Cr\u00e9er une SCI avec apport immobilier peut \u00eatre une solution extr\u00eamement viable<\/strong> pour g\u00e9rer un tel bien. La SCI est, en effet, la forme de soci\u00e9t\u00e9 adapt\u00e9e \u00e0 la gestion de biens immobiliers<\/strong><\/a>.\n<\/p>\n I\/\u00a0Cr\u00e9er une SCI avec apport immobilier : qu’est-ce qu’une SCI ?<\/strong><\/a> La SCI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re) est une soci\u00e9t\u00e9 par laquelle la gestion des biens immobiliers est facilit\u00e9e. En effet, cette soci\u00e9t\u00e9, d\u00e9finie par le Code civil, est tourn\u00e9e vers le monde de l’immobilier et la gestion de patrimoine immobilier<\/strong>.<\/p>\n Pour constituer une SCI,\u00a02 associ\u00e9s au minimum<\/strong> doivent se mettre d’accord pour se lancer dans l’aventure. L’associ\u00e9 peut \u00eatre une personne physique ou une personne morale.<\/p>\n Il n\u2019existe pas de capital social minimum<\/strong> pour constituer une SCI, cette derni\u00e8re peut donc se constituer avec un capital social de seulement 1 euro symbolique<\/strong>. La SCI doit faire l’objet d’un \u00e9crit qui pourra prendre plusieurs formes :<\/p>\n Concernant la responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s, ils sont responsables de mani\u00e8re ind\u00e9finie et solidaire<\/strong>.<\/p>\n Avant d’aborder les diff\u00e9rents cas d’apport, notons qu’il existe des apports \u00e0 titre on\u00e9reux<\/strong>. Ce terme signifie que l’apport se fait aussi bien en actif<\/strong> (\u00ab en positif \u00bb) qu’en passif<\/strong> (\u00ab en n\u00e9gatif \u00bb). Autrement dit, la valeur du bien immobilier apport\u00e9 sera alors compens\u00e9e par la valeur d’un passif (par exemple une dette) apport\u00e9 au m\u00eame moment.<\/p>\n Les apports en num\u00e9raire sont les apports effectu\u00e9s en argent<\/strong>. En contrepartie, l’apporteur recevra des parts sociales<\/strong> dans la m\u00eame proportion que son apport. Il est r\u00e9put\u00e9 pour \u00eatre une forme d’apport simple et rapide<\/strong>.<\/p>\n De plus, la qualit\u00e9 d’associ\u00e9 peut s’acqu\u00e9rir en apportant en num\u00e9raire<\/strong>, et cet apport peut provenir aussi bien d’une personne majeure que d’une personne mineure. Cette derni\u00e8re n’a en effet pas \u00e0 obtenir d’autorisation sp\u00e9ciale pour effectuer un tel apport<\/strong>.<\/p>\n Ce type d’apport fait partie du capital social<\/strong>.<\/p>\n Les apports en nature sont ceux qui concernent les apports en bien qui n’est pas de l’argent<\/strong>. Cela comprend, par cons\u00e9quent, les apports en biens immobiliers.<\/p>\n Ce type d’apport fait partie du capital social<\/strong>.<\/p>\n Les apports en industrie sont les apports qui ne font pas partie du capital social<\/strong>.<\/p>\n Par cons\u00e9quent, ils n’ont pas de valeur p\u00e9cuniaire<\/strong>. Toutefois, les apporteurs en industrie ont les m\u00eames droits que les apporteurs en num\u00e9raire<\/strong>. L’apport en industrie consiste \u00e0 mettre \u00e0 disposition de la soci\u00e9t\u00e9 son savoir-faire, son travail, son expertise, etc.<\/em> Autrement dit, l’apport en industrie consiste \u00e0 tous les apports en \u00e9l\u00e9ments immat\u00e9riels<\/strong>.<\/p>\n En prenant en compte le fait que l’objet social d’une SCI est de g\u00e9rer des biens immobiliers, il est logique qu’un tel apport puisse \u00eatre fait.<\/p>\n L’ex\u00e9cution de l’apport peut avoir lieu \u00e0 diff\u00e9rents moments<\/strong>. Il peut avoir lieu notamment au moment de la constitution de la soci\u00e9t\u00e9<\/strong>. D\u00e8s lors, il est directement int\u00e9gr\u00e9 aux statuts<\/a>. L’apport peut, par ailleurs, intervenir en cours de vie de la soci\u00e9t\u00e9<\/strong>. On parlera d\u00e8s lors d’augmentation en capital<\/strong>. Les statuts de la SCI<\/strong><\/a> doivent \u00eatre mis \u00e0 jour<\/strong> pour int\u00e9grer cette augmentation de capital social en leur sein. N’h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter<\/a> pour la r\u00e9daction de vos statuts.<\/p>\n En apportant au capital social sous forme d’immeuble, l’associ\u00e9 entrant conc\u00e8de la propri\u00e9t\u00e9 de son immeuble au profit de la SCI. On parle de transfert de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>. En \u00e9change de ce transfert de propri\u00e9t\u00e9, le nouvel associ\u00e9 r\u00e9cup\u00e9rera des parts sociales.<\/p>\n En tant que nouvel associ\u00e9, l’apporteur devra assumer les responsabilit\u00e9s qui incombent \u00e0 ce r\u00f4le<\/strong>. Le nouvel associ\u00e9 sera donc ind\u00e9finiment et solidairement responsable, au m\u00eame titre que ses pairs.<\/p>\n L’apport peut \u00eatre effectu\u00e9 sous diff\u00e9rentes formes dont en pleine propri\u00e9t\u00e9. La pleine propri\u00e9t\u00e9 signifie que le nouvel associ\u00e9 devra fournir plusieurs garanties \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9, dont la propri\u00e9t\u00e9 paisible de l’immeuble<\/strong> et la garantie de l’absence de vices cach\u00e9s de l’immeuble<\/strong>.<\/p>\n Apporter un immeuble au sein d’une SCI n’oblige pas de passer par un commissaire aux apports pour \u00e9valuer le bien en question. Evaluer le bien est donc de la comp\u00e9tence des associ\u00e9s<\/strong>. Toutefois, une \u00e9valuation faite \u00e0 la va-vite ne peut pas \u00eatre envisag\u00e9e puisque les associ\u00e9s engagent leur responsabilit\u00e9 sur cette \u00e9valuation<\/strong>. En tout \u00e9tat de cause, l’\u00e9valuation peut faire l’objet d’un amendement<\/strong>. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, si l’immeuble vaut moins que pr\u00e9vu, l’associ\u00e9 entrant voit sa participation dans la soci\u00e9t\u00e9 diminuer.<\/p>\n Il existe des frais de notaire<\/strong>, qui doivent \u00eatre pay\u00e9s lors de l’apport d’un immeuble au sein du capital social d’une SCI. En effet, un tel apport doit \u00eatre effectu\u00e9 sous la forme d’un acte authentique<\/strong>. L’acte authentique est un acte r\u00e9dig\u00e9 par un notaire qui y appose le sceau \u00e9tatique<\/strong> et lui donne une force particuli\u00e8re<\/strong>. Cette proc\u00e9dure s’applique \u00e0 l’apport de l’immeuble lors de la constitution de la SCI. Si un tel apport est effectu\u00e9 en cours de vie de la soci\u00e9t\u00e9, l’apport pourra \u00eatre fait par l’interm\u00e9diaire du Proc\u00e8s-Verbal<\/strong> (PV) dress\u00e9 lors l’Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale qui aura act\u00e9 l’augmentation de capital social. Ce PV, sous forme de copie, fera l’objet d’une annexe \u00e0 un acte<\/strong> qui sera transmis au notaire en charge des affaires de la SCI.<\/p>\n Le droit de pr\u00e9emption<\/strong> est le droit pour une personne, qui peut \u00eatre une autorit\u00e9 publique comme une collectivit\u00e9 territoriale ou une personne morale ou physique, soit par voie contractuelle soit par voie l\u00e9gislative, de se substituer \u00e0 une autre personne pour l’usage d’un droit ou pour l’acquisition d’un bien<\/strong>.<\/p>\n Dans le cadre d’un apport d’un immeuble au capital social d’une SCI, un droit de pr\u00e9emption peut exister. Cet apport est interpr\u00e9t\u00e9 de la m\u00eame mani\u00e8re que lors d’une vente d’un immeuble. C’est la raison pour laquelle un droit de pr\u00e9emption peut venir s’interposer \u00e0 un apport en immeuble<\/strong>. Par exemple, une commune<\/strong> peut d\u00e9tenir un droit de pr\u00e9emption sur les immeubles de son territoire. D\u00e8s lors, en cas de vente de l’immeuble ou d’apport de celui-ci au sein d’une SCI, l’information de cette op\u00e9ration doit \u00eatre transmise \u00e0 la mairie afin que celle-ci ait la possibilit\u00e9 de se saisir de son droit. Apr\u00e8s l’en avoir inform\u00e9e, la mairie dispose alors d’un d\u00e9lai de\u00a02 mois pour manifester sa volont\u00e9 ou non de se saisir de son droit de pr\u00e9emption<\/strong>.<\/p>\n Il existe un syst\u00e8me de publicit\u00e9 fonci\u00e8re afin de permettre aux tiers d’\u00eatre inform\u00e9 des proc\u00e9dures immobili\u00e8res en mati\u00e8re d’apport au capital social d’une SCI<\/strong>.<\/p>\n Apporter un immeuble au capital social d’une SCI est consid\u00e9r\u00e9 de la m\u00eame mani\u00e8re qu’une vente. Par cons\u00e9quent, il peut \u00eatre imagin\u00e9 qu’une plus-value\u00a0soit r\u00e9alis\u00e9e lors d’un apport en bien immobilier<\/strong>.<\/p>\n Ainsi, la fiscalit\u00e9 concernant les plus-values, ou, en d’autres termes le r\u00e9gime des plus-values, sera appliqu\u00e9. Il en ressort que l’imposition sur la plus-value sera d’un taux forfaitaire de 19%<\/strong>.<\/p>\n Toutefois, il existe des exemptions de la taxe sur les plus-values<\/strong>. C’est le cas quand l’apporteur apporte sa r\u00e9sidence principale en tant que bien immobilier \u00e0 la SCI<\/a><\/strong>. Il en sera de m\u00eame en cas si l’apporteur est retrait\u00e9<\/strong>, dans certaines conditions, ou invalide<\/strong>.<\/p>\n Le notaire en charge des affaires de la SCI est en charge de calculer le montant de la taxe sur la plus-value \u00e0 payer.<\/p>\n Les droits d’enregistrement sont de l’ordre de 5% quand la SCI est soumise \u00e0 l’Imp\u00f4t sur les Soci\u00e9t\u00e9s<\/a> (IS)<\/strong>. Concernant une SCI, qui se voit \u00eatre l’objet d’un apport de la part d’une personne physique ou morale, soumise \u00e0 l’Imp\u00f4t sur le Revenu (IR)<\/strong>, les droits d’enregistrement n’auront pas \u00e0 \u00eatre r\u00e9gl\u00e9s si le bien immobilier est \u00e0 usage professionnel ou d’habitation<\/strong>. Autrement dit, il y aura une exon\u00e9ration des droits d’enregistrement<\/strong>.<\/p>\n Articles :<\/strong><\/p>\nSommaire<\/h3>\n
\n II\/\u00a0Cr\u00e9er une SCI avec apport immobilier : les diff\u00e9rents types d’apport possibles
\n<\/strong><\/a>III\/\u00a0Cr\u00e9er une SCI avec apport immobilier : comment apporter\u00a0un immeuble\u00a0?<\/strong><\/a><\/p>\nI\/ Cr\u00e9er une SCI avec apport immobilier : qu’est-ce qu’une SCI ?<\/h2>\n
\n
II\/\u00a0Cr\u00e9er une SCI avec apport immobilier : les diff\u00e9rents types d’apport possibles<\/strong><\/h2>\n
A) Les apports en num\u00e9raire<\/h3>\n
B) Les apports en nature<\/h3>\n
C) Les apports en industrie<\/h3>\n
III\/\u00a0Cr\u00e9er une SCI avec apport immobilier : comment apporter\u00a0un immeuble\u00a0?<\/strong>
\n<\/h2>\nA) Le principe<\/h3>\n
B) Les formalit\u00e9s<\/h3>\n
C) Le droit de pr\u00e9emption<\/h3>\n
D) Publicit\u00e9 fonci\u00e8re<\/h3>\n
1. Concernant les plus-values immobili\u00e8res<\/h4>\n
2. Droit d’enregistrement<\/h4>\n
Sources<\/strong><\/summary>\n