Vous avez cr\u00e9\u00e9 une SCI et vous souhaitez c\u00e9der votre patrimoine \u00e0 vos enfants ? L’un des associ\u00e9s de votre SCI souhaite en sortir ? Vous comptez transmettre votre soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 vos enfants ? Dans ces diff\u00e9rentes situations, il sera n\u00e9cessaire de proc\u00e9der \u00e0 une vente de parts de SCI. Or, cette proc\u00e9dure peut parfois se r\u00e9v\u00e9ler complexe notamment d’un point de vue fiscal. Int\u00e9r\u00eats, proc\u00e9dure et traitement fiscal de la vente de parts de SCI, ne cherchez plus ! Cet article vous explique tout sur la SCI vente de parts !\n<\/p>\n
I\/SCI Vente de parts : \u00e9valuation du prix des parts La SCI ou Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re est une variante de la Soci\u00e9t\u00e9 civile destin\u00e9e \u00e0 la gestion du patrimoine immobilier de ses associ\u00e9s. Elle est notamment utilis\u00e9e comme moyen de transmettre efficacement ses biens \u00e0 ses descendants.<\/p>\n Afin d’obtenir le prix d’une part sociale d’une SCI, il conviendra souvent d’appliquer la formule suivante<\/strong> :<\/p>\n valeur du bien immobilier\u00a0+ tr\u00e9sorerie sur le compte bancaire de la SCI\u00a0\u2013 dettes de la SCI<\/p>\n ____________________________________________<\/p>\n nombre de parts sociales<\/p>\n Exemple<\/strong> : un associ\u00e9 poss\u00e8de 100 des 200 parts sociales d’une SCI qui a un bien immobilier d’une valeur de 100 000 euros, 70 000 euros sur ses comptes en banques et 20 000 euros de dette. Le prix de chaque parts sociales de la SCI est donc de (100.000+70.000-20.000)= 150 000 \/ 200 = 750 euros par actions . L’associ\u00e9 c\u00e9dera donc ses parts sociales pour un montant de 750 *100 = 75000 euros<\/p>\n Toutefois, cette formule n’est qu’un indice et il est possible de prendre en compte d’autres facteurs. En pratique, d\u00e9terminer la valeur du bien actuel peut \u00eatre compliqu\u00e9, il peut donc \u00eatre conseill\u00e9 de faire appel \u00e0 un professionnel de l’immobilier au moment de la cession des parts. Cela est d’autant plus important lorsque les parts vont \u00eatre c\u00e9d\u00e9es \u00e0 un tiers.<\/p>\n Afin d\u2019obtenir l\u2019agr\u00e9ment, le vendeur devra notifier son projet de cession<\/strong> \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 et aux autres associ\u00e9s. Cette notification peut se faire par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, ou\u00a0via un huissier.<\/p>\n La proc\u00e9dure de la cession des parts de SCI est r\u00e9glement\u00e9e par la loi, notamment en cas de cession de titres \u00e0 des tiers.<\/strong><\/em>\u00a0Avant de proc\u00e9der \u00e0 la vente des parts le vendeur devra obtenir l’accord de l’unanimit\u00e9 des\u00a0autres associ\u00e9s. Cet accord devra \u00eatre recueilli au sein d’une Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale Extraordinaire<\/strong>. Toutefois les statuts peuvent pr\u00e9voir la n\u00e9cessit\u00e9 de recueillir uniquement un accord \u00e0 la majorit\u00e9 des associ\u00e9s.<\/p>\n Cet accord n’est pas n\u00e9cessaire en cas de cession envers un descendant ou un ascendant<\/strong>. En revanche, il est en principe n\u00e9cessaire pour la cession entre fr\u00e8res et s\u0153urs ou entre conjoints. L\u00e0 encore, les statuts peuvent pr\u00e9voir que toutes les cessions envers les membres de la famille s’effectueront librement. Cela est \u00e9galement possible pour les cessions entre associ\u00e9s. \u00c0 l’inverse, les associ\u00e9s ont la capacit\u00e9 de pr\u00e9voir d’autres cas dans lesquels un agr\u00e9ment sera impos\u00e9 avant de proc\u00e9der \u00e0 la cession.<\/p>\n Si l’associ\u00e9 vendeur des parts n’arrive pas \u00e0 obtenir l’accord des autres associ\u00e9s, il ne sera pas bloqu\u00e9 pour autant. En effet dans ce cas, la loi pr\u00e9voit qu’il puisse forcer la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 racheter ses parts. L’achat se fera alors par voie de\u00a0r\u00e9duction du capital social, ce qui suppose un certain nombre de formalit\u00e9s. En cas de d\u00e9saccord sur le prix de rachat, un expert sera nomm\u00e9 pour le d\u00e9terminer.<\/p>\n \u00c0 d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 sa demande dans un d\u00e9lai de 6 mois, l\u2019agr\u00e9ment sera r\u00e9put\u00e9 obtenu et le vendeur pourra proc\u00e9der \u00e0 la SCI vente de parts.<\/p>\n Une fois l’agr\u00e9ment obtenu, les associ\u00e9s devront proc\u00e9der \u00e0 la modification des statuts<\/strong>. En pratique, il arrive r\u00e9guli\u00e8rement que cette modification ait lieu dans la m\u00eame AGE dans laquelle les associ\u00e9s ont donn\u00e9 l’agr\u00e9ment mais cela n’est pas obligatoire.<\/p>\n Ces nouveaux statuts devront alors refl\u00e9ter la nouvelle r\u00e9partition du capital en veillant \u00e0 num\u00e9roter les parts sociales d\u00e9tenues par chaque associ\u00e9. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment il faudra supprimer la qualit\u00e9 d’associ\u00e9 du vendeur et \u00e9ventuellement donner cette qualit\u00e9 au tiers entrant.<\/p>\n Pour r\u00e9diger son acte de cession de parts, l’associ\u00e9 peut soit faire appel \u00e0 un notaire (l’acte sera alors un acte authentique) ou il peut r\u00e9diger lui m\u00eame.<\/p>\n L’acte devra pr\u00e9ciser le nombre de parts c\u00e9d\u00e9es et leurs num\u00e9ros<\/strong>. Il devra \u00e9galement mentionner le prix et la date de la cession<\/strong>.<\/p>\n D’un point de vue juridique, l’acte est :<\/p>\n L’acte devra mentionner le montant de la plus-value \u00e9ventuelle r\u00e9alis\u00e9e par le c\u00e9dant suite \u00e0 la cession de ses parts.<\/p>\n L\u2019acte de cession entre les deux parties mentionne de la m\u00eame mani\u00e8re la date du transfert de propri\u00e9t\u00e9 des parts et devra \u00eatre dat\u00e9 et sign\u00e9 par le c\u00e9dant et le cessionnaire.<\/p>\n Par ailleurs, lorsque les parts sociales sont plac\u00e9es dans la communaut\u00e9 des biens d’un couple mari\u00e9, l’acte devra \u00e9galement contenir l’accord \u00e0 la cession du conjoint.<\/p>\n Afin de finaliser la proc\u00e9dure de SCI vente de parts, le d\u00e9p\u00f4t d’un certain nombre de documents devra imp\u00e9rativement \u00eatre effectu\u00e9. Il faudra donc d\u00e9poser aupr\u00e8s du greffe du tribunal de commerce :<\/p>\n Ces documents devront \u00eatre d\u00e9pos\u00e9s au greffe au plus tard un mois apr\u00e8s la tenue de l’Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Ces modifications peuvent \u00eatre effectu\u00e9es en ligne via le site Infogreffe<\/a>.<\/p>\n Pour plus d’informations sur toute cette\u00a0proc\u00e9dure, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 consulter notre article d\u00e9di\u00e9 sp\u00e9cifiquement aux diff\u00e9rentes \u00e9tapes de la cession de parts sociales<\/a>. Pour une approche plus commerciale de cette notion, notre article sur la vente de parts sociales<\/a> est fait pour vous.<\/p>\n L’acheteur de parts sociales est redevable d’un droit d’enregistrement de 5 % de la valeur des parts<\/strong>. Ce droit d’enregistrement devra \u00eatre pay\u00e9 lors de la r\u00e9alisation de la cession.<\/p>\n Toutefois, au-del\u00e0 du droit d’enregistrement l’associ\u00e9 qui vent ses parts sera \u00e9galement impos\u00e9 sur l’\u00e9ventuelle plus value qu’il a r\u00e9alis\u00e9.<\/p>\n La plus-value<\/strong>\u00a0correspond \u00e0 la valeur que la part sociale de la soci\u00e9t\u00e9 a prise entre son achat et sa vente.<\/p>\n Pour calculer la plus-value de la soci\u00e9t\u00e9, il convient d’effectuer le calcul suivant : Prix de vente des parts –\u00a0Prix d’achat ou de souscription des parts<\/em>.<\/strong><\/p>\n Le prix de vente est celui inscrit dans l’acte de cession.<\/p>\n Par ailleurs, il est possible d’inclure dans le prix d’achat, les frais pay\u00e9s lors de l’acquisition des parts.<\/p>\n De plus, si le c\u00e9dant c\u00e8de ses parts \u00e0 un prix plus important que celui auquel il les a acquis, il devra payer un imp\u00f4t sur la plus-value qu’il a r\u00e9alis\u00e9. Si le vendeur a obtenu ses parts sociales gratuitement, la valeur retenue sera celle qu\u2019aura d\u00e9termin\u00e9e l\u2019administration pour le calcul des droits de mutation.<\/p>\n Si l’associ\u00e9 vend ses parts sociales \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui o\u00f9 il les a achet\u00e9, il r\u00e9alisera alors une moins-value<\/strong> et ne sera donc pas soumis \u00e0 cette taxe. Il ne devra alors payer que les droits d’enregistrement.<\/p>\n Pour plus d’informations sur le\u00a0calcul de la plus value dans la SCI<\/a>\u00a0vente de parts, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 consulter notre article d\u00e9di\u00e9 \u00e0 ce sujet complexe.<\/p>\n En principe, les SCI sont impos\u00e9es \u00e0 l’IR (imp\u00f4t sur les revenus). L’imposition \u00e0 l’IS n’existe que lorsque la soci\u00e9t\u00e9 a exerc\u00e9 une option la faisant basculer vers ce r\u00e9gime.<\/p>\n Au sein d’une soci\u00e9t\u00e9 impos\u00e9e \u00e0 l’IS, il convient de distinguer plusieurs cas.<\/p>\n Pour en conna\u00eetre plus sur la flat-tax<\/a>, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 consulter notre article !<\/p>\n S’il ne choisit pas le r\u00e9gime de la PFU, le c\u00e9dant sera impos\u00e9 sur la plus-value au bar\u00e8me progressif de l’IR et devra une cotisation sociale \u00e9gale \u00e0 17,2% du montant de la plus-value. Le vendeur pourra dans ce cas pr\u00e9tendre \u00e0 des abattements proportionnels \u00e0 la dur\u00e9e de d\u00e9tention des parts. S’il d\u00e9tient les parts depuis moins de 2 ans, cet abattement sera impossible.\u00a0Lorsqu’il les poss\u00e8de depuis une dur\u00e9e comprise entre 2 et 8 ans<\/strong> l’abattement sera de 50%<\/strong>. S’il les poss\u00e8de depuis plus de 8 ans<\/strong>, il sera de 65 %<\/strong>.<\/p>\n Toutefois, cette abattement n’impacte pas les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de la soci\u00e9t\u00e9 et n’est applicable qu’au paiement de l’imp\u00f4t\u00a0au taux de l’IR.<\/p>\n Si le vendeur des parts de la soci\u00e9t\u00e9 est une personne morale,<\/strong> il s’agira de plus-value professionnelle soumis \u00e0 l’IS. La plus-value sera alors impos\u00e9e au taux de 33,3%<\/strong>\u00a0hors cession de titres de participation ou\u00a0cession de titres de soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re cot\u00e9e.<\/p>\n Ainsi, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9ral, la vente de parts est souvent plus co\u00fbteuse qu’\u00e0 l’IR.<\/p>\n Lorsque la SCI est soumise \u00e0 l’IR, les plus-values seront r\u00e9gies par le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res<\/strong>.<\/p>\n Toutefois, au sein d’une SCI impos\u00e9e \u00e0 l’IR, les personnes physiques peuvent b\u00e9n\u00e9ficier d’un r\u00e9gime de faveur.<\/p>\n Dans ce cas un abattement s’appliquera sur l’assiette de la plus-value imposable.\u00a0L’ampleur de cet abattement d\u00e9pendra de la dur\u00e9e de d\u00e9tention des parts de la SCI. Il n’y a aucun abattement pour les vendeurs qui poss\u00e8de leurs parts depuis moins de 5 ans. Au-del\u00e0, la plus-value\u00a0b\u00e9n\u00e9ficiera d’un\u00a0abattement de 6 % par an de la 5\u00e8me \u00e0 la 21\u00e8me ann\u00e9e et 4 % la 22\u00e8me ann\u00e9e<\/strong>. Ces abattements sont cumulatifs. Ainsi, l’exon\u00e9ration sera totale au-del\u00e0 de la 22\u00e8me ann\u00e9e.<\/p>\n Par exemple<\/strong> : Un vendeur qui vend des parts sociales de SCI qu’il poss\u00e8de depuis 15 ans b\u00e9n\u00e9ficiera d’un abattement de son assiette de plus-value de 60 % (0%x5 pour les 5 premi\u00e8res ann\u00e9es plus 6%x10 pour les 10 suivantes). Ainsi si il a r\u00e9alis\u00e9 une plus-value de 200 euros, il ne sera impos\u00e9 que sur 40 % de celle-ci (100%-60%) soit 80 euros.<\/p>\n La plus-value est \u00e9galement soumise aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 %), apr\u00e8s l’application d’un abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. Cet abattement est \u00e9gal \u00e0 1,65 % de la 6\u00e8me \u00e0 la 21\u00e8me ann\u00e9e, de 1,6 % la 22\u00e8me ann\u00e9e et de 9 % au-del\u00e0. Ainsi, l’exon\u00e9ration sera totale au-del\u00e0 de la 30\u00e8me ann\u00e9e.<\/p>\n De plus l’associ\u00e9 personne physique qui c\u00e8de ses parts sociales de la SCI sera totalement exon\u00e9r\u00e9e de cet imp\u00f4t si :<\/p>\n Encore, dans le cas d’une transmission d’un parent \u00e0 ses enfants, cette derni\u00e8re pourra b\u00e9n\u00e9ficier d’une exon\u00e9ration conditionnelle. En effet, les parents peuvent c\u00e9der sans taxe jusqu’\u00e0 100 000 euros de parts sociales tous les 10 ans.<\/p>\n La plus-value apr\u00e8s abattement est alors imposable au taux de 19%<\/strong>. \u00a0Par ailleurs, les plus values sup\u00e9rieures \u00e0 50 000 euros<\/strong> sont soumises \u00e0 une taxation suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n Enfin, si suite \u00e0 la vente de parts vous r\u00e9alisez que votre soci\u00e9t\u00e9 ne fonctionne plus correctement, il faudra \u00e9ventuellement dissoudre cette SCI<\/strong>. Pour cela, il peut \u00eatre int\u00e9ressant d’envisager une dissolution ou une liquidation amiable. Pour plus d’informations sur la dissolution amiable de la SCI<\/a> n’h\u00e9sitez pas \u00e0 consulter notre article d\u00e9di\u00e9.<\/p>\n
\n<\/a>II\/ SCI vente de parts : la proc\u00e9dure applicable
\n<\/a>III\/ SCI Vente de parts : imposition de la cession<\/a><\/strong><\/p>\nI\/SCI Vente de parts : \u00c9valuation du prix des parts<\/h2>\n
II\/ SCI vente de parts : la proc\u00e9dure applicable<\/h2>\n
A) SCI vente de parts : la n\u00e9cessit\u00e9 d’obtenir l’agr\u00e9ment des associ\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9<\/h3>\n
1. La proc\u00e9dure d’agr\u00e9ment des associ\u00e9s<\/h4>\n
2. Une modification des statuts<\/h4>\n
B) SCI vente de parts : la convention de cession de parts sociales<\/h3>\n
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C) SCI vente de parts : l’enregistrement des formalit\u00e9s aupr\u00e8s du greffe<\/h3>\n
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III\/ SCI vente de parts : imposition de la cession<\/h2>\n
A) SCI vente de parts : calcul du montant de la plus value<\/h3>\n
B) Imposition des plus-values \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/h3>\n
1. Principe d’imposition<\/h4>\n
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2. Les abattements existant<\/h4>\n
3. Imposition de la plus-value de la personne morale associ\u00e9e<\/h4>\n
C) Imposition des plus-values \u00e0 l’IR<\/h3>\n
1. Les abattements existants<\/h4>\n
2. Les cas d’exon\u00e9rations totales de l’imp\u00f4t de la SCI vente de parts<\/h4>\n
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Sources :<\/strong><\/summary>\n
Articles :<\/h4>\n
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