{"id":10215,"date":"2019-02-11T07:30:33","date_gmt":"2019-02-11T06:30:33","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.legalvision.fr\/?p=10215"},"modified":"2023-11-08T17:35:32","modified_gmt":"2023-11-08T16:35:32","slug":"sas-ou-sci-tous-les-conseils-d-experts","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalvision.fr\/guides-juridiques\/comparatif-statuts\/sas-ou-sci-tous-les-conseils-d-experts\/","title":{"rendered":"SAS ou SCI : les crit\u00e8res \u00e0 retenir pour exercer votre choix"},"content":{"rendered":"\t\t
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous h\u00e9sitez quant au choix de la structure juridique pour porter votre projet ? Sachez que plusieurs formes sociales<\/b> se pr\u00eatent facilement \u00e0 ce type d’investissement. Dans un premier temps, la SCI<\/a>\u00a0ou Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re est connue comme l’outil juridique de r\u00e9f\u00e9rence en mati\u00e8re de patrimoine immobilier. Cependant, d’autres types de soci\u00e9t\u00e9s peuvent parfois s’av\u00e9rer mieux adapt\u00e9es aux projets des futurs investisseurs. Ainsi, la\u00a0SARL de famille<\/a> peut \u00eatre envisag\u00e9e si vous comptez investir avec vos proches. G\u00e9n\u00e9ralement, c’est un autre type de soci\u00e9t\u00e9 qui vient concurrencer la SCI dans le domaine de l’investissement immobilier : la SAS<\/a>\u00a0(Soci\u00e9t\u00e9 par Actions Simplifi\u00e9e). Alors, SAS ou SCI : Quelle forme choisir ?<\/p>

Dans cet article, nous vous donnons toutes les clefs pour trouver la\u00a0forme juridique<\/a>\u00a0la mieux adapt\u00e9e\u00a0 \u00e0 votre projet !<\/p>

Qu’est-ce que l’indivision ?<\/b><\/p>

Dans un premier temps, il faut revenir sur la notion d’indivision afin de mieux cerner les avantages \u00e0 cr\u00e9er une\u00a0SAS ou SCI pour investir dans l’immobilier. L’indivision est\u00a0la propri\u00e9t\u00e9 de plusieurs personnes sur un m\u00eame bien qualifi\u00e9 d’indivis<\/em>. L’indivision est une notion fr\u00e9quemment abord\u00e9e en droit des successions, notamment lorsque plusieurs personnes h\u00e9ritent d’un bien immobilier. Celui-ci est par cons\u00e9quent r\u00e9put\u00e9 indivis. Le r\u00e9gime l\u00e9gal de l’indivision\u00a0est r\u00e9gi par les articles 815 \u00e0 815-18<\/a> du Code Civil. Peu avantageux, il s’applique \u00e9galement lorsque deux concubins souhaitent acqu\u00e9rir ensemble un bien immobilier.<\/p>

Pour mettre un terme \u00e0 l’indivision, il faut proc\u00e9der \u00e0 un partage, amiable ou judiciaire, ce qui implique g\u00e9n\u00e9ralement une lourde proc\u00e9dure et des co\u00fbts importants (frais de notaire notamment).<\/p>

Ainsi, afin\u00a0d’anticiper cette situation probl\u00e9matique, il est judicieux de consid\u00e9rer les diff\u00e9rentes options possibles avant d’investir dans l’immobilier. Les options que nous avons s\u00e9lectionn\u00e9 pour vous dans cet article sont donc ax\u00e9es sur la SAS ou SCI.<\/p>

SAS ou SCI ?<\/h4>

Dans cet article, LegalVision met \u00e0 votre service son expertise juridique pour vous aider \u00e0 tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un r\u00e9sum\u00e9 des points essentiels \u00e0 retenir :<\/p>

Quelles\u00a0diff\u00e9rences de cr\u00e9ation entre la SAS et la SCI ?<\/a>
Quels organes de contr\u00f4le pour ma soci\u00e9t\u00e9\u00a0?<\/a>
Quelle fiscalit\u00e9 pour une SAS ou une SCI ?<\/a><\/p>

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Nos outils pour vous aider : <\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Quelles\u00a0diff\u00e9rences de cr\u00e9ation entre la SAS et la SCI ?<\/h2>

Dans un premier temps, afin de choisir entre la SAS ou la SCI, il vous faudra prendre en compte leurs diff\u00e9rences au stade de la cr\u00e9ation. En effet, ces deux\u00a0formes juridiques ne r\u00e9pondent pas aux m\u00eame crit\u00e8res\u00a0s’agissant de leur immatriculation RCS<\/a>.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Le nombre d’associ\u00e9s<\/h3>

Ainsi, pour constituer une SCI, il faut\u00a02 associ\u00e9s minimum<\/b>. Il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales. Si vous souhaitez cr\u00e9er votre soci\u00e9t\u00e9 seul, cette forme juridique est donc d\u00e9finitivement exclue. En revanche, il est possible de constituer une Soci\u00e9t\u00e9 par Actions Simplifi\u00e9es \u00e0 associ\u00e9 unique : on parle alors de SASU.<\/p>

Pour cr\u00e9er une SASU<\/a>, les r\u00e8gles applicables sont similaires \u00e0 celles pour la cr\u00e9ation de SAS, la seule diff\u00e9rence \u00e9tant celle du nombre d’associ\u00e9s. (>> Pour en savoir plus sur les formalit\u00e9s constitution sasu<\/a>)<\/p>

Aussi, la SCI, comme la SAS peut avoir un nombre illimit\u00e9 d’associ\u00e9s : aucun montant maximum n’est pr\u00e9vu par la loi. Cependant, pour des raisons de commodit\u00e9, il est pr\u00e9f\u00e9rable de ne pas avoir un trop grande nombre d’associ\u00e9s dans la SCI ; cela sera notamment d\u00e9terminant s’il s’agit d’une\u00a0SCI familiale<\/a>.<\/p>

\u00a0<\/h3>

L’objet de la soci\u00e9t\u00e9<\/h3>

De m\u00eame, l’objet de la SCI diff\u00e8re largement de celui de la SAS en ce qu’il est exclusivement civil<\/b>.\u00a0Ainsi, si vous souhaitez vous sp\u00e9cialiser dans l’achat de biens immobiliers \u00e0 des fins de revente (plus ou moins imm\u00e9diate), vous risquez de voir votre activit\u00e9 qualifi\u00e9e de commerciale<\/span>.<\/p>

En effet, le Code de Commerce r\u00e9pute acte de commerce<\/a> \u00ab\u00a0tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, \u00e0 moins que l’acqu\u00e9reur n’ait agi en vue d’\u00e9difier un ou plusieurs b\u00e2timents et de les vendre en bloc ou par locaux\u00a0\u00bb. Si votre projet r\u00e9pond \u00e0 cette d\u00e9finition, vous devrez par cons\u00e9quent pr\u00e9f\u00e9rer la SAS, soci\u00e9t\u00e9 commerciale<\/b>.<\/p>

Toujours pour ce qui est de la constitution de votre soci\u00e9t\u00e9, il faut savoir que tant la SAS que la SCI n’ont pas de montant de capital social minimum.<\/p>

\u00a0<\/h2>

Quels organes de contr\u00f4le pour ma soci\u00e9t\u00e9\u00a0?<\/h2>

Selon que vous pr\u00e9f\u00e9riez g\u00e9rer individuellement votre soci\u00e9t\u00e9 ou partager la gestion avec d’autres personnes, la forme juridique<\/a> de votre soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 adopter ne sera pas la m\u00eame.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Vous souhaitez une gestion\u00a0collective<\/h3>

L’un des avantages de la SCI est la libert\u00e9 accord\u00e9e au choix de ses organes de contr\u00f4le. Il est donc possible de nommer plusieurs g\u00e9rants<\/a> \u00e0 la t\u00eate d’une SCI. On parle alors de co-g\u00e9rants.<\/b> Ceux-ci sont d\u00e9sign\u00e9s par les associ\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9 repr\u00e9sentant plus de la moiti\u00e9 des parts sociales. Aussi, les modalit\u00e9s de gestion d’une SCI sont relativement flexibles. Elles sont d\u00e9finies dans les statuts.<\/p>

G\u00e9n\u00e9ralement, les co-g\u00e9rants d’une SCI sont dot\u00e9s des m\u00eame pouvoirs, dans l’int\u00e9r\u00eat de la soci\u00e9t\u00e9. Toutefois, il vaut mieux prendre des pr\u00e9cautions en amont et apporter le plus de pr\u00e9cisions possibles lors de la r\u00e9daction des statuts.<\/p>

S’agissant de la\u00a0SAS, celle-ci ne peut pas avoir plusieurs dirigeants \u00e0 sa t\u00eate : la direction de la soci\u00e9t\u00e9 est obligatoirement assur\u00e9e par un seul Pr\u00e9sident<\/b>. N\u00e9anmoins, il est possible de nommer des Directeurs G\u00e9n\u00e9raux, lesquels peuvent parfois avoir des pouvoirs aussi \u00e9tendus que le Pr\u00e9sident.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Vous pr\u00e9f\u00e9rez une gestion individuelle<\/h3>

Si vous souhaitez g\u00e9rer individuellement votre soci\u00e9t\u00e9, ou confier celle-ci exclusivement \u00e0 un autre associ\u00e9\/actionnaire, vous avez pleinement le choix entre la SAS ou SCI.<\/p>

Ainsi,\u00a0si la SCI doit obligatoirement comporter deux associ\u00e9s, il est cependant tout \u00e0 fait possible\u00a0qu’elle n’ait qu’un seul g\u00e9rant. Cela peut parfois simplifier le fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9 notamment pour les prises de d\u00e9cisions relevant exclusivement des pouvoirs du g\u00e9rant.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Le choix de la SCI<\/h3>

Dans les rapports entre associ\u00e9s, le\u00a0g\u00e9rant<\/span>\u00a0peut accomplir tous les actes de gestion\u00a0accomplis dans l’int\u00e9r\u00eat de la soci\u00e9t\u00e9<\/b>.<\/p>

Dans le cas o\u00f9 vous souhaiteriez confier la g\u00e9rance de votre SCI \u00e0 une tierce personne, sachez que\u00a0les pouvoirs du g\u00e9rant de SCI peuvent \u00eatre limit\u00e9s par les statuts.<\/p>

Cependant, vous devez garder \u00e0 l’esprit que dans les rapports avec les tiers\u00a0le\u00a0g\u00e9rant<\/span>\u00a0engage la soci\u00e9t\u00e9. Cela est tout du moins vrai pour les actes entrant dans l’objet social. Par cons\u00e9quent, m\u00eame les clauses statutaires limitant les pouvoirs des\u00a0g\u00e9rants<\/span><\/b>\u00a0sont inopposables aux tiers.<\/p>

Si une personne morale exerce la g\u00e9rance de la SCI, ses dirigeants sont soumis aux m\u00eames conditions et obligations<\/a> que s’ils \u00e9taient g\u00e9rants en leur nom propre. Par cons\u00e9quent, ils\u00a0encourent \u00e9galement les m\u00eames responsabilit\u00e9s\u00a0civile et p\u00e9nale<\/b>.<\/p>

\u00a0<\/h3>

Le choix de la SAS<\/h3>

S’agissant de la SAS, comme mentionn\u00e9 plus haut, celle-ci doit\u00a0obligatoirement compter un Pr\u00e9sident.<\/p>

A l’instar du g\u00e9rant de la SCI, le Pr\u00e9sident de la SAS repr\u00e9sente la soci\u00e9t\u00e9 aux yeux des tiers. Il poss\u00e8de un important pouvoir de repr\u00e9sentation\u00a0de la soci\u00e9t\u00e9. Celui-ci peut toutefois \u00eatre limit\u00e9 par les statuts<\/b> ou par un pacte d’actionnaires<\/a>.<\/p>

L\u00e0 encore, cette limitation de pouvoir n’est valable qu’entre associ\u00e9s et ne vaut pas \u00e0 l’\u00e9gard des tiers.<\/p>

>> Pour en savoir plus sur la r\u00e9mun\u00e9ration du Pr\u00e9sident dans la SAS<\/a><\/p>

Aussi, selon le type de soci\u00e9t\u00e9 que vous choisissez entre la SAS ou SCI et le statut que vous aurez (g\u00e9rant ou pr\u00e9sident), cela emportera des incidences fiscales.<\/p>

\u00a0<\/h2>

Quelle fiscalit\u00e9 pour une SAS ou une SCI ?<\/h2>

Que vous d\u00e9cidiez de cr\u00e9er une SAS ou SCI, vous pourrez choisir entre deux types d’imposition : l’IR ou l’IS<\/p>

\u00a0<\/h3>

La SCI : Le principe de l’imposition sur le revenu<\/h3>

La SCI \u00e9tant une soci\u00e9t\u00e9 de personnes, elle est par principe soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu. Ce sont donc les associ\u00e9s, et non la soci\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame, qui sont impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des\u00a0revenus fonciers<\/a>. On parle alors de soci\u00e9t\u00e9 transparente<\/b><\/span>. En effet, les associ\u00e9s de la SCI sont consid\u00e9r\u00e9s comme personnellement propri\u00e9taires des locaux \u00e0 la jouissance desquels leurs actions ou parts sociales leur donnent vocation.<\/p>

Chaque associ\u00e9 sera impos\u00e9 selon un bar\u00e8me progressif<\/a> pouvant atteindre un taux d’imposition de 45% des revenus.<\/p>

Dans les trois mois de la constitution de la SCI, une d\u00e9claration d’existence<\/a> doit \u00eatre adress\u00e9e au centre de formalit\u00e9s des entreprises<\/p>

Toutefois, lors de la constitution de votre SCI, vous aurez la possibilit\u00e9 de choisir l’IS (imposition sur les soci\u00e9t\u00e9s), qui est davantage associ\u00e9e \u00e0 la SAS.<\/p>

\u00a0<\/h3>

La SAS :\u00a0Le principe de l’imposition sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/h3>

La SAS est une soci\u00e9t\u00e9 de capitaux<\/b> et est donc soumise de plein droit \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s.\u00a0Cet imp\u00f4t est pr\u00e9lev\u00e9 sur les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 la fin de son exercice.<\/p>

Le taux d’imposition\u00a0est de\u00a028\u00a0%<\/span>\u00a0pour les b\u00e9n\u00e9fices inf\u00e9rieurs \u00e0\u00a0500\u00a0000\u00a0\u20ac<\/span>\u00a0et\u00a033,3\u00a0%<\/span>\u00a0(ou 1\/3) au-del\u00e0. Avec la loi de finances pour 2018, le taux sera \u00e0 l’avenir port\u00e9 \u00e0\u00a0:<\/p>