{"id":3040,"date":"2018-05-04T07:45:38","date_gmt":"2018-05-04T06:45:38","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=3040"},"modified":"2024-02-02T16:49:27","modified_gmt":"2024-02-02T15:49:27","slug":"acheter-en-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/sci\/acheter-en-sci\/","title":{"rendered":"Acheter en SCI : un choix attrayant ?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Nombre sont les familles, couples et autres investisseurs ayant song\u00e9 \u00e0 acheter en SCI<\/b>. En effet, si la SCI est aujourd’hui l’une\u00a0des formes sociales les plus repr\u00e9sent\u00e9es sur le territoire fran\u00e7ais, c’est en grande partie pour les avantages qu’elle\u00a0manifeste lorsqu’il s’agit de r\u00e9aliser un projet immobilier. N\u00e9anmoins, comme pour tous les projets d’envergure, acheter en SCI doit relever d’un choix r\u00e9fl\u00e9chi. La cr\u00e9ation d’une SCI pr\u00e9sente assur\u00e9ment des avantages lorsqu’il s’agit d’acqu\u00e9rir un bien immobilier. N\u00e9anmoins, certains points de vigilance doivent \u00eatre connus des acheteurs avant de se lancer dans leurs projets.<\/p>

Dans cet article, LegalVision met \u00e0 votre service son expertise juridique pour vous aider \u00e0 tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un r\u00e9sum\u00e9 des points essentiels \u00e0 retenir :<\/p>

I\/ Le pr\u00e9alable de la constitution d’une SCI\u00a0<\/a>
II\/ Avantages et inconv\u00e9nients\u00a0de l’achat en SCI\u00a0<\/a>
III\/ Le fonctionnement de la SCI<\/a>
IV\/ La fiscalit\u00e9 suite \u00e0 l’achat en SCI<\/a><\/p>

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\u00a0<\/h2>

I\/ Le pr\u00e9alable de la constitution d’une SCI<\/h2>

Avant de pouvoir acheter via SCI<\/b>, il convient de r\u00e9aliser toutes les formalit\u00e9s de constitution de cette soci\u00e9t\u00e9. Ainsi, il sera n\u00e9cessaire de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9daction de statuts et \u00e0 l’immatriculation de la soci\u00e9t\u00e9. En outre, la cr\u00e9ation d’une SCI entra\u00eenera des obligations tout au long de son existence. Ainsi, il sera n\u00e9cessaire de convoquer des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, ou encore d’\u00e9tablir des comptes annuels.<\/p>

Encore, la SCI se r\u00e9v\u00e8le \u00eatre une forme juridique<\/a> rigide. Il appartiendra aux statuts d’en simplifier le fonctionnement, notamment en am\u00e9nageant les modalit\u00e9s de prise de d\u00e9cision. En outre, il est important de pr\u00e9ciser dans les statuts que la SCI continuera en cas de d\u00e9c\u00e8s de l’un des associ\u00e9s. \u00c0 d\u00e9faut, l’int\u00e9r\u00eat d’acheter en SCI<\/b> pourrait se trouver nullifi\u00e9.<\/p>

\u00a0<\/h3>

A\/ R\u00e9diger des statuts.<\/h3>

La cr\u00e9ation d’une SCI impliquera n\u00e9cessairement la r\u00e9daction de ses statuts. Les statuts d\u00e9finissant le mode de fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9, un grand soin devra \u00eatre port\u00e9 \u00e0 leur r\u00e9daction. Notamment, il conviendra de d\u00e9terminer pr\u00e9cis\u00e9ment l’objet social de la SCI, lequel ne peut pas \u00eatre commercial et d\u00e9terminera le code\u00a0NAF attribu\u00e9 \u00e0 la SCI<\/a>. Acheter en SCI ne sera possible que si les statuts pr\u00e9voient express\u00e9ment cette possibilit\u00e9.<\/p>

Par ailleurs, les statuts d\u00e9terminent \u00e9galement, outre le mode de fonctionnement de la SCI, les apports r\u00e9alis\u00e9s par chacun des associ\u00e9s. Un certain nombre de parts sociales sera attribu\u00e9 \u00e0 chacun des associ\u00e9s en fonction du montant de son apport. Le droit de chaque associ\u00e9 sur les b\u00e9n\u00e9fices de la SCI sera proportionnel au nombre de parts sociales qu’il d\u00e9tiendra. Ainsi, cr\u00e9er une SCI, puis acheter en SCI, permet de d\u00e9terminer pr\u00e9cis\u00e9ment la r\u00e9partition des b\u00e9n\u00e9fices de la soci\u00e9t\u00e9 en cas de projet de location.<\/p>

\u00a0<\/h3>

B\/ L’imp\u00e9ratif de l’associ\u00e9.<\/h3>

Contrairement \u00e0 l’acquisition d’un bien en nom propre, qui peut intervenir seul, acheter en SCI implique, au moins au d\u00e9part, de trouver un associ\u00e9<\/a>. En effet, s’il peut exister des SCI \u00e0 associ\u00e9 unique<\/a> dans certaines circonstances, la cr\u00e9ation d’une SCI n’est possible que si au moins deux personnes mettent en commun leurs moyens pour la cr\u00e9ation de la soci\u00e9t\u00e9. Trouver un associ\u00e9 n’est pas probl\u00e9matique dans la plupart des cas. Par exemple, il est courant pour des couples de concubins de cr\u00e9er une SCI. Chacun des concubins sera alors associ\u00e9 de la SCI. De m\u00eame, nombre de SCI sont cr\u00e9\u00e9es entre membres d’une m\u00eame famille, ascendants et descendants. N\u00e9anmoins, une personne seule pourra parfois rencontrer quelques difficult\u00e9s \u00e0 trouver un associ\u00e9.<\/p>

\u00a0<\/h3>

C\/ L’immatriculation de la soci\u00e9t\u00e9.<\/h3>

Une fois les statuts r\u00e9dig\u00e9s, les apports r\u00e9alis\u00e9s et une annonce l\u00e9gale publi\u00e9e, il sera n\u00e9cessaire de faire immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s<\/a>. Cette proc\u00e9dure d’immatriculation, imp\u00e9rative pour donner une existence l\u00e9gale \u00e0 la SCI, impliquera de s’acquitter de frais de greffe d’un montant de 79,38\u20ac<\/b>. Par ailleurs, il faudra \u00e9galement d\u00e9clarer les b\u00e9n\u00e9ficiaires effectifs de la soci\u00e9t\u00e9<\/a>, ce qui impliquera de s’acquitter de 23,71\u20ac<\/b> de frais de greffe suppl\u00e9mentaires.<\/p>

\u00a0<\/h2>

II\/ Acheter en SCI : avantages et inconv\u00e9nients<\/h2>

Qu’il s’agisse d’un couple d\u00e9sirant acheter une maison en SCI pour y habiter, ou d’un enfant cherchant \u00e0 acheter en SCI avec ses parents, le recours \u00e0 cette forme sociale comporte divers avantages et inconv\u00e9nients.<\/p>

\u00a0<\/h3>

A) Les avantages d’acheter en SCI<\/h3>

L’un des principaux avantages d’acheter en SCI est d’\u00e9viter le r\u00e9gime de l’indivision<\/a>. En effet, m\u00eame si acheter via SCI suppose de suivre certaines formalit\u00e9s et obligations l\u00e9gales, celles-ci suscitent bien moins de difficult\u00e9s que le r\u00e9gime de l’indivision, lequel se r\u00e9v\u00e8le bien souvent source de conflits. Ainsi, la SCI est un mode de transmission privil\u00e9gi\u00e9 du patrimoine : les associ\u00e9s de la SCI peuvent transmettre leurs parts sociales \u00e0 leurs enfants en franchise d’imp\u00f4t. En effet, un parent peut transmettre, sans payer d’imp\u00f4t, l’\u00e9quivalent de 100 000 euros \u00e0 chacun de ses enfants tous les 15 ans.<\/p>

En outre, la r\u00e9union de plusieurs associ\u00e9s pour acheter en SCI permettra de faire l’acquisition d’un bien d’une valeur plus importante. Ainsi, il sera notamment possible d’acheter un terrain en SCI, ou encore de cr\u00e9er une SCI pour acheter un appartement normalement inaccessible \u00e0 l’un des associ\u00e9s.<\/p>

Constituer une SCI peut se montrer particuli\u00e8rement avantageux pour des parents souhaitant acheter un bien avec leurs enfants, ou encore pour des concubins. En effet, le cadre de la SCI permettra, sous certaines conditions, \u00e0 l’un d’eux de conserver l’usage du bien acquis en cas de d\u00e9c\u00e8s de l’autre.<\/p>

Encore, acheter en SCI<\/b> peut permettre une r\u00e9partition sp\u00e9cifique de la propri\u00e9t\u00e9 du bien. En effet, un couple mari\u00e9 sous le r\u00e9gime de la communaut\u00e9 peut avoir recours \u00e0 une SCI pour qu’une plus grande part de la propri\u00e9t\u00e9 du bien revienne \u00e0 l’un des \u00e9poux. Cette solution peut se r\u00e9v\u00e9ler int\u00e9ressante en cas de d\u00e9saccord sur la vente d’un bien immobilier. En effet, les statuts de la SCI pourraient pr\u00e9voir des modalit\u00e9s de cession du bien selon une d\u00e9cision majoritaire, ou simplement octroyer la pr\u00e9rogative de vendre les biens de la SCI \u00e0 l’un des associ\u00e9s ou au g\u00e9rant.<\/p>

\u00a0<\/h3>

B) Les inconv\u00e9nients d’acheter en SCI<\/h3>

L’un des principaux inconv\u00e9nients d’acheter en SCI se rencontre lorsqu’il s’agit d’obtenir un pr\u00eat pour acqu\u00e9rir un bien immobilier. En effet, des formalit\u00e9s devront \u00eatre accomplies, que le pr\u00eat soit souscrit par la SCI ou ses associ\u00e9s. En outre, la SCI ne pourra pas b\u00e9n\u00e9ficier du pr\u00eat \u00e0 taux 0%, ni du plan \u00e9pargne logement. Encore, la SCI ne peut pas b\u00e9n\u00e9ficier de la r\u00e9duction d’imp\u00f4t accord\u00e9e au titre des investissements locatifs, dite r\u00e9duction d’imp\u00f4t Scellier.<\/p>

Si le pr\u00eat est souscrit par les associ\u00e9s, ceux-ci devront supporter la charge du cr\u00e9dit. Or, s’il s’agit de cr\u00e9er une SCI pour acheter sa r\u00e9sidence principale<\/b> aucun revenu de la SCI ne pourra venir alimenter la tr\u00e9sorerie des associ\u00e9s.<\/p>

En outre, le recours \u00e0 la SCI peut se r\u00e9v\u00e9ler dangereux quand l’achat porte sur une r\u00e9sidence principale. En effet, l’insaisissabilit\u00e9 de la r\u00e9sidence principale ne s’applique pas aux parts de SCI. Or, les cr\u00e9anciers des associ\u00e9s pourraient \u00eatre amen\u00e9s \u00e0 saisir ces parts.<\/p>

Encore, la responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s de la SCI est illimit\u00e9e. Ainsi, si la SCI ne parvient pas \u00e0 rembourser son pr\u00eat immobilier, la banque pourra engager la responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s.<\/p>

Enfin, acheter via SCI<\/b> est plus adapt\u00e9 \u00e0 des projets de grande envergure ou\u00a0\u00e0 finalit\u00e9\u00a0patrimoniale sp\u00e9cifique. En effet, l’achat en nom propre d’une r\u00e9sidence principale est souvent plus simple.<\/p>

\u00a0<\/h2>

III\/ Le fonctionnement de la SCI<\/h2>

Les associ\u00e9s peuvent d\u00e9cider de monter une SCI pour acheter une maison<\/b>. Dans un tel cas, il se peut que l’un ou plusieurs des associ\u00e9s d\u00e9cident d’y habiter. Or, par sa nature de soci\u00e9t\u00e9 civile, la SCI ne peut louer l’habitation que vide. En effet, la location meubl\u00e9e rel\u00e8ve d’une activit\u00e9 commerciale. La SCI d\u00e9sirant louer un logement meubl\u00e9 devra obligatoirement opter pour l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) d\u00e8s lors que ses revenus issus de la location meubl\u00e9e d\u00e9passent un certain seuil. Or, cette option, m\u00eame si elle est devenue r\u00e9vocable avec la loi de finances pour 2019<\/a>, n’est pas toujours avantageuse. En effet, le taux de l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est \u00e9tabli \u00e0 31%. Au r\u00e9sultat, une imposition au bar\u00e8me progressif de l’imp\u00f4t sur le revenu est parfois plus avantageuse.<\/p>

En outre, il sera n\u00e9cessaire pour la SCI d’\u00e9tablir un bail. Lorsqu’il s’agit d’une SCI de famille, le bail peut \u00eatre \u00e9tabli \u00e0 titre gratuit.<\/p>

Encore, il est possible de pr\u00e9voir des usufruits sur les parts sociales<\/a> de la SCI. Cette solution peut \u00eatre int\u00e9ressante pour les concubins ayant d\u00e9cid\u00e9 d’acheter en SCI<\/b>. En effet, chaque concubin souscrira 50% des parts de la SCI en nue-propri\u00e9t\u00e9. Ensuite, chaque concubin acquerra l’autre moiti\u00e9 des parts, c’est-\u00e0-dire les parts souscrites par l’autre concubin en nue-propri\u00e9t\u00e9, en usufruit. Ainsi, en cas de d\u00e9c\u00e8s de l’un d’eux, le survivant conservera 50% des parts en pleine propri\u00e9t\u00e9 et 50% des parts en usufruit. Cela lui permettra de rester dans le logement. En outre, ce montage peut \u00e9galement \u00eatre employ\u00e9 par les parents souhaitant transmettre leur patrimoine immobilier \u00e0 leurs enfants. Dans un tel cas, ils proc\u00e9deront \u00e0 des donations avec r\u00e9serve d’usufruit. Ils continueront \u00e0 jouir de leur logement jusqu’\u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s.<\/p>

\u00a0<\/h2>

IV\/\u00a0La fiscalit\u00e9 suite \u00e0\u00a0l’achat en SCI<\/h2>

A) Le r\u00e9gime fiscal de la SCI.<\/h3>

La SCI \u00e9tant une soci\u00e9t\u00e9 de personnes, elle est normalement soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/a>. Dans un tel cas, la SCI est dite transparente. Les revenus d\u00e9gag\u00e9s par le SCI, si celle-ci facture des loyers, seront impos\u00e9s entre les mains de chacun des associ\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. Le bar\u00e8me progressif de l’imp\u00f4t sur le revenu ayant vocation \u00e0 s’appliquer, il peut \u00eatre int\u00e9ressant pour les associ\u00e9s subissant un taux d’imposition plus \u00e9lev\u00e9 d’opter pour le basculement de la SCI \u00e0 l’IS. En outre, la SCI sera obligatoirement assujettie \u00e0 l’IS si elle exerce une activit\u00e9 de location meubl\u00e9e. Dans de telles situations, il est souvent pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 le r\u00e9gime de la SARL de famille<\/a>, lorsqu’il est applicable.<\/p>

En cas de d\u00e9ficits fonciers constat\u00e9s au niveau de la SCI, chacun des associ\u00e9s pourra les imputer sur son revenu global. Toutefois, cette imputation est limit\u00e9e \u00e0 un montant de 15 000 euros.<\/p>

\u00a0<\/h3>

B) Le traitement de la plus-value en cas de vente des biens de la SCI<\/h3>

Apr\u00e8s avoir d\u00e9cid\u00e9 d’acheter en SCI<\/b>, les associ\u00e9s peuvent d\u00e9cider de vendre les immeubles. Or, comme pour les particuliers, il est possible pour les associ\u00e9s d’une SCI de b\u00e9n\u00e9ficier de l’exon\u00e9ration des plus-values de cession de la r\u00e9sidence principale pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. Toutefois, cette exon\u00e9ration n’est ouverte que dans le cas o\u00f9 la SCI a mis gratuitement\u00a0 le bien \u00e0 disposition de ses associ\u00e9s. En revanche, la r\u00e9sidence principale lou\u00e9e par la SCI moyennant un loyer n’ouvre pas droit \u00e0 l’exon\u00e9ration. \u00c0 l’inverse, l’imposition des plus-values sera plus importante d\u00e8s lors que la SCI est assujettie \u00e0 l’IS. Toutefois, ces probl\u00e9matiques ne se posent que rarement pour les SCI de famille. En effet, \u00e0 d\u00e9faut de vente, la question des plus-values s’efface.<\/p>

\u00a0<\/h3>

C) Le paiement de la taxe fonci\u00e8re<\/h3>

Le paiement de la taxe fonci\u00e8re<\/a> incombe au propri\u00e9taire du bien<\/b>. Acheter en SCI impliquera que la SCI sera propri\u00e9taire du bien. N\u00e9anmoins, la SCI est une soci\u00e9t\u00e9 fiscalement transparente : les associ\u00e9s acquittent eux-m\u00eames les imp\u00f4ts, et d\u00e9clarent les b\u00e9n\u00e9fices de la SCI dans leur propre d\u00e9claration de revenus. Ainsi, les associ\u00e9s de la SCI s’acquitteront de la taxe fonci\u00e8re \u00e0 concurrence de leur participation au capital.<\/p>

N\u00e9anmoins, si la SCI opte pour l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, alors la SCI elle-m\u00eame s’acquittera de la taxe fonci\u00e8re. En effet, l’exercice d’une telle option rendra la SCI \u00ab\u00a0opaque\u00a0\u00bb.<\/p>

\u00a0<\/h3>

D) L’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)<\/h3>

Depuis le premier janvier 2018, l’IFI<\/a> a remplac\u00e9 l’ISF.\u00a0Cet imp\u00f4t s’applique d\u00e8s lors que le patrimoine immobilier a une valeur nette sup\u00e9rieure \u00e0 1,3 millions d’euros<\/b>.<\/p>

Ainsi, chaque associ\u00e9 devra inclure la valeur de ses parts sociales de SCI dans le calcul de la valeur de son patrimoine immobilier pour d\u00e9terminer son assujettissement \u00e0 l’IFI.<\/p>

L’associ\u00e9 principal d\u00e9tenant sa r\u00e9sidence principale via une SCI ne peut pas b\u00e9n\u00e9ficier de l’abattement de 30% sur la valeur de l’immeuble. Toutefois, l’associ\u00e9 de SCI peut b\u00e9n\u00e9ficier d’un\u00a0abattement sur la valeur de ses parts sociales. Cet abattement rentre dans le calcul de l’IFI. Il s’agit d’une d\u00e9cote pour d\u00e9faut de liquidit\u00e9 des parts d’une SCI. Celle-ci peut varier entre 10% et 20% de la valeur des parts. Toutefois, le d\u00e9faut de liquidit\u00e9 est rarement pris en compte dans le cadre d’une SCI familiale. En effet, la liquidit\u00e9 des parts sociales est sans importance si elles ne sont pas destin\u00e9es \u00e0 \u00eatre vendues.<\/p>

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\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tCr\u00e9ez votre SCI avec un juriste en ligne<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nombre sont les familles, couples et autres investisseurs ayant song\u00e9 \u00e0 acheter en SCI. En effet, si la SCI est aujourd’hui l’une\u00a0des formes sociales les plus repr\u00e9sent\u00e9es sur le territoire fran\u00e7ais, c’est en grande partie pour les avantages qu’elle\u00a0manifeste lorsqu’il s’agit de r\u00e9aliser un projet immobilier. N\u00e9anmoins, comme pour tous les projets d’envergure, acheter en… Poursuivre la lecture Acheter en SCI : un choix attrayant ?<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":18,"featured_media":22479,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2500],"tags":[],"class_list":["post-3040","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sci","entry"],"yoast_head":"\nAcheter en SCI : un choix attrayant ? 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