En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, l\u2019objet social d\u2019une SCI n\u2019est pas la vente d\u2019immeuble. En effet, elle a pour principale vocation d\u2019acheter un immeuble en vue de le mettre en location, pour en tirer par la suite les revenus du loyer. Cependant, il peut arriver qu\u2019une SCI vende des biens immobiliers en vue d\u2019obtenir rapidement des liquidit\u00e9s. Apr\u00e8s cette vente, la SCI peut n\u2019avoir plus de raison d\u2019\u00eatre. Dans ces circonstances, il faudra proc\u00e9der \u00e0 sa dissolution. Toutefois, il faut souligner que la dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble suit une proc\u00e9dure stricte. Elle rel\u00e8ve de la d\u00e9cision des associ\u00e9s et n\u00e9cessite l\u2019accomplissement de plusieurs formalit\u00e9s administratives. Notre article\u00a0 sur la dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l’immeuble vous donne tous les d\u00e9tails.<\/p>\n
Dans cet article, LegalVision met \u00e0 votre service son expertise juridique pour vous aider \u00e0 tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un r\u00e9sum\u00e9 des points essentiels \u00e0 retenir :<\/p>\n
I\/ Proc\u00e9dure de dissolution de la SCI suite \u00e0 la vente de l’immeuble<\/a> La dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l’\u2019immeuble se fait en plusieurs \u00e9tapes. Ainsi, la Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re ne sera consid\u00e9r\u00e9e comme l\u00e9galement dissoute que lorsqu\u2019elle sera radi\u00e9e du RCS.<\/p>\n La dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble est d\u00e9cid\u00e9e par la majorit\u00e9 des associ\u00e9es r\u00e9unies en Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Ainsi, la convocation des associ\u00e9s en AG est la premi\u00e8re \u00e9tape. Il peut s\u2019agir d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire ou une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle. Le g\u00e9rant ainsi que les associ\u00e9s aupr\u00e8s du g\u00e9rant sont habilit\u00e9s \u00e0 convoquer l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. L\u2019ordre du jour de la r\u00e9union sera la dissolution de la SCI<\/a>. Si au cours de la r\u00e9union,\u00a0la dissolution est vot\u00e9e\u00a0par l\u2019ensemble des associ\u00e9es, alors, le g\u00e9rant sera imm\u00e9diatement r\u00e9voqu\u00e9 de ses fonctions.<\/p>\n Apr\u00e8s que la dissolution ait \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, les associ\u00e9s sont tenus de nommer un liquidateur. Ce dernier aura pour mission d\u2019assurer les proc\u00e9dures \u00e0 suivre durant la liquidation et la dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble. Le liquidateur est d\u00e9sign\u00e9 par les associ\u00e9s \u00e0 la suite d\u2019un vote \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9. En cas de divergence, la soci\u00e9t\u00e9 peut saisir le tribunal en vue de la nomination judiciaire d\u2019un liquidateur. Le liquidateur peut correspondre au g\u00e9rant, \u00e0 un associ\u00e9 ou \u00e0 une personne \u00e9trang\u00e8re \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 (avocat ou notaire).<\/p>\n Une fois que la dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et que les associ\u00e9s ont vot\u00e9 un liquidateur, il faudra dresser un proc\u00e8s-verbal de dissolution. Ce dernier est r\u00e9dig\u00e9 par le g\u00e9rant. Toutefois, il est conseill\u00e9 de demander l\u2019aide d\u2019une assistance juridique pour \u00e9viter les lacunes de r\u00e9daction.<\/p>\n L\u2019acte ou le proc\u00e8s-verbal de dissolution doit ensuite \u00eatre enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du Greffe du Tribunal de Commerce du ressort du si\u00e8ge social de l\u2019entreprise. C\u2019est le liquidateur qui est tenu d\u2019effectuer cette proc\u00e9dure. Il faudra \u00e9galement payer un droit d\u2019enregistrement d\u2019environ 400 euros.<\/p>\n Apr\u00e8s que l\u2019acte de dissolution ait \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du Greffe du tribunal de Commerce, il faudra proc\u00e9der \u00e0 la publication de la dissolution de la SCI<\/a> au Journal d’Annonces L\u00e9gales JAL. En outre, cet avis doit \u00e9galement para\u00eetre au BODACC ou Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Pour cette proc\u00e9dure, il faudra \u00e9galement compter dans les 400 euros.<\/p>\n La liquidation<\/a> est une \u00e9tape incontournable lors de la dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble. Concr\u00e8tement, la liquidation consiste \u00e0 vendre les biens de la soci\u00e9t\u00e9 en vue de rembourser les cr\u00e9anciers de l\u2019entreprise. La somme obtenue par la liquidation sera plac\u00e9e sur le compte bancaire de l\u2019entreprise. Aussi, le remboursement des dettes sera assur\u00e9 par le liquidateur. Ce dernier devra par la suite tenue de r\u00e9partir le reste du montant inscrit sur le compte de la SCI entre les associ\u00e9es. La r\u00e9partition se fait en fonction des parts de chaque associ\u00e9e.<\/p>\n La radiation constitue l\u2019\u00e9tape finale de la dissolution SCI suite \u00e0 vente de l\u2019immeuble. Celle-ci s\u2019effectue aupr\u00e8s du Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s. Pour ce faire, il faut constituer un dossier de radiation. Ce dernier comprend\u00a0:<\/p>\n L\u2019ensemble des documents doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9 au Centre de Formalit\u00e9 des Entreprises ou CFE.<\/p>\n Mis \u00e0 part la dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble, il existe \u00e9galement d\u2019autres situations d\u00e9termin\u00e9es par la loi pouvant entra\u00eener sa dissolution.<\/p>\n Au terme de la proc\u00e9dure de liquidation de la Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re, il peut arriver qu\u2019il reste plus d\u2019argent que la somme initiale investie par les associ\u00e9s. Dans ce cas, on parle de boni de liquidation. Ce dernier est imposable et support\u00e9 par les associ\u00e9s.<\/p>\n La SCI qu\u2019elle soit soumise \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) ou imp\u00f4t sur les revenus (IR), ont l\u2019obligation de proc\u00e9der \u00e0 une d\u00e9claration de r\u00e9sultat. Cette derni\u00e8re doit se faire dans les deux mois suivants sa dissolution.<\/p>\n Si la SCI est soumise \u00e0 l\u2019IS, dans ce cas, le boni de liquidation est une distribution de revenu qui sera impos\u00e9 au nom des associ\u00e9s. Ceci en fonction de leur droit respectif. Dans ce type de SCI, les plus-values \u00e0 court terme et le r\u00e9sultat d\u2019exploitation sont assujettis \u00e0 un imp\u00f4t de 33, 33%.<\/p>\n Avant le partage du boni de liquidation, la SCI doit payer un droit de 2,5 % sur le boni. Toutefois, en ce qui concerne les SCI soumises \u00e0 l\u2019IS, il faut faire la distinction entre deux situations. Ainsi, dans le cas o\u00f9 le partage se fait avec soulte, c\u2019est-\u00e0-dire lorsqu\u2019un des associ\u00e9s jouit de valeurs sup\u00e9rieures \u00e0 sa part dans la SCI. Alors, la soulte est soumise au r\u00e9gime fiscal de la vente. \u00c0 cet effet, la somme \u00e9quivalente conforme \u00e0 la soulte est d\u00e9duite de l\u2019actif net partag\u00e9 afin d\u2019estimer le droit d\u2019enregistrement.<\/p>\n Par contre, dans le cas o\u00f9 il n\u2019y a pas de soulte, le droit de 2,5 % doit \u00eatre r\u00e9gl\u00e9. Avant d\u2019effectuer le calcul du boni, le liquidateur peut d\u00e9duire \u00a0\u00a0les frais, les dettes<\/a>, et les imp\u00f4ts de liquidation.<\/p>\n Les sommes r\u00e9parties entre les associ\u00e9s durant le partage du boni de liquidation d\u2019une SCI sont soumises au m\u00eame r\u00e9gime fiscal que les dividendes. Aussi, lors du partage, les associ\u00e9es doivent avant tout r\u00e9cup\u00e9rer le montant de leur apport au capital de la SCI (ce dernier n\u2019est pas imposable).<\/p>\n Enfin, il importe de souligner que lorsqu\u2019il y a mali de liquidation, les associ\u00e9s ont l\u2019obligation de le combler. De plus, ils ne pourront pas b\u00e9n\u00e9ficier de la d\u00e9duction des charges de leur IR.<\/p>\n L\u2019imp\u00f4t sur le revenu fonctionne par tranche d\u2019imposition. Ainsi, son montant augmente de mani\u00e8re progressive en fonction du revenu per\u00e7u par l\u2019assujetti. A cet effet, si le revenu imposable net\u00a0est de :<\/p>\n Dans le cadre du calcul de l\u2019imp\u00f4t, tous les revenus sont pris en consid\u00e9ration sauf exception.<\/p>\n Fiscalement, le boni de liquidation est assimil\u00e9 \u00e0 une distribution de dividendes. Initialement, ces derni\u00e8res entraient dans le cadre du bar\u00e8me progressif de l\u2019IR. Notamment dans la cat\u00e9gorie des RCM ou revenu des capitaux mobiliers. Ceci apr\u00e8s un abattement s\u2019\u00e9levant \u00e0 40%. Aussi, ces dividendes \u00e9taient assujettis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au taux d\u2019environ 15,5 %.<\/p>\n Toutefois, depuis la loi de finance de 2018, les dividendes, en l\u2019occurrence le boni de liquidation ne figure plus dans le bar\u00e8me progressif de l\u2019imp\u00f4t. Aujourd\u2019hui, il est soumis au taux unique de 12,8% et \u00e0 un pr\u00e9l\u00e8vement social de 17,2 %\u00a0. Ce qui fait un total de 30 %. Cette \u00ab\u00a0flat tax\u00a0<\/a>\u00bb est applicable au boni de liquidation ayant \u00e9t\u00e9 per\u00e7u depuis 2018. Ainsi, \u00e0 titre d\u2019exemple, si est associ\u00e9 re\u00e7ois un boni de liquidation de 10\u00a0000 \u20ac, il sera redevable envers l\u2019administration fiscale d\u2019une somme unique de 3\u00a0000 \u20ac.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n
\nII\/ Le traitement fiscal du boni de liquidation<\/a>\n<\/p>\nI\/ Proc\u00e9dure de dissolution de la SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble<\/h2>\n
A) Proc\u00e9dure de dissolution, la convocation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des associ\u00e9s<\/h3>\n
B) Proc\u00e9dure de dissolution, la nomination du liquidateur<\/h3>\n
C) Proc\u00e9dure de dissolution, la r\u00e9daction du proc\u00e8s-verbal de dissolution<\/h3>\n
D) Proc\u00e9dure de dissolution, l\u2019enregistrement de l\u2019acte de dissolution suite \u00e0 la vente d’immeuble<\/h3>\n
E) Proc\u00e9dure de dissolution, la publication de l\u2019avis de dissolution au JAL et BODACC<\/h3>\n
F) Proc\u00e9dure de dissolution, la liquidation de la SCI<\/h3>\n
G) Proc\u00e9dure de dissolution, la radiation de la SCI<\/h3>\n
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H) Les autres cas de dissolution de la SCI<\/h3>\n
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II\/\u00a0 Le traitement fiscal du boni de liquidation<\/h2>\n
Boni de liquidation, des plus-values et b\u00e9n\u00e9fices imposables<\/h3>\n
A) Le traitement fiscal du boni de liquidation pour une SCI soumise \u00e0 l\u2019IS<\/h3>\n
1. Dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble : boni de liquidation et droit d\u2019enregistrement<\/h4>\n
2. Dissolution SCI suite \u00e0 la vente de l\u2019immeuble : comment se fait le partage du boni de liquidation impos\u00e9\u00a0?<\/h4>\n
B) Le traitement fiscal du boni de liquidation pour une SCI soumise \u00e0 l\u2019IR<\/h3>\n
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