{"id":14758,"date":"2019-05-03T07:30:50","date_gmt":"2019-05-03T06:30:50","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=14758"},"modified":"2022-03-27T21:20:57","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:57","slug":"montages-financiers-possibles-crowdfunding-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/capital\/montages-financiers-possibles-crowdfunding-immobilier\/","title":{"rendered":"Quels sont les montages financiers possibles en crowdfunding immobilier\u00a0?"},"content":{"rendered":"

Le crowdfunding immobilier s\u2019est fortement d\u00e9velopp\u00e9 ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es avec des records de montants collect\u00e9s depuis 2016. Le principe est simple : des particuliers financent \u00e0 plusieurs des projets de promotion immobili\u00e8re<\/strong> dans le but de percevoir des int\u00e9r\u00eats<\/strong> au moment du d\u00e9bouclage de l\u2019op\u00e9ration. Ils participent au financement des fonds propres des promoteurs et donc au d\u00e9veloppement de leur activit\u00e9 et du secteur immobilier en g\u00e9n\u00e9ral. V\u00e9ritable placement financier, le <\/span>crowdfunding immobilier<\/span><\/a> est une source de diversification int\u00e9ressante car r\u00e9mun\u00e9ratrice sur des p\u00e9riodes courtes. En g\u00e9n\u00e9ral, les taux de rendement sont entre 8 et 10 %<\/strong>* sur un horizon de 12 \u00e0 30 mois. Cependant, cet investissement comporte des risques. Les plateformes ont donc envisag\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9but des montages financiers permettant de limiter au maximum les risques pour l\u2019investisseur particulier, notamment en termes de responsabilit\u00e9 en cas de dette. Voici un petit point sur les m\u00e9canismes utilis\u00e9s par les plateformes de financement participatif dans l\u2019immobilier.<\/span><\/p>\n

Sommaire :<\/h3>\n

Le montage en actions<\/a><\/strong>
\n Le montage obligataire<\/a><\/strong>
\n Pourquoi le montage en obligations est le plus utilis\u00e9 ?<\/a><\/strong>
\n Quelques compl\u00e9ments pour prot\u00e9ger les investisseurs<\/a><\/strong><\/p>\n

Commencer les op\u00e9rations sur mon capital<\/a><\/div>\n

Le montage en actions<\/h2>\n

En crowdfunding immobilier, selon les projets propos\u00e9s, l\u2019investisseur peut avoir recours soit \u00e0 une souscription d\u2019obligations<\/strong> (voir la section suivante), soit \u00e0 une acquisition d\u2019actions<\/strong> via une soci\u00e9t\u00e9 holding<\/strong><\/a> d\u00e9tenant des parts de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re en charge du projet immobilier en question. Le financement par actions, appel\u00e9 \u00e9galement crowdequity<\/em><\/strong>, est cependant plus rare dans l\u2019immobilier. Il est plut\u00f4t r\u00e9serv\u00e9 au financement des start-up ou PME. L\u2019objectif reste le m\u00eame, \u00e0 savoir financer les fonds propres d\u2019un promoteur pour une op\u00e9ration donn\u00e9e, pourtant les implications juridiques, financi\u00e8res ou fiscales sont bien diff\u00e9rentes. <\/span><\/p>\n

Dans le lexique de la Bourse<\/a>, il est sp\u00e9cifi\u00e9 qu\u2019\u00ab une action repr\u00e9sente une part de propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une soci\u00e9t\u00e9. Si vous \u00eates actionnaire, vous poss\u00e9dez une part proportionnelle des actifs d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 et il est possible que vous soyez r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 sous forme de dividende en fonction des b\u00e9n\u00e9fices de la soci\u00e9t\u00e9 \u00bb<\/span>. <\/span><\/p>\n

Dans un montage en actions, les investisseurs vont devenir directement actionnaires<\/strong> du v\u00e9hicule d\u2019investissement cr\u00e9\u00e9 par la plateforme de crowdfunding (souvent une <\/span>Soci\u00e9t\u00e9 par Actions Simplifi\u00e9e<\/span><\/a> ou SAS) qui lui-m\u00eame va rentrer au capital de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9di\u00e9e \u00e0 l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re. Ce montage n\u2019est quasiment pas utilis\u00e9 car tr\u00e8s contraignant pour les porteurs de projets. En effet, les documents l\u00e9gaux \u00e0 fournir aux investisseurs sont nombreux, des Assembl\u00e9es G\u00e9n\u00e9rales doivent \u00eatre organis\u00e9es avec l\u2019ensemble des actionnaires, \u2026 De plus, les investisseurs ayant une part au capital peuvent pr\u00e9tendre \u00e0 un droit de regard sur le d\u00e9roulement de l\u2019op\u00e9ration. Enfin, les dividendes \u00e9tant r\u00e9tribu\u00e9s en fonction de la marge g\u00e9n\u00e9r\u00e9e au d\u00e9bouclage de l\u2019op\u00e9ration, le promoteur a donc moins d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 privil\u00e9gier ce type de montage. <\/span><\/p>\n

Le montage en actions a surtout \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 dans les premi\u00e8res ann\u00e9es du crowdfunding immobilier par les plateformes g\u00e9n\u00e9ralistes qui utilisaient ce m\u00e9canisme pour le financement de startups qu\u2019ils pratiquaient \u00e9galement. L\u2019avantage fiscal de l\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 au PEA-PME \u00e9tait alors un argument aupr\u00e8s des investisseurs avec la possibilit\u00e9 d\u2019une exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4ts sur les dividendes et plus-values selon certaines conditions. Avec la loi Pacte et l\u2019extension de cette \u00e9ligibilit\u00e9 aux autres titres de la finance participative (dont les obligations), cet argument n\u2019est plus si frappant. <\/span><\/p>\n

Le montage obligataire<\/h2>\n

Tout comme le pr\u00e9c\u00e9dent sch\u00e9ma d\u2019intervention, le montage en obligations utilise \u00e9galement un v\u00e9hicule d\u2019investissement<\/strong> qui se pose en interm\u00e9diaire dans le processus d\u2019investissement. <\/span><\/p>\n

Selon le lexique de la Bourse de Paris<\/a>, \u00ab une obligation est une valeur mobili\u00e8re repr\u00e9sentant une part de dettes \u00e0 long terme d\u2019un Etat, d\u2019une collectivit\u00e9 locale ou d\u2019une soci\u00e9t\u00e9. Il existe diff\u00e9rents types d\u2019obligations mais elles pr\u00e9sentent toutes une caract\u00e9ristique commune : le versement d\u2019un int\u00e9r\u00eat (ou \u00ab coupon \u00bb) en contrepartie du pr\u00eat fourni par l\u2019investisseur \u00bb<\/span>. <\/span><\/p>\n

Dans le cadre d\u2019un montage obligataire, la soci\u00e9t\u00e9 de promotion immobili\u00e8re va \u00e9mettre des obligations<\/strong> auxquelles les investisseurs pourront souscrire pour ainsi participer au financement de l\u2019op\u00e9ration donn\u00e9e. Le montant de l\u2019int\u00e9r\u00eat annuel et l\u2019horizon du placement seront fix\u00e9s dans les contrats de souscription et d\u2019\u00e9mission. L\u2019\u00e9mission peut se faire de deux mani\u00e8res :<\/span><\/p>\n