Qu’est ce que la soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier ?<\/strong> Tout d’abord, cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 civile<\/a> signifie cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 exer\u00e7ant des activit\u00e9s civiles. La soci\u00e9t\u00e9 civile\u00a0ne peut pas exercer d’activit\u00e9s commerciales. La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re est une soci\u00e9t\u00e9 civile ayant pour objet l’acquisition ou la gestion de biens immobiliers. Par exemple, elle aura pour activit\u00e9\u00a0la location d’immeubles \u00e0 usage d’habitation.<\/p>\n La soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier<\/strong> est un type de soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re<\/a><\/strong>. En r\u00e9sum\u00e9 c’est une soci\u00e9t\u00e9 civile<\/a> g\u00e9r\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9\u00a0de gestion (une soci\u00e9t\u00e9 professionnelle). Les\u00a0associ\u00e9s ne se connaissent souvent pas dans ce type de soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Il y a trois types de soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier : les SCPI de rendement, de plus-value, fiscales. Ces\u00a0soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier r\u00e9pondent toutes \u00e0 des logiques diff\u00e9rentes.<\/p>\n Nous allons d’abord vous pr\u00e9senter l’organisation de la Soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier<\/strong>. Ensuite, nous vous exposerons\u00a0les diff\u00e9rents types de SCPI<\/a>, qu’elles soient fiscales<\/strong>,\u00a0de plus-value ou de rendement.\u00a0<\/strong>\n<\/p>\n I\/\u00a0L’organisation de la\u00a0soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier La soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier<\/strong> dispose d’une organisation comprenant un dirigeant<\/strong> et des associ\u00e9s<\/strong>. Tout au long de votre participation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9, vous devrez payer certains frais<\/strong> \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion g\u00e9rant la soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier.<\/p>\n Une\u00a0soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier est g\u00e9r\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Cette soci\u00e9t\u00e9 devra \u00eatre agr\u00e9\u00e9e par l’Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers<\/strong><\/a>. L’AMF exercera un contr\u00f4le sur la gestion en s’assurant que la SCPI est bien transparente sur toutes les informations donn\u00e9es aux investisseurs.<\/p>\n L’avantage r\u00e9side dans le fait que vous n’aurez pas besoin de nommer un g\u00e9rant. Vous n’aurez pas besoin de vous occuper de toutes les formalit\u00e9s de gestion de la soci\u00e9t\u00e9. Vous pourrez\u00a0avoir le\u00a0r\u00f4le d’un investisseur passif se contentant d’encaisser les dividendes<\/strong>.<\/p>\n L’avantage de la SCPI r\u00e9side dans le fait que m\u00eame les particuliers et les petits investisseurs<\/strong> ne disposant que de quelques centaines d’euros<\/strong> \u00e0 investir peuvent investir dans la SCPI. Si vous souhaitez\u00a0r\u00e9aliser un plus gros investissement et que vous n’avez pas beaucoup d’argent, vous pouvez b\u00e9n\u00e9ficier\u00a0de l’effet de levier.\u00a0L’effet de levier<\/strong> correspond \u00e0 l’effet multiplicateur de l’emprunt. Si vous investissez dans une SCPI, vous pouvez demander un emprunt. Il permettra de mettre plus d’argent dans la soci\u00e9t\u00e9, et par cons\u00e9quent de recevoir plus de dividendes.<\/p>\n Cependant, il faut \u00eatre vigilant quant au risque d’une d\u00e9pr\u00e9ciation de la valeur du parc immobilier. En effet, lorsque\u00a0vous\u00a0cr\u00e9ez une SCI<\/a>, vous\u00a0\u00eates\u00a0responsable ind\u00e9finiment<\/a>.\u00a0Par cons\u00e9quent, si l’immobilier baisse trop, la banque pourra saisir tous les biens de votre patrimoine personnel.<\/p>\n Il y a diff\u00e9rentes types de soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier. Elles peuvent \u00eatre \u00e0 capital fixe<\/strong> ou \u00e0 capital variable<\/strong>.<\/p>\n Le\u00a0capital\u00a0social\u00a0fixe signifie que chaque modification du montant du capital devra faire l’objet d’une d\u00e9cision en AGE ainsi que d’une modification des statuts. En revanche, le capital de la SCPI \u00e0 capital variable<\/strong><\/a> pourra osciller entre le montant du capital minimum et le montant du capital maximum.<\/p>\n La SCPI \u00e0 capital fixe<\/strong> revient au fait que lorsque la soci\u00e9t\u00e9 est cr\u00e9\u00e9e, vous allez souscrire un certain nombre de parts. Si vous souhaitez revendre vos parts<\/a>, il faudra par cons\u00e9quent trouver un acheteur. Les parts sont donc tr\u00e8s peu liquides. La solution pourra alors \u00eatre de cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier \u00e0 capital variable. Ainsi, elle pourra\u00a0vous permettre de vous retirer de la soci\u00e9t\u00e9 beaucoup plus facilement.<\/p>\n Les porteurs de parts de la soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier\u00a0devront verser \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion\u00a0une commission de souscription, une commission de gestion annuelle et une commission de cession des parts.<\/p>\n Cette\u00a0commission de souscription <\/strong>est\u00a0calcul\u00e9e sur le prix des parts sociales.\u00a0Elle varie entre 5 % et 12 % du montant souscrit. Elle est destin\u00e9e \u00e0 r\u00e9mun\u00e9rer la soci\u00e9t\u00e9 de gestion.<\/p>\n La commission de gestion,<\/strong> annuelle ou trimestrielle, est assise sur les\u00a0revenus locatifs encaiss\u00e9s par la SCPI. Cette commission varie entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI.<\/p>\n La commission de cession<\/strong>\u00a0est calcul\u00e9e sur le montant de la transaction.<\/p>\n En cas de cession de parts sociales<\/a>, s\u2019ajoutent \u00e0\u00a0cette commission des droits d\u2019enregistrement<\/strong><\/a> dans le cas des SCPI \u00e0 capital fixe, soit\u00a05 %<\/strong><\/a> du prix d\u2019\u00e9change. Mais ces frais sont fr\u00e9quemment pay\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n Les soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier peuvent \u00eatre fiscales,<\/strong> de rendement<\/strong> ou de plus-value<\/strong>.\u00a0Les SCPI fiscales ont pour but d’acheter des immeubles \u00e0 usage d’habitation en vue de leur location \u00e0 des particuliers. En ce qui concerne les SCPI de rendement, elles ont pour but d\u2019acheter des immeubles en vue d’une location \u00e0 des professionnels. Les SCPI fiscales servent \u00e0 r\u00e9aliser des \u00e9conomies d’imp\u00f4ts<\/strong> alors que les SCPI de rendement ou de plus-values servent \u00e0 d\u00e9gager beaucoup de liquidit\u00e9s<\/strong>.<\/p>\n La SCPI Malraux<\/strong><\/a>\u00a0investit dans les actifs dit loi Malraux. Cette loi vise \u00e0 favoriser l’entretien et la r\u00e9paration de biens immobiliers anciens et class\u00e9s<\/strong>. La SCPI va acheter des immeubles\u00a0dans des biens immobiliers anciens ou class\u00e9s \u00e0 r\u00e9nover. Il faudra que la SCPI effectue certains travaux. Un pourcentage (18%<\/strong>) du montant des travaux\u00a0correspondra \u00e0 une d\u00e9duction d’imp\u00f4t. Une fois les travaux effectu\u00e9s, il faudra mettre en location les immeubles <\/strong>ayant fait l’objet de ces travaux.<\/strong> Il faudra donc pr\u00e9voir une enveloppe servant \u00e0 financer l’achat des biens immobiliers, et une autre enveloppe\u00a0pour financer les travaux \u00e0 faire dans ces biens. Seule l’enveloppe de travaux pourra faire l’objet d’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t.<\/p>\n Contrairement \u00e0 la SCPI Malraux,\u00a0la SCPI Pinel<\/strong><\/a>\u00a0va investir dans des biens neufs ou totalement r\u00e9nov\u00e9s.<\/strong> Ces biens immobiliers vont \u00eatre lou\u00e9s \u00e0 usage d’habitation.<\/strong> Les investisseurs pourront ainsi b\u00e9n\u00e9ficier d’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t qui d\u00e9pendra de la dur\u00e9e de d\u00e9tention des parts des investisseurs. En effet, plus vous d\u00e9tiendrez ces parts sur le long terme, plus la r\u00e9duction d’imp\u00f4t sera \u00e9lev\u00e9e. La r\u00e9duction sera entre 12% et 21%<\/strong> du montant investi.<\/p>\n La SCPI d\u00e9ficit foncier<\/strong>\u00a0est une SCPI qui va vous permettre de d\u00e9duire le montant des travaux de l’assiette de votre imp\u00f4t. Ainsi,\u00a0vous aurez in fine une imposition moins \u00e9lev\u00e9e. Pour b\u00e9n\u00e9ficier du d\u00e9ficit foncier, il faudra que l’immeuble ayant fait l’objet de travaux soit mis en location \u00e0 usage d’habitation.<\/strong> Le d\u00e9ficit foncier s’imputera sur l’ensemble de votre revenu,\u00a0ce qui fera baisser le montant de votre imposition. Cependant, il y a un plafond. Vous ne pourrez pas d\u00e9duire plus de 10 700\u20ac par an<\/strong><\/a> de d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n Les SCPI de rendement<\/strong>\u00a0sont des\u00a0soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier dans lesquelles la soci\u00e9t\u00e9 de gestion qui g\u00e8re la SCPI\u00a0va acheter des biens immobiliers en vue de leur location. Le but pour la soci\u00e9t\u00e9 est d’encaisser<\/strong>\u00a0chaque mois les loyers des diff\u00e9rentes habitations mises en location. Ces loyers\u00a0seront ensuite vers\u00e9s<\/strong> \u00e0 tous les associ\u00e9s de la SCPI.<\/p>\nSommaire :<\/h3>\n
\n<\/strong><\/a>II\/\u00a0Les diff\u00e9rents types de soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier<\/strong><\/a><\/p>\nI\/ L’organisation de la\u00a0soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier<\/h2>\n
A) Le dirigeant : un organisme professionnel<\/h3>\n
B) Les associ\u00e9s : comment entrer dans la soci\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n
C) Les associ\u00e9s : comment sortir de la soci\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n
D) Les frais de la SCPI<\/h3>\n
II\/ Les diff\u00e9rents types de soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier<\/h2>\n
A) La soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier fiscale<\/h3>\n
B) Les SCPI de\u00a0rendement et les SCPI de plus-values.<\/h3>\n