation-anticipee-de-bail-commercial\/\">r\u00e9siliation anticip\u00e9e<\/a>.<\/p>\n<h3>Le d\u00e9faut de propri\u00e9t\u00e9 commerciale<\/h3>\n<p>Contrairement aux baux commerciaux classiques, le preneur d\u2019un bail pr\u00e9caire ne poss\u00e8de pas la propri\u00e9t\u00e9 commerciale. De ce fait, il n\u2019a pas le droit de le c\u00e9der. Toutefois, il a la possibilit\u00e9 de sous-louer les locaux pour la dur\u00e9e restante de son contrat.<\/p>\n<h2>Quels sont les avantages et inconv\u00e9nients du bail pr\u00e9caire<\/h2>\n<p>Le contrat de bail de courte dur\u00e9e pr\u00e9sente des avantages autant pour le bailleur que pour le locataire. Mais il n\u2019est toutefois pas prot\u00e9g\u00e9 de certains inconv\u00e9nients.<\/p>\n<h3>Pour le propri\u00e9taire<\/h3>\n<ol>\n<li>\n<h4>Les avantages<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>\n<h4>\u00c9tude de la situation du locataire pr\u00e9alablement \u00e0 la conclusion d\u2019un bail commercial<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>S\u2019engager dans un contrat de bail commercial de neuf ans avec un locataire inconnu peut \u00eatre risqu\u00e9 pour le bailleur. D\u2019autant plus que dans ce type de contrat, le locataire dispose de la propri\u00e9t\u00e9 commerciale. Le bail de courte dur\u00e9e est une solution pratique pour analyser la situation professionnelle et personnelle du locataire avant la signature d\u2019un \u00e9ventuel contrat de bail commercial.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4>Pas d\u2019obligation de payer une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Au terme du contrat de bail pr\u00e9caire, le propri\u00e9taire peut demander que locataire de quitter les lieux sans qu\u2019il ait \u00e0 lui verser une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction. En effet, \u00e9tant donn\u00e9 que le caract\u00e8re pr\u00e9caire du bail d\u00e9rogatoire n\u2019attribue pas la propri\u00e9t\u00e9 commerciale au locataire, celui-ci ne peut pr\u00e9tendre \u00e0 aucune indemnisation.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4>Possibilit\u00e9 d\u2019augmenter la rentabilit\u00e9 des locaux<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si le locataire souhaite conclure un contrat de bail commercial et que sa situation \u00e9conomique est favorable, le bailleur peut d\u00e9cider de n\u00e9gocier \u00e0 la hausse le prix du loyer. Le locataire, s\u2019il ne veut pas perdre sa client\u00e8le devra s\u2019y conformer.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>\n<h4>Les inconv\u00e9nients<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>\n<h4>Pas de stabilit\u00e9 des locataires<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Conclu pour une courte dur\u00e9e, le bail pr\u00e9caire ne garantit pas au bailleur la stabilit\u00e9 de ses locataires. De plus, il ne pourra pas toujours anticiper les formalit\u00e9s li\u00e9es au renouvellement du bail \u00e0 l\u2019approche de chaque \u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4>Bail accept\u00e9 par tr\u00e8s peu de locataires<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c9tant donn\u00e9 que le bail pr\u00e9caire n\u2019offre pas les m\u00eames protections que les baux commerciaux classiques, tr\u00e8s peu de locataires sont attir\u00e9s par ce type de contrat. Actuellement, les jeunes entrepreneurs en plein lancement de leur activit\u00e9 en sont les plus s\u00e9duits.<\/p>\n<h3>Pour le locataire<\/h3>\n<ol>\n<li>\n<h4>Les avantages<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>\n<h4>Un bail adapt\u00e9 aux besoins \u00e9volutifs d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 en d\u00e9veloppement<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si le locataire ne peut pas anticiper ses effectifs ni ses besoins \u00e0 moyen terme, il est conseill\u00e9 de conclure un bail de courte dur\u00e9e plut\u00f4t que de s\u2019engager dans un bail classique de neuf ans. En effet, il peut arriver qu\u2019au fil du temps l\u2019entreprise r\u00e9alise un mauvais chiffre d\u2019affaires, les locaux ne suffisent plus aux besoins de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4>Une opportunit\u00e9 d\u2019\u00e9valuer la zone de chalandise<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Gr\u00e2ce au bail pr\u00e9caire, le locataire a la possibilit\u00e9 de tester l\u2019attractivit\u00e9 de son activit\u00e9 par rapport \u00e0 ses clients. Dans le cas o\u00f9 la zone de chalandise ne r\u00e9pond pas \u00e0 ses attentes, il pourra quitter les lieux au terme de son contrat.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4>Un loyer plus accessible<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le d\u00e9p\u00f4t de garantie ainsi que le loyer demand\u00e9 dans la cadre de la conclusion d\u2019un bail pr\u00e9caire sont moins importants que ceux appliqu\u00e9s dans les baux commerciaux classiques. De plus, le locataire n\u2019a pas \u00e0 s\u2019inqui\u00e9ter de la question relative \u00e0 la r\u00e9\u00e9valuation p\u00e9riodique du loyer dans la mesure o\u00f9 la dur\u00e9e du bail n\u2019exc\u00e8de pas 36 mois.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>\n<h4>Les inconv\u00e9nients<\/h4>\n<\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>\n<h4>Pas d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si le bailleur d\u00e9cide de ne pas renouveler le bail pr\u00e9caire, ni de le transformer en bail commercial, le locataire ne peut pas pr\u00e9tendre \u00e0 une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.\u00a0 Au terme du bail, il devra tout simplement quitter les lieux.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4>Pas de garantie de renouvellement<\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le renouvellement du bail pr\u00e9caire n\u2019est pas obligatoire, m\u00eame si l\u2019ancien contrat n\u2019a pas exc\u00e9d\u00e9 trois ans. Le locataire ne dispose donc d\u2019aucune garantie contrairement au bail commercial classique.<\/p>\n<h2>Qu&rsquo;en est-il de la r\u00e9siliation du bail pr\u00e9caire ?<\/h2>\n<p>Si le locataire souhaite r\u00e9silier le bail pr\u00e9caire, il est tenu de respecter la dur\u00e9e pr\u00e9vue par le contrat. Sinon, il devra verser au propri\u00e9taire la totalit\u00e9 du loyer qu\u2019il doit encore payer jusqu\u2019\u00e0 la fin dudit contrat. Ainsi, le preneur n\u2019a pas la possibilit\u00e9 de donner cong\u00e9 avant le terme de la p\u00e9riode de location.<\/p>\n<p>D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, s\u2019il n\u2019y a pas eu de renouvellement, et si locataire n&rsquo;a pas quitt\u00e9 pas les lieux \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du contrat, le bailleur, dans un d\u00e9lai d\u2019un mois doit manifester son opposition. S\u2019il ne le fait pas, le contrat se transformera automatiquement en bail commercial classique.<\/p>\n<p><\/p>\n<div class=\"wp-block-button\" style=\"text-align:center;\"><a class=\"wp-block-button__link has-background\" href=\"https:\/\/www.legalvision.fr\/tous-les-services\/\">Commencer ma cr\u00e9ation d&rsquo;entreprise<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La location de locaux pour l\u2019exploitation d\u2019un fonds de commerce est strictement encadr\u00e9e par la loi, notamment le Code de commerce. Ce dernier autorise la conclusion de diff\u00e9rents baux commerciaux, dont le bail pr\u00e9caire. \u00c9galement appel\u00e9 bail d\u00e9rogatoire, le bail pr\u00e9caire d\u00e9roge aux r\u00e8gles applicables aux baux commerciaux classiques. 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