Dans cet article, LegalVision vous expose les sp\u00e9cificit\u00e9s de la SCI \u00e0 l’IS<\/strong>. Ainsi, quelles sont les cons\u00e9quences de l’option pour l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/strong> pour une SCI ?<\/p>\n La Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re<\/a><\/strong> (SCI) est une forme sp\u00e9ciale de soci\u00e9t\u00e9 civile<\/a>. En effet, c’est une soci\u00e9t\u00e9 civile ayant une activit\u00e9 de location d’immeubles meubl\u00e9s ou non meubl\u00e9s.<\/strong><\/p>\n La SCI sera constitu\u00e9e par les apports d’immeubles effectu\u00e9s par les associ\u00e9s. En \u00e9change de ces\u00a0apports, les associ\u00e9s recevront des parts de la soci\u00e9t\u00e9. Ils devront nommer un g\u00e9rant pouvant effectuer tous les actes de gestion et de direction de la soci\u00e9t\u00e9. Ils pourront changer de g\u00e9rant<\/a> pendant la vie de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Mais lors de la cr\u00e9ation de la SCI<\/a>, les associ\u00e9s devront choisir le r\u00e9gime fiscal auquel ils assujettiront leur SCI. Par principe, la SCI est assujettie \u00e0 l’Imp\u00f4t sur le Revenu (IR)<\/strong>. Mais par exception, sur option, vous pourrez choisir l’imposition \u00e0\u00a0l\u2019Imp\u00f4t\u00a0sur les Soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/b>. Cela aura des r\u00e9percussions sur l’utilisation fiscale des d\u00e9ficits<\/strong> ainsi que sur les cessions de parts de la SCI.<\/strong>\n<\/p>\n I\/ L’imposition sur les b\u00e9n\u00e9fices des SCI<\/a><\/strong> L’imposition sera en principe<\/strong> \u00e0 l’IR mais vous pourrez choisir sur option<\/strong> la SCI \u00e0 l’IS.<\/p>\n De droit, si vous n’optez pour aucun r\u00e9gime fiscal, vous serez impos\u00e9s \u00e0 l’imposition sur le revenu<\/strong><\/a> (IR). Cela signifie que vous n’aurez pas d’imposition au niveau de la soci\u00e9t\u00e9. Les revenus seront directement int\u00e9gr\u00e9s et impos\u00e9s dans le foyer fiscal des associ\u00e9s au bar\u00e8me progressif de l’IR<\/strong>.<\/p>\n L’ensemble de ces revenus sera directement impos\u00e9 au bar\u00e8me suivant :<\/p>\n Exemple :<\/strong>\u00a0si votre seule source de revenu\u00a0r\u00e9side dans les loyers de la SCI et que vous percevez 9 000\u20ac par an de cette SCI, vous n’aurez aucune imposition.<\/em><\/p>\n Vous pouvez aussi choisir l’option de l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Depuis la loi de finances 2019, cette option est r\u00e9vocable pendant 5 ans<\/strong><\/a>. Ensuite, ce choix\u00a0devient irr\u00e9vocable<\/strong> ! Vous ne pourrez pas revenir \u00e0 l’IR par la suite.<\/p>\n Si vous choisissez ce r\u00e9gime fiscal des soci\u00e9t\u00e9s de capitaux<\/strong> vous serez imposable 2 fois<\/strong>. Une premi\u00e8re fois sur les b\u00e9n\u00e9fices de la soci\u00e9t\u00e9 au titre de l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s\u00a0et une deuxi\u00e8me fois lors de la distribution des dividendes au titre de l’imposition sur les dividendes.<\/p>\n Ainsi le taux de l’imp\u00f4t<\/a> sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/strong>\u00a0est le suivant :<\/p>\n Ces taux ne s’appliquent que pour les soci\u00e9t\u00e9s dont le chiffre d’affaires est inf\u00e9rieur \u00e0 7,63 millions d’euros<\/strong> sur l’exercice. Si votre chiffre d’affaires est sup\u00e9rieur, alors le taux sera de 28% puis de 31% ou 33,1\/3%.<\/p>\n Une fois ces taux applicables, vous serez impos\u00e9s sur les dividendes \u00e0 la Flat Tax<\/a><\/strong> au montant de 30%<\/strong>. Ce montant se divise en 17,2% pour les cotisations sociales et 12,8% pour l’imposition sur le revenu.<\/p>\n Exemple<\/strong> : l’entreprise\u00a0SCI C a un b\u00e9n\u00e9fice avant imp\u00f4t de 50 000\u20ac\u00a0et souhaite le distribuer \u00e0 ses deux actionnaires.\u00a0<\/em><\/p>\n Par cons\u00e9quent, les deux associ\u00e9s r\u00e9unis\u00a0recevront une somme de 40 955,6 – 12 286,68= 28 668,92\u20ac<\/strong>, soit la moiti\u00e9 de cette somme pour chaque associ\u00e9.\u00a0<\/em><\/p>\n Les avantages seront diff\u00e9rents que vous soyez dans une SCI \u00e0 l’IR ou une SCI \u00e0 l’IS.<\/p>\n \u00c0 l’IR, vous serez impos\u00e9 selon l’activit\u00e9 de votre SCI. Votre SCI peut avoir 3 types d’activit\u00e9 :<\/p>\n Les BIC sont les B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux.\u00a0Les BIC sont dit professionnels lorsque l\u2019exploitant a une\u00a0participation personnelle, directe et continue \u00e0 l\u2019accomplissement des actes n\u00e9cessaires \u00e0 cette activit\u00e9.<\/strong><\/p>\n En r\u00e9sum\u00e9 si vous \u00eates en location nue,<\/strong> vous pourrez imputer les d\u00e9ficits sur l’ensemble de votre revenu mais dans la limite de 10 700\u20ac<\/strong>. Si vos d\u00e9ficits sont sup\u00e9rieurs, vous pourrez les reporter sur les ann\u00e9es suivantes dans la limite de 10 ans<\/strong>.<\/p>\n Lorsque vous\u00a0\u00eates en location meubl\u00e9e professionnelle,\u00a0<\/strong>vous pourrez imputer les d\u00e9ficits sur l’ensemble de votre revenu sans plafond et sans limite de dur\u00e9e de report sur les ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n Si vous \u00eates en location meubl\u00e9e non professionnelle,<\/strong>\u00a0vous pourrez imputer les d\u00e9ficits seulement sur les revenus de m\u00eame cat\u00e9gorie.<\/strong>\u00a0Ils ne seront reportables que sur une dur\u00e9e de 6 ans<\/strong>.<\/p>\n A l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, si votre\u00a0SCI \u00e0 l’IS\u00a0a des d\u00e9ficits, vous pourrez les imputer sur les b\u00e9n\u00e9fices. Vous pouvez faire deux types de report<\/a>\u00a0:<\/p>\n Le report en avant<\/strong> consiste \u00e0 imputer les d\u00e9ficits des ann\u00e9es\u00a0pr\u00e9c\u00e9dentes sur les d\u00e9ficits des ann\u00e9es suivantes.\u00a0L’imputation du report en avant est plafonn\u00e9e, c’est-\u00e0-dire qu’elle est limit\u00e9e \u00e0\u00a01 million d’euros<\/span>\u00a0par an<\/strong>, major\u00e9 de\u00a050\u00a0%<\/span><\/strong>\u00a0de la fraction du b\u00e9n\u00e9fice sup\u00e9rieure \u00e0 ce plafond.<\/p>\n Exemple :<\/strong>\u00a0l’entreprise G r\u00e9alise\u00a0un d\u00e9ficit\u00a0de 1 200 000\u20ac en 2018 et un b\u00e9n\u00e9fice de 1 100 000\u20ac en 2019. Pour un report en avant,\u00a0le calcul sera le suivant :\u00a01\u00a0000 000 + 0,50*(1 100 000- 1 000 000) =\u00a01 050 000\u20ac<\/strong>. Ce montant plafonn\u00e9 de d\u00e9ficit s’imputera sur les 1 100 000\u20ac de b\u00e9n\u00e9fices. Il restera donc\u00a050 000\u20ac<\/strong>\u00a0soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s.<\/em><\/p>\n Le report en arri\u00e8re<\/strong> consiste \u00e0 imputer le d\u00e9ficit de l’ann\u00e9e en cours sur le b\u00e9n\u00e9fice de l’ann\u00e9e derni\u00e8re.\u00a0Le report en arri\u00e8re est autoris\u00e9\u00a0uniquement sur un seul b\u00e9n\u00e9fice<\/strong>, celui de l’exercice pr\u00e9c\u00e9dent, et dans la limite d’1 million<\/strong> d’euros.<\/p>\n Exemple :<\/strong>\u00a0l’entreprise E r\u00e9alise\u00a0un d\u00e9ficit de 5 000 000\u20ac en 2019 et un b\u00e9n\u00e9fice de 3 000 000\u20ac en 2018. Vous pourrez faire un report en arri\u00e8re\u00a0des d\u00e9ficits. Le report en arri\u00e8re\u00a0sera donc de 1 millions d’euros en raison du plafond.\u00a0Ainsi, le b\u00e9n\u00e9fice de 2018 sera de 3 000 000 – 1 000 000 = 2 millions d’euros<\/strong>. Le b\u00e9n\u00e9fice imposable de 2018 sera donc\u00a0r\u00e9duit \u00e0\u00a02 millions d’euros gr\u00e2ce\u00a0au report en arri\u00e8re des d\u00e9ficits.\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n Quel que soit le r\u00e9gime fiscal choisi, vous\u00a0paierez des droits de mutation<\/strong> \u00e0 hauteur de 5% de la valeur r\u00e9elle<\/strong> de vos parts. Mais qu’en est il de l’imposition sur les plus-values<\/strong> ?<\/p>\n Lorsque vous effectuez une cession de parts sociales, vous pouvez r\u00e9aliser une plus value. Le calcul d’une plus-value de cession de parts de SCI<\/a> est le suivant\u00a0: Prix de vente des parts sociales\u00a0–\u00a0prix de revient (d’achat ou de souscription) = Plus-value<\/strong>.<\/p>\n Cette plus-value b\u00e9n\u00e9ficiera d\u2019abattements fiscaux :<\/p>\n Une fois l’assiette d’imposition de la plus-value calcul\u00e9e, vous appliquerez le taux total de charges de 36,2%<\/strong>. Il est d\u00e9compos\u00e9 de la fa\u00e7on suivante :<\/p>\n Exemple :<\/strong> vous d\u00e9tenez des parts depuis 10 ans dans une SCI soumise \u00e0 l’IR. Vous les avez achet\u00e9es \u00e0 1000\u20ac et vous les revendez \u00e0 1500\u20ac. La plus-value est donc de 1500-1000= 500\u20ac. L’a<\/em>battement au titre des cotisations sociale est de 1,65*5 =8,25. <\/em>L\u2019abattement au titre de l’IR est de 6*5=30. <\/em><\/p>\n Ainsi, l’assiette des cotisations sociales apr\u00e8s\u00a0abattement sera de 500*(1-0,0825)=458,75\u20ac<\/strong>.\u00a0<\/em>L’assiette de l’IR apr\u00e8s\u00a0abattement\u00a0sera donc de 500*(1-0,70) =\u00a0350\u20ac<\/strong>. Enfin, les taux de charges doivent \u00eatre appliqu\u00e9s \u00e0 cette assiette :<\/em><\/p>\nSommaire :<\/h3>\n
\n II\/ Les avantages fiscaux des d\u00e9ficits des SCI \u00e0 l’IS ou l’IR<\/a><\/strong>
\n III\/ L’imposition sur vos cessions de parts de SCI<\/a><\/strong><\/p>\nI\/ L’imposition sur les b\u00e9n\u00e9fices des SCI<\/h2>\n
A) Le principe : l’imposition sur\u00a0le revenu<\/h3>\n
\n
B) L’exception : la SCI imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/h3>\n
\n
\n
II\/ Les avantages fiscaux\u00a0des d\u00e9ficits des SCI \u00e0 l’IS ou l’IR<\/h2>\n
A) Les avantages pour la SCI \u00e0 l’IR<\/h3>\n
\n
B) Les avantages pour la SCI soumise \u00e0 l’IS<\/h3>\n
\n
III\/ L’imposition sur vos cessions de parts de SCI<\/h2>\n
A) L’imposition sur les cessions de parts de SCI soumises \u00e0 l’IR<\/h3>\n
\n
\n
\n
B) L’imposition sur les cessions de parts de SCI \u00e0 l’IS<\/h3>\n