L’Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI<\/a><\/strong> (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re) correspond \u00e0 la r\u00e9union des associ\u00e9s et peut prendre plusieurs formes.<\/p>\n Cet article a le dessein de mettre en lumi\u00e8re les grandes lignes du fonctionnement<\/strong> de\u00a0l’Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale (AG).\n<\/p>\n I\/ Qu’est-ce qu’une SCI ?<\/a> Une SCI permet la gestion ou la location d’un bien immobilier. Elle est souvent cr\u00e9\u00e9e dans le cadre familial<\/strong>. Elle pr\u00e9sente des avantages en mati\u00e8re de fiscalit\u00e9 et de transmission des biens immobiliers.<\/p>\n La constitution d’une SCI passe par la r\u00e9daction de statuts. Certaines mentions, dans les statuts de la soci\u00e9t\u00e9 sont obligatoires. Devront notamment \u00eatre mentionn\u00e9s :<\/p>\n Effectuer des apports est\u00a0obligatoire<\/strong> pour constituer une SCI. Les apports peuvent prendre diff\u00e9rentes formes. En effet, ils peuvent \u00eatre\u00a0 faits en num\u00e9raire, en nature ou bien encore\u00a0en industrie.<\/p>\n Les premiers repr\u00e9sentent les apports en argent. Les deuxi\u00e8mes, les apports en nature, sont les apports en biens, qui ne sont pas de l’argent. Enfin, les derniers apports, les apports en industrie, sont ceux\u00a0correspondant\u00a0\u00e0 un apport en savoir-faire.<\/p>\n La signature des statuts est \u00e9galement un acte important, et obligatoire pour tous les associ\u00e9s. Un capital social doit \u00e9galement exister. Il peut \u00eatre constitu\u00e9 des apports en num\u00e9raire, mais aussi des apports en nature, lesquels auront fait l’objet d’une \u00e9valuation de la part des associ\u00e9s. Les apports en industrie ne peuvent pas constituer le capital social.<\/p>\n La constitution d’une SCI passe \u00e9galement par des mesures de publicit\u00e9<\/strong>. Ces mesures de publicit\u00e9s sont compos\u00e9es d’une publication dans un journal habilit\u00e9 \u00e0 recevoir des annonces l\u00e9gales mais \u00e9galement de formalit\u00e9s aupr\u00e8s du Centre de Formalit\u00e9s des Entreprises (CFE).<\/p>\n La publication au sein d’un journal habilit\u00e9 \u00e0 recevoir des annonces l\u00e9gales\u00a0est soumise au respect de\u00a0certaines mentions obligatoires. Les mentions obligatoires sont les suivantes :<\/p>\n Cr\u00e9er une SCI pr\u00e9sente de nombreux avantages pour g\u00e9rer au mieux un ou des bien(s) immobilier(s). En effet, passer par la constitution d’une telle soci\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre b\u00e9n\u00e9fique pour les associ\u00e9s d’un point de vue fiscal<\/strong> mais \u00e9galement en ce qui concerne les frais de transmission<\/strong> du ou des bien(s) immobilier(s).<\/p>\n En mati\u00e8re fiscale<\/a>, les associ\u00e9s peuvent opter soit pour l’Imp\u00f4t sur le Revenu (IS) soit pour l’Imp\u00f4t sur les Soci\u00e9t\u00e9s (IS).<\/p>\n Dans le premier cas, l’imp\u00f4t repose personnellement sur chaque associ\u00e9<\/strong>. Le paiement de l’IR sur les revenus issus de la SCI se fait \u00e0 travers la cat\u00e9gorie de revenus de capitaux mobiliers. De plus, les revenus fonciers sont \u00e9galement tax\u00e9s \u00e0 un taux de l’ordre de 17,2%. Le\u00a0d\u00e9ficit foncier, s’il existe, a la possibilit\u00e9 de s’imputer sur les revenus fonciers de l’associ\u00e9 sur les\u00a0dix prochaines ann\u00e9es. D’autres r\u00e8gles s\u2019additionnent \u00e0 celles-ci concernant la fiscalit\u00e9 \u00e0 l’IR d’une SCI.<\/p>\n Dans le deuxi\u00e8me cas, l’hypoth\u00e8se d’une fiscalit\u00e9 passant par l’IS<\/strong>, les b\u00e9n\u00e9fices et les plus-values sont impos\u00e9s par la biais de la SCI. Les dividendes, s’ils existent, sont quant \u00e0 eux impos\u00e9s \u00e0 travers les associ\u00e9s pris individuellement. Les plus-values cons\u00e9quentes \u00e0 la cession d’un bien immobilier sont soumises aux r\u00e8gles qui gouvernent les plus-values sur les cessions professionnelles. Les b\u00e9n\u00e9fices et les plus-values s’additionnent donc pour calculer le montant de l’imp\u00f4t soumis \u00e0 l’IS. En cas de cession de parts appartenant \u00e0 un associ\u00e9, ce dernier devra payer un imp\u00f4t soumis aux r\u00e8gles des plus-values sur les valeurs mobili\u00e8res s’agissant d’un associ\u00e9 personne physique. Si l’associ\u00e9 est une personne morale, cette derni\u00e8re paiera l’imp\u00f4t calcul\u00e9 selon les r\u00e8gles qui r\u00e9gissent les plus-values professionnelles.<\/p>\n La transmission des biens int\u00e9resse \u00e9galement cette forme de soci\u00e9t\u00e9. En effet, une SCI est souvent constitu\u00e9e afin de faire des \u00e9conomies sur les frais de mutation lors d’une succession<\/strong>. Le(s) bien(s) immobilier(s), dans le cadre d’une SCI familiale, sont divis\u00e9s en autant de parts sociales cr\u00e9\u00e9es par les statuts. Ce faisant, une transmission du bien immobilier peut s’effectuer sous forme de transmission des parts sociales. Ces transmissions prendront alors la forme de donations successives desdites parts sociales. Les donations successives r\u00e9pondent \u00e0 certaines r\u00e8gles pour \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es dans un cadre favorisant une succession \u00e0 moindre frais. En effet, elles r\u00e9pondent non seulement \u00e0 des valeurs maximales mais \u00e9galement \u00e0 certains d\u00e9lais dans le temps pour \u00eatre l\u00e9galement r\u00e9alis\u00e9es.<\/p>\n Concernant les valeurs maximales<\/strong>, elles ne peuvent exc\u00e9der 100 000\u20ac pour qu’aucun droit de donation ne soit \u00e0 payer. Ces donations excessives peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es tous les 15 ans. C’est pourquoi, une organisation a priori doit \u00eatre mise en place pour r\u00e9ussir \u00e0 transmettre le patrimoine sans payer de droits de succession pour les enfants.<\/p>\n Enfin, pour les parents inquiets<\/strong> de l\u00e9guer leur bien immobilier avant que leur succession ne soit r\u00e9ellement ouverte, la solution du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> peut leur convenir. En effet, dans ce cas de figure, seule la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts sociales sera transmise aux enfants quand les parents garderont l’usufruit des parts sociales. Ces derniers pourront donc rester chez eux, puisque ils auront le droit de jouir du bien ou encore de percevoir les fruits du bien (par exemple : les loyers d\u00e9coulant d’un bien immobilier mis en location).<\/p>\n Il arrive que pour des questions fiscales une SCI doive \u00eatre transform\u00e9e en SARL (Soci\u00e9t\u00e9 A Responsabilit\u00e9 Limit\u00e9e), pour en savoir plus cliquez sur ce lien.<\/p>\n L’AGO r\u00e9unie les associ\u00e9s pour prendre certains types de d\u00e9cisions. Ces derni\u00e8res sont celles qui n’entra\u00eenent pas de modification des statuts<\/strong>.<\/p>\n Cela comprend :<\/p>\n Concernant le quorum des AGO d’une SCI<\/strong>, les statuts peuvent en pr\u00e9voir l’instauration. Les d\u00e9cisions se prennent \u00e0 l’unanimit\u00e9, sauf stipulation contraire dans les statuts. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, la majorit\u00e9 est librement d\u00e9finie par les statuts.<\/p>\n L’AGE r\u00e9unit les associ\u00e9s afin de prendre les d\u00e9cisions qui entra\u00eenent la modification des statuts de la soci\u00e9t\u00e9<\/strong>. Ces actes sont notamment les suivants :<\/p>\n Exemple :<\/strong> un transfert de si\u00e8ge social<\/a> doit \u00eatre d\u00e9cid\u00e9 en AGE. Il en va de m\u00eame pour un changement de dirigeant<\/a>.<\/p>\n La bien nomm\u00e9e AGM d\u00e9signe une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale qui organisera la prise de d\u00e9cisions qui impliquent un changement dans les statuts et certaines qui n’impliquent pas une telle modification.<\/p>\n Enfin, les r\u00e8gles de majorit\u00e9 et de quorum<\/strong> restent toutefois\u00a0appliqu\u00e9es,\u00a0en respectant ce que les statuts ont institu\u00e9. Autrement dit, les d\u00e9cisions normalement prises en AGO seront vot\u00e9es selon les r\u00e8gles r\u00e9gissant les AGO et les d\u00e9cisions normalement prises en AGE seront vot\u00e9es selon les r\u00e8gles r\u00e9gissant les AGE.<\/p>\n Les modalit\u00e9s de convocation des associ\u00e9s<\/strong> \u00e0 une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI sont g\u00e9n\u00e9ralement organis\u00e9es par les statuts.<\/p>\n La convocation des associ\u00e9s provient, en temps normal, du g\u00e9rant de la SCI. Cependant, un associ\u00e9 peut \u00e9galement convoquer une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale.\u00a0Cette r\u00e8gle vaut\u00a0dans le silence des statuts. Dans ce cas, la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour convoquer une telle Assembl\u00e9e\u00a0est\u00a0de passer par une demande par lettre recommand\u00e9e au g\u00e9rant, lequel pourra demander de plus amples pr\u00e9cisions sur cette volont\u00e9 de convocation et notamment sur les raisons\u00a0\u00e0 celle-ci. Par la suite, en cas de silence du g\u00e9rant l’associ\u00e9 pourra saisir le Pr\u00e9sident du Tribunal de Grande Instance qui statuera en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 afin de nommer un mandataire. Une fois nomm\u00e9, ce dernier s’occupera de convoquer l’Assembl\u00e9e.<\/p>\n La forme de la convocation doit \u00eatre respect\u00e9e. La convocation doit \u00eatre envoy\u00e9e \u00e0 chacun des associ\u00e9s par le biais d’une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Cette lettre devra comporter certaines mentions obligatoires, dont la date, l’heure et le lieu de la r\u00e9union. L’ordre du jour devra \u00e9galement \u00eatre mentionn\u00e9. La convocation peut \u00eatre envoy\u00e9e de mani\u00e8re accompagn\u00e9e avec les documents qui permettent une meilleure compr\u00e9hension de quoi traitera l’ordre du jour.<\/p>\n Enfin, en ce qui concerne le d\u00e9lai de convocation<\/strong>, 15 jours au minimum sont n\u00e9cessaires avant la date pr\u00e9vue de l’AG\u00a0pour pr\u00e9venir les associ\u00e9s. Ces 15 jours sont d\u00e9compt\u00e9s \u00e0 partir de la date d’envoi de la convocation.<\/p>\n Pour commencer, il para\u00eet essentiel de rappeler qu’une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale prend la forme d’une r\u00e9union \u00e0 laquelle les associ\u00e9s doivent participer<\/strong>. A la fin de cette r\u00e9union, doit \u00eatre dress\u00e9 un Proc\u00e8s-Verbal<\/a> (PV). Ce PV<\/a> reprendra les d\u00e9cisions prises lors de cette AG. Ce PV est conserv\u00e9 au si\u00e8ge social de la soci\u00e9t\u00e9 et les associ\u00e9s sont libres de les consulter.\u00a0Un\u00a0PV\u00a0peut notamment contenir certaines mentions\u00a0:<\/p>\n De plus, le PV doit mentionner si l’Assembl\u00e9e s’est tenue, le cas \u00e9ch\u00e9ant, par recours exclusif \u00e0 la vid\u00e9oconf\u00e9rence.<\/p>\n La participation des associ\u00e9s peut \u00eatre organis\u00e9e par les statuts de mani\u00e8re libre. Par exemple, pourra \u00eatre pr\u00e9vu que le vote des d\u00e9cisions<\/strong> pourra se faire par procuration<\/strong>.<\/p>\n Enfin, l’Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale permet de donner l’approbation des comptes annuels de la soci\u00e9t\u00e9<\/a>. Cette AGO annuelle, qui a donc lieu une fois par an, permet au g\u00e9rant de pr\u00e9senter sa gestion aux associ\u00e9s.<\/p>\n Articles<\/strong> :<\/p>\nSommaire<\/h3>\n
\nII\/ Qu’est-ce qu’une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI ?<\/a><\/strong>
\n III\/ Comment convoquer une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI ?<\/strong><\/a>
\nIV\/ Quel est le\u00a0fonctionnement une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI ?<\/strong><\/a><\/p>\nI\/ Qu’est-ce qu’une SCI ?<\/h2>\n
A) La constitution d’une SCI<\/h3>\n
\n
\n
B) A quoi sert une SCI ?<\/h3>\n
1. Le choix de la fiscalit\u00e9<\/h4>\n
2. Une transmission moins on\u00e9reuse<\/h4>\n
II\/ Qu’est-ce qu’une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI ?<\/h2>\n
A) L’Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale Ordinaire (AGO)<\/h3>\n
\n
B) L’Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale Extraordinaire (AGE)<\/h3>\n
\n
C) L’Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale Mixte (AGM)<\/h3>\n
III\/ Comment convoquer une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI ?<\/h2>\n
IV\/ Quel est le\u00a0fonctionnement d’une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale de SCI ?<\/h2>\n
\n
Sources<\/strong><\/summary>\n