{"id":14291,"date":"2019-04-25T07:30:13","date_gmt":"2019-04-25T06:30:13","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=14291"},"modified":"2022-03-27T21:20:57","modified_gmt":"2022-03-27T19:20:57","slug":"micro-foncier-avantages-et-inconvenients","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/fiscalite\/micro-foncier-avantages-et-inconvenients\/","title":{"rendered":"Les avantages et inconv\u00e9nients du r\u00e9gime fiscal micro foncier"},"content":{"rendered":"<p>Le <strong>r\u00e9gime micro foncier<\/strong> est souvent avantageux pour les petits entrepreneurs, mais dans quel contexte s&rsquo;applique-t-il ?<\/p>\n<p>Lorsque vous \u00eates impos\u00e9 \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu (IR), vous pouvez \u00eatre impos\u00e9 diff\u00e9remment selon votre activit\u00e9. Chaque activit\u00e9 ou groupe d&rsquo;activit\u00e9s correspond \u00e0 une cat\u00e9gorie ou c\u00e9dule. Les c\u00e9dules sont les suivantes :<\/p>\n<ul>\n<li>Traitements et salaires (pour les revenus des salari\u00e9s et des assimil\u00e9s salari\u00e9s),<\/li>\n<li>B\u00e9n\u00e9fices non commerciaux (pour les professions lib\u00e9rales),<\/li>\n<li>B\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (pour les activit\u00e9s artisanales et commerciales),<\/li>\n<li>Plus values (pour les cessions de meubles d&rsquo;immeubles ou d&rsquo;actions),<\/li>\n<li>B\u00e9n\u00e9fices agricoles (pour les activit\u00e9s agricoles),<\/li>\n<li>Revenus foncier (pour les activit\u00e9s de location nue).<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c0 chaque c\u00e9dule correspondent des r\u00e8gles diff\u00e9rentes. Nous allons traiter ici des revenus fonciers et plus particuli\u00e8rement du micro foncier. Il s&rsquo;agira d&rsquo;expliquer ce qui les diff\u00e9rencie des autres cat\u00e9gories.<\/p>\n<h3>Sommaire :<\/h3>\n<p><strong><a href=\"#I\">&nbsp;\u00cates-vous soumis au r\u00e9gime foncier ?<\/a><\/strong><br \/>\n<strong> <a href=\"#II\">R\u00e9gime foncier : choisir le micro foncier ou le r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/a><\/strong><br \/>\n<strong> <a href=\"#III\">Optimiser votre choix fiscal<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"wp-block-button\" style=\"text-align:center;\"><a class=\"wp-block-button__link has-background\" href=\"https:\/\/www.legalvision.fr\/tous-les-services\/\">Voir les services LegalVision<\/a><\/div>\n<h2 id=\"I\">\u00cates-vous soumis au r\u00e9gime foncier ?<\/h2>\n<h3>Application du r\u00e9gime foncier pour la location nue<\/h3>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;idArticle=LEGIARTI000006302217\">La loi&nbsp;<\/a>d\u00e9finit tous les revenus devant \u00eatre compris dans les revenus foncier. Dans la pratique, le cas le plus habituel dans lequel vous serez impos\u00e9 au&nbsp;revenu foncier&nbsp;sera le cas dans lequel&nbsp;<strong>vous louez un immeuble sans meubles<\/strong>.<\/p>\n<p>Ainsi, il y a diff\u00e9rents types de location :<\/p>\n<ul>\n<li>Une location nue (r\u00e9gime foncier),<\/li>\n<li>Une <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2019\/03\/04\/statut-lmp-2018-guide-complet\/\">location meubl\u00e9e professionnelle<\/a> (BIC professionnels),<\/li>\n<li>Ou enfin, une <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2019\/03\/15\/statut-lmnp-2018-guide-complet\/\">location meubl\u00e9e non professionnelle<\/a> (BIC non professionnels).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Mais comment distinguer <strong>la location meubl\u00e9e de la location nue<\/strong> ? C&rsquo;est ce que nous allons voir.<\/p>\n<h3>Distinction location meubl\u00e9e location nue<\/h3>\n<p><strong>La location meubl\u00e9e<\/strong> correspond \u00e0 une location d&rsquo;immeubles avec un minimum de meubles. Les meubles minimum sont pr\u00e9vus par <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884\">d\u00e9cret<\/a>. Ce d\u00e9cret fixe la liste des meubles minimum que doit comporter une location meubl\u00e9e. Si ces meubles ne sont pas pr\u00e9sents, la location meubl\u00e9e pourra \u00eatre requalifi\u00e9e en location nue par le tribunal. Cette liste est cumulative.<\/p>\n<p>Les \u00e9l\u00e9ments les plus importants sont<strong> les suivants<\/strong> :<\/p>\n<ul>\n<li>Literie comprenant couette ou couverture,<\/li>\n<li>Plaques de cuisson,<\/li>\n<li>Four ou four \u00e0 micro-ondes,<\/li>\n<li>R\u00e9frig\u00e9rateur et cong\u00e9lateur,<\/li>\n<li>Vaisselle n\u00e9cessaire \u00e0 la prise des repas,<\/li>\n<li>Table et si\u00e8ges,<\/li>\n<li>Luminaires,<\/li>\n<li>\u00c9tag\u00e8res de rangement.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em><strong>Exemple :<\/strong>&nbsp;si vous mettez en location un immeuble ne poss\u00e9dant que quelques tables, chaises et canap\u00e9s, ce ne sera pas consid\u00e9r\u00e9 comme une location meubl\u00e9e.&nbsp;<\/em><\/p>\n<h3>L&rsquo;applicabilit\u00e9 du r\u00e9gime micro foncier : les personnes concern\u00e9es<\/h3>\n<p>Ensuite vous pourrez louer des immeubles de deux fa\u00e7ons :<\/p>\n<ul>\n<li>En \u00e9tant une personne physique louant un immeuble,<\/li>\n<li>Ou en cr\u00e9ant une soci\u00e9t\u00e9 ayant pour objet la location d&rsquo;immeuble.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Attention<\/strong>&nbsp;: si votre soci\u00e9t\u00e9 est soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS), quelle que soit&nbsp;votre activit\u00e9, vous ne serez jamais impos\u00e9 dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers !<\/p>\n<p>Les soci\u00e9t\u00e9 assujetties de droit \u00e0 l&rsquo;IS sont la SARL, la SAS, et la SA. La SCI est imposable de droit \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu. Vous pourrez aussi \u00eatre impos\u00e9 dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers pour les revenus de parts dans un <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;idArticle=LEGIARTI000031815471&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=id\">fonds commun de placement immobilier<\/a>.<\/p>\n<p><em><strong>Exemple<\/strong> : vous avez une SARL d\u00e9tenant&nbsp;des immeubles et louant ces immeubles, mais cette SARL n&rsquo;est pas une SARL de famille et n&rsquo;est pas impos\u00e9e \u00e0 l&rsquo;IR. Dans ce cas, m\u00eame si vous louez vos immeubles en location nue, vous serez impos\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t&nbsp;sur les soci\u00e9t\u00e9s puis \u00e0 la flat tax au taux de 30% lors du versement de dividendes. Mais vous ne serez pas impos\u00e9 dans la cat\u00e9gorie des revenus&nbsp;foncier.<\/em><\/p>\n<h3>Formalit\u00e9s pour opter pour le micro foncier au r\u00e9gime foncier r\u00e9el<\/h3>\n<p>Lorsque vous faites une d\u00e9claration de revenus, vous remplissez un <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/formulaire\/2042\/declaration-des-revenus\">formulaire 2042<\/a>. Ainsi, il vous suffira de mettre le montant de vos loyers dans le cadre 4 \u00ab\u00a0revenus fonciers\u00a0\u00bb case 4BE.<\/p>\n<p>Ce formulaire 2042 sera accompagn\u00e9 :<\/p>\n<ul>\n<li>D&rsquo;un <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/files\/formulaires\/2044\/2019\/2044_2645.pdf\">formulaire 2044<\/a> si vous optez pour le r\u00e9gime r\u00e9el,<\/li>\n<li>Compl\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/files\/formulaires\/2044\/2019\/2044_2647.pdf\">2044 sp\u00e9cial<\/a> si vous b\u00e9n\u00e9ficiez du dispositif Pinel ou du dispositif Malraux,<\/li>\n<li>D&rsquo;aucun 2044 si vous \u00eates en r\u00e9gime micro foncier.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le simple fait de ne d\u00e9poser aucun 2044 vous assujettira au r\u00e9gime micro foncier d&rsquo;office.<\/p>\n<h2 id=\"II\">R\u00e9gime foncier : choisir le micro foncier ou le r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/h2>\n<h3>Qu&rsquo;est ce que le r\u00e9gime micro foncier et le r\u00e9gime foncier r\u00e9el ?<\/h3>\n<p><strong>Le r\u00e9gime foncier<\/strong> se distingue en deux cat\u00e9gories :<\/p>\n<ul>\n<li>Le r\u00e9gime micro foncier,<\/li>\n<li>Ou le&nbsp;r\u00e9gime foncier r\u00e9el.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le r\u00e9gime r\u00e9el est obligatoire pour tous les personnes r\u00e9alisant de la location nue et dont les revenus tir\u00e9s de cette location sont sup\u00e9rieurs \u00e0 <strong>15 000\u20ac par an<\/strong>. Cela fait donc&nbsp;environ 1250\u20ac par mois.<\/p>\n<p>Si vous \u00eates au-dessus de cette limite, il sera impossible pour vous d&rsquo;opter pour le micro foncier. En revanche si vous \u00eates en dessous, vous pourrez choisir d&rsquo;opter pour le micro foncier ou pour le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n<p><em><strong>Exemple<\/strong> : Je loue un immeuble pour un loyer de 600\u20ac par mois, je re\u00e7ois donc 7 200\u20ac par an (inf\u00e9rieur au plafond de 15 000\u20ac). Par cons\u00e9quent, je peux soit opter pour <strong>le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>, soit&nbsp;pour <strong>le r\u00e9gime micro foncier.<\/strong>&nbsp;<\/em><\/p>\n<h3>Les abattements en&nbsp;r\u00e9gime micro foncier et en r\u00e9gime r\u00e9el foncier<\/h3>\n<p>Le r\u00e9gime micro foncier permet d&rsquo;obtenir un abattement forfaitaire sur le montant de vos revenus locatifs.<\/p>\n<p>Cet abattement est de <strong>30%<\/strong> du total de vos revenus locatifs. En revanche, vous ne pourrez pas d\u00e9duire vos charges. Si vous souhaitez les d\u00e9duire, il faudra opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n<p><em><strong>Exemple<\/strong> : Je loue un immeuble 600\u20ac par mois, j&rsquo;ai des charges \u00e0 hauteur de 100\u20ac par mois.&nbsp;<\/em><\/p>\n<ul>\n<li><em>Si j&rsquo;opte pour le r\u00e9gime&nbsp;r\u00e9el, je serai impos\u00e9 sur 600- 100= <strong>500\u20ac<\/strong><\/em><\/li>\n<li><em>Si j&rsquo;opte pour le micro foncier, je serai impos\u00e9 sur 600*0,70= <strong>420\u20ac<\/strong><\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Dans ce cas l\u00e0, on voit bien que le r\u00e9gime&nbsp;micro foncier est bien plus avantageux que le r\u00e9gime&nbsp;r\u00e9el. En effet, dans cet exemple, la base imposable est moindre en micro foncier (420\u20ac) qu&rsquo;en r\u00e9el (500\u20ac). Cependant, ce ne sera pas toujours le cas.<\/em><\/p>\n<p>En effet, dans le r\u00e9gime r\u00e9el, il n&rsquo;y aura pas d\u2019abattement. Vous d\u00e9duirez simplement les charges de la soci\u00e9t\u00e9. Il faut savoir que toutes les charges ne sont pas d\u00e9ductibles. Les charges pouvant \u00eatre d\u00e9duites sont fix\u00e9es <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;idArticle=LEGIARTI000006307480&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\">ici<\/a>.<\/p>\n<h3>L&rsquo;impossibilit\u00e9 de reporter des d\u00e9ficits en micro foncier<\/h3>\n<p>L\u2019inconv\u00e9nient de cet abattement est que vous ne pourrez jamais d\u00e9duire vos d\u00e9ficits. En effet, le taux forfaitaire de 30% laissera toujours 70% de l&rsquo;assiette imposable.<\/p>\n<p><em><strong>Exemple<\/strong>&nbsp;: Je loue un immeuble 600\u20ac par mois, j&rsquo;ai des charges \u00e0 hauteur de 1000\u20ac par mois.<\/em><\/p>\n<ul>\n<li><em>Si j&rsquo;opte pour le r\u00e9gime&nbsp;r\u00e9el, la base imposable sera de 600- 1000= <strong>&#8211; 400\u20ac.<\/strong> Par cons\u00e9quent, la base imposable sera de 0 et je pourrai imputer 400\u20ac de d\u00e9ficit.<\/em><\/li>\n<li><em>Si j&rsquo;opte pour le r\u00e9gime&nbsp;micro foncier, la base imposable sera toujours de 600*0,70= <strong>420\u20ac<\/strong>&nbsp;<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Donc, dans les cas o\u00f9 les charges sont importantes, par exemple en cas de grands travaux, il vaut mieux choisir le r\u00e9gime&nbsp;r\u00e9el.&nbsp;<\/em><\/p>\n<p><strong>Mais comment s&rsquo;imputent les d\u00e9ficits<\/strong> ?<\/p>\n<p>Les d\u00e9ficits sont imputables sur le revenu global dans la limite de <strong>10 700\u20ac.<\/strong> Le d\u00e9ficit restant est reportable sur les ann\u00e9es suivantes pendant<strong> 10 ans<\/strong> maximum.<\/p>\n<p><em><strong>Exemple 1<\/strong> : Mon revenu global apr\u00e8s d\u00e9duction des charges est de 40 000\u20ac. Ainsi les 400\u20ac de d\u00e9ficit r\u00e9alis\u00e9s s&rsquo;imputeront sur les 40 000\u20ac. Je ne serai impos\u00e9 que sur 39 600\u20ac au lieu de 40 000\u20ac.<\/em><\/p>\n<p><em><strong>Exemple 2<\/strong> : Mon revenu global est de 10 000\u20ac mais j&rsquo;ai un d\u00e9ficit de 15 000\u20ac. Ainsi, cette ann\u00e9e ma base imposable sera de 10 000-15 000= -5000\u20ac. Ma base imposable sera donc de 0 \u20ac et je reporterai les -5000\u20ac sur le revenu de l&rsquo; ann\u00e9e suivante.<\/em><\/p>\n<h2 id=\"III\">Optimiser votre choix fiscal<\/h2>\n<h3>Choisir le micro BIC ou le micro foncier<\/h3>\n<p>Parfois, il pourra \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable de faire de la location meubl\u00e9e. Il vous suffira&nbsp;seulement d&rsquo;ajouter les diff\u00e9rents meubles pr\u00e9sents dans le d\u00e9cret vu plus haut. En effet, les conditions du micro BIC&nbsp;peuvent \u00eatre plus favorables que celles du micro foncier.<\/p>\n<p>Tout d&rsquo;abord, en micro BIC, le plafond par an est de <strong>70 000\u20ac<\/strong> de loyer. Ce plafond est de <strong>15 000\u20ac<\/strong> par an en micro foncier. Le plafond est donc plus que quadrupl\u00e9 en <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/professionnels-entreprises\/vosdroits\/F32919\">BIC<\/a> par rapport aux revenus foncier.<\/p>\n<p>Ensuite, l\u2019abattement du micro BIC est beaucoup plus \u00e9lev\u00e9. En effet, l&rsquo;abattement est de<strong> 50%<\/strong> alors qu&rsquo;il est de <strong>30%<\/strong> en micro foncier.<\/p>\n<p>Cependant, l&rsquo;abattement&nbsp;est plus \u00e9lev\u00e9 car il y a parfois plus de travaux \u00e0 faire quand la location est meubl\u00e9e. En effet, il faudra payer pour remplacer le four par exemple. Ce sont des probl\u00e9matiques&nbsp;que vous ne trouverez pas en location nue puisque vous ne louerez votre bien qu&rsquo;avec peu ou pas de mobilier.<\/p>\n<h3>Louer selon le dispositif Pinel pour avoir une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t<\/h3>\n<p>La <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2018\/09\/07\/loi-pinel-sci-avantages\/\">loi Pinel<\/a> a remplac\u00e9 les dispositifs Scellier et Duflot. Ce dispositif permet aux personnes investissant dans des biens immobiliers pendant un certaine dur\u00e9e de b\u00e9n\u00e9ficier de r\u00e9ductions d&rsquo;imp\u00f4ts.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, les <strong>conditions principales<\/strong> sont les suivantes :<\/p>\n<ul>\n<li>Acheter un bien immobilier et le louer,<\/li>\n<li>Le bien immobilier doit \u00eatre neuf ou en cours de construction,<\/li>\n<li>D\u00e9tenir l&rsquo;immeuble ou les parts (si vous \u00eates en SCI ou SARL) pendant 6 ans minimum.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Vous pourrez ainsi b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une <strong>r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t<\/strong> pouvant aller jusqu&rsquo;\u00e0 21 % de l&rsquo;investissement fait dans l&rsquo;immeuble.<\/p>\n<ul>\n<li>La r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sera de <strong>12%<\/strong> si l&rsquo;immeuble est d\u00e9tenu 6 ans,<\/li>\n<li>La r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sera de <strong>18%<\/strong>&nbsp;si l&rsquo;immeuble est d\u00e9tenu 9 ans,<\/li>\n<li>Et enfin, la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sera de <strong>21%<\/strong> si l&rsquo;immeuble est d\u00e9tenu 12 ans.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em><strong>Exemple<\/strong> : J&rsquo;ai investi 50 000\u20ac dans l&rsquo;achat d&rsquo;un immeuble, je le d\u00e9tiens&nbsp;pendant 6 ans. La r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t&nbsp;sera donc de 50 000\u20ac*0,12= 6000\u20ac. Vous aurez ainsi une r\u00e9duction&nbsp;totale de 6000\u20ac sur 6 ans. <strong>Soit une r\u00e9duction de 1000\u20ac par an.<\/strong>&nbsp;<\/em><\/p>\n<p>Contrairement \u00e0 ce qui est souvent \u00e9voqu\u00e9, le dispositif Pinel est&nbsp;cumulable avec le micro foncier sous r\u00e9serve de quelques adaptations.<\/p>\n<h3>L&rsquo;imposition au bar\u00e8me progressif de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/h3>\n<p>Enfin, quelle que soit la cat\u00e9gorie dans laquelle vous \u00eates impos\u00e9 (BIC ou revenu foncier), tous vos revenus seront impos\u00e9s au bar\u00e8me progressif au taux suivant :<\/p>\n<ul>\n<li>\n<strong>0%<\/strong>&nbsp;pour les revenus allant de 0 \u00e0 9 964 Euros,<\/li>\n<li>\n<strong>14%<\/strong>&nbsp;pour les revenus allant de 9 964 \u00e0 27 519 Euros,<\/li>\n<li>\n<strong>30%<\/strong>&nbsp;pour les revenus allant de 27 519 \u00e0 73 779 Euros,<\/li>\n<li>\n<strong>41%<\/strong>&nbsp;pour les revenu allant de 73 779 \u00e0 156 244 Euros,<\/li>\n<li>\n<strong>45%<\/strong>&nbsp;pour les revenus au del\u00e0 de 156 244 Euros.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em><strong>Exemple :<\/strong> vous avez des BIC \u00e0 hauteur de 10 000\u20ac et des revenus fonciers \u00e0 hauteur de 10 000\u20ac. Ainsi, l&rsquo;assiette imposable sera de 20 000\u20ac. On applique ensuite le bar\u00e8me&nbsp;progressif.<\/em><\/p>\n<ul>\n<li><em>9 964\u20ac se verront appliquer un taux de 0% (soit 0 euros d\u2019imp\u00f4t),<\/em><\/li>\n<li><em>et 10 036\u20ac se verront appliquer un taux de 14% (soit 1 405,04\u20ac).<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Par cons\u00e9quent votre imposition sera de <strong>1 405,04\u20ac.&nbsp;<\/strong><\/em><\/p>\n<p>N&rsquo;attendez plus, LegalVision peut vous accompagner dans la cr\u00e9ation de votre soci\u00e9t\u00e9 ayant une activit\u00e9 de location. <a href=\"https:\/\/blog.legalvision.fr\/2019\/01\/11\/sarl-de-famille-ou-sci-tous-les-conseils\/\">La SARL de famille ou la SCI<\/a> pourront \u00eatre des formes sociales tr\u00e8s int\u00e9ressante de location d&rsquo;immeubles.<\/p>\n<p><\/p>\n<div class=\"wp-block-button\" style=\"text-align:center;\"><a class=\"wp-block-button__link has-background\" href=\"https:\/\/www.legalvision.fr\/tous-les-services\/\">Voir les services LegalVision<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le r\u00e9gime micro foncier est souvent avantageux pour les petits entrepreneurs, mais dans quel contexte s&rsquo;applique-t-il ? Lorsque vous \u00eates impos\u00e9 \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu (IR), vous pouvez \u00eatre impos\u00e9 diff\u00e9remment selon votre activit\u00e9. Chaque activit\u00e9 ou groupe d&rsquo;activit\u00e9s correspond \u00e0 une cat\u00e9gorie ou c\u00e9dule. 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